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高铁城市年来临 红利背后需先上好“产业兴城”课

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随着我国高铁网路的逐渐清晰,很多城市驶入了“快速经济交通圈”。从人口、产业等方面,高铁的开通无疑对区域经济的发展起到了积极作用。尤其是基于高铁对城市的全方位影响,房地产受到的辐射不容忽视,更有房地产业内人士表示,“高铁城市年”已到来。高铁带来城市区域经济的重构和部分城市的异军突起,将是今年乃至未来两三年的一个最大亮点。

“高铁”利好楼市的力度真有这般大?就在近日,国家发改委、住建部等四部委联合发文,坚决防控高铁周边建设单纯房地产化倾向。指导意见无疑给高铁周边区域单纯的房地产开发建设亮起了红灯。不少专家认为,并非所有的高铁站点都能让所到之处“点石成金”,更多的中小站点或能带来一定人口流动,但并不代表它就是区域经济盘活的“催化剂”。在新的政策环境下,房企投资高铁新城的逻辑或将生变。

高铁城市年来临 红利背后需先上好“产业兴城”课

“高铁一响,黄金万两”,伴随着我国高铁网路的逐渐清晰,更多城市驶入“快速经济交通圈”。高铁所产生的价值对于区域经济而言,一方面推动了旧有区域经济圈的重组,另一方面让新的区域经济崛起成为可能。也正是在这样的背景下,近年来不少城市开始分享起“高铁”红利。

不过,5月7日,国家发改委、自然资源部、住房城乡建设部、中国铁路总公司联合发布《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》。指导意见里提到,近年来个别地方高铁车站周边开发建设不同程度地存在初期规模过大、功能定位偏高、发展模式较单一、综合配套不完善等问题,对人口和产业吸引力不够,持续健康发展的基础不够牢固,潜藏着一定的社会经济风险。

可以看到的是,指导意见无疑给高铁周边区域的房地产开发建设亮起了红灯。而在“2020年高铁覆盖80%大城市”“2025年率先建成发达完善的现代化铁路网”两大目标之下,面对房地产业内看好的重要“高铁城市年”节点,各城市的房地产又会受到怎样的影响?《每日经济新闻》记者展开了探究和采访。

离中心城市远拉动GDP不明显

根据《铁路“十三五”发展规划》,我国计划到2020年,将基本建成布局合理、覆盖广泛、高效便捷、功能完善、世界上最现代化的铁路网和高铁网。全国铁路营业里程达到15万公里左右,基本覆盖20万人口以上城市;其中高铁3万公里左右,覆盖80%以上的大城市。2025年率先建成发达完善的现代化铁路网,其中高铁3.8万公里左右。

资料显示,迄今为止,中国287个地级市中已有142个城市开通了高铁、42个城市拥有城际铁路、876组城市之间实现1小时内跨城。

以长三角为例,中指院数据显示,截至目前,城市群26个城市中开通高铁的三线城市共14个——镇江、常州、无锡、嘉兴、金华、湖州、绍兴、台州、马鞍山、芜湖、安庆、滁州、铜陵、池州。

而以高铁为代表的轨道交通改变,也正给各沿线城市的发展带来巨大改变。直接效益则是拉近了诸多城市与“核心城市”的距离。例如,目前江苏的镇江、常州、无锡;浙江的嘉兴、金华、湖州、绍兴,7个城市距离上海和各自省会城市高铁均在2小时之内。

不过对比即可发现,安徽的马鞍山和滁州虽然距上海大约2小时,但到合肥需要在南京中转,中转时间算在内的话,已经超过2小时。因此,能够实现与核心城市“直接通勤时间2小时内”,是一项巨大的优势。城市联系更紧密,高铁发挥的作用更大,“黑洞效应”也更明显。

再以长三角为样本,上述7个城市受高铁辐射的影响依次递减。受益最大的镇江和常州,以GDP指标来衡量,在高铁开通之后,两城GDP分别提升1.5个百分点和1.4个百分点,远高于省内其他城市。

中指院研究指出,高铁对距离中心城市较近的城市GDP拉动作用明显,对距离较远城市的GDP拉动不明显。苏南3个三线城市和嘉兴高铁开通前后GDP与省内水平比较提高了0.3%~1.5%;对距离较远的浙江其他3个城市的GDP增长率影响则有限。

新城、产业与人口城市“铁道效应”日趋明显

高铁对城市发展的影响,具体表现在哪些层面?58安居客房产研究院首席分析师张波认为,首先“高铁新城”是一个不容忽视的体现。

高铁新城包括在高铁建设之前就建设的新城,以及另外一种便是高铁站点开工之后,根据城市发展的客观需要建设的新城,如济南西部新城。

张波告诉记者,高铁新城普遍被视为带动城市发展的新引擎之一,利好周边新兴区域的发展,并且在功能上与旧城区或主城区形成互补,起到城市升级扩容作用。

其建议,高铁新城应结合高铁的便利性、高效性所带来的大量客流、物流、信息流等进行产业定位,适合发展休闲娱乐、商贸、金融、商务酒店、中介咨询等现代服务产业;影视娱乐、会展会议、动漫游戏、设计规划等创意产业;生态观光农业、观光旅游等新兴产业。

以新城为依托,“产业”将是铁道对城市影响的第二大体现。中指院的研究结果表明,在长三角城市中,高铁开通后湖州和常州的第三产业占比大幅提升,上升了1%~2%。

而产业背后,更不容忽视的第三项指标则是人口。

中指院认为,离中心城市高铁时间距离与高铁开通后较以往人口年均增长率提升百分点呈正相关关系,即高铁开通使离中心城市时间越近的城市的年均人口增长率放缓幅度越大,人口流出这些城市明显。

“高铁的开通使得嘉兴、无锡、常州等城市的人口到上海等中心城市工作更便利,人口外流到中心城市更明显。这也充分说明高铁的开通,使得离中心城市较近的城市受到中心城市的人口虹吸作用更明显”。例如上述7个城市在高铁开通后,人口增长率均放缓(除绍兴持平),其中无锡和嘉兴的增长率大幅放缓1.4个百分点左右,常州放缓了约0.8个百分点。

“未来,随着上海、南京、杭州外溢需求的进一步增加,长三角三线城市可能转换成吸收中心城市周边的人口,促进三线城市人口的增长。”中指院研究指出。

基于这一角度,张波也直言,引入高铁则需要注意区域达到真正的职住平衡。在为数不少的高铁城市,都存在人口和产业导入不足的问题,所以高铁城市的规划科学性、建设时序性应该得到充分重视,需有序推进。

分羹“1小时交通圈”效益房地产也应警惕风险

基于高铁对城市的全方位影响,房地产受到的辐射不容忽视。

例如我国第一条高铁线路京津城际高铁,连接了北京和天津,并在2008年正式运营后。天津经济发展协会的数据显示,2008年天津销售的房屋中,超过5%出售予北京居民。

宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁余英今年三月也曾公开表示,影响到未来房企在中国投资拿地,最重要的一点就是高铁城市年的到来。他指出高铁带来城市区域经济的重构和部分城市的异军突起,将是今年乃至未来两三年的一个最大的亮点。

基于房地产发展,张波告诉《每日经济新闻》记者,高铁网线覆盖区域有两个关注点,一类是形成以高铁站为牵引力的“高铁新城”,主要吸引和消化本地购房需求;另一类则发展成为一二线热点城市的“卫星城区”,以承接外溢购房需求。

“随着铁路的陆续开建,轨道交通的不断完善对房地产市场的发展起到了不容小觑的促进作用。在未来几年或更长一段时间里,本地房地产市场将会融入周边一、二线城市都市圈内”。

不过其也提醒,受城市发展和产业因素的影响,“高铁新城”的发展速度和水平在不同城市并不均衡,对于高铁沿线周边房地产影响的程度也差别较大。

例如,高铁线上的“卫星城区”会更多地承接一二线热点城市人口外溢红利,长远来看成交量有着较好的需求支撑。

在城市高铁效应可能“冷热不均”的情况下,随着我国高铁线路的增多,不少高铁沿线城市也应警惕一些风险,例如在大肆卖地引入房地产开发建设时面临的供需失衡,人口和产业的吸引力不足,以及潜藏金融、地方债务等经济风险。

的确,高铁并非“灵丹妙药”。业内人士认为,高铁能否盘活区域经济圈需分两方面来看,建设城市新中心或城市副中心的高铁站点,或成为一个城市人流、物流、企业、商业的汇聚之地,对于盘活区域的经济效果或较为明显。

但并非所有的高铁站点都能让所到之处“点石成金”,更多的中小站点或能带来一定人口流动,但并不代表是区域经济盘活的“催化剂”。

尤其在一些三线城市,高铁开通后城市人口增长有较大程度放缓,对人口有负面作用。高铁对距离中心城市较近的城市的“虹吸作用”不容忽视。

也由此,张波建议购房者,应更理性看待购房需求,不必盲目追逐高铁新城,尤其是在“房住不炒”的大背景下对于投资高铁新城更要谨慎。

“随着国家严格调控的不断深入,打击炒房行为的不断持续,纯投资角度追逐高铁新城会越来越没有市场。”张波直言。

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