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房价上涨较快遭约谈 多地迅速升级楼市调控政策

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本报记者 王营 实 习 生 谢婷 北京报道

遵循“因地制宜”调控大方针,房价上涨与调控加码同在。

根据国家统计局公布的最新数据显示,今年4月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市多达58个,其中涨幅超过0.5%的城市有38个。涨幅最高的城市为丹东。

另外,值得关注的是,近期先后被住建部约谈的多个城市均在房价涨幅榜前列。被约谈的12个城市分别是成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山。

住建部约谈后,截止到目前,长春、哈尔滨、佛山、成都、贵阳、西安6个城市已发布调控新政,太原、海口、三亚、昆明、大连、徐州暂未出台相关调控政策。

21世纪经济报道记者统计发现,截止到目前,除徐州没有任何动静以外,上述12城其余城市均已发布不同程度的调控措施。其中,成都、西安、海口、三亚、长春、大连这6个城市目前已全部出台限购、限贷、限售措施;太原、哈尔滨、昆明这3个城市目前只实施了限售政策;佛山实施了限购、限贷政策,但尚未实施限售政策。

6城跟进调控

一半海水,一半火焰。

在房地产市场迎来新一轮购房热潮同时,调控也在进一步升级。根据中原地产统计显示,截止到目前,今年全国各地出台的房地产调控政策已经多达120次。近期,住建部先后约谈了12个城市。约谈之后,长春、哈尔滨、佛山、成都、贵阳、西安这些城市迅速跟进调控。

21世纪经济报道记者注意到,在目前跟进调控的城市中,哈尔滨、贵阳首次出台了限售政策;4月24日,长春出台了限购限售措施。住建部约谈之后,5月11日,长春再次要求开发商在申请预售时要申报预售价格。即,在取得预售许可证10日内,须在销售现场醒目位置,按照申报价格一次性公开全部准售房源价格,明码标价对外销售。商品房实际成交价格不得高于预售申报价格,否则不予网签;佛山则在住建部约谈之后发布《关于重申房地产销售秩序 加强销售现场公示有关工作的通知》,进一步强调了销售秩序等问题;西安则针对商品房规划用途为“公寓”的产品,再次重申强调限购。

上述6个城市中,力度最大且最值得关注的是成都。

5月15日,成都出台《关于进一步完善成都市房地产市场调控政策的通知》(以下简称《通知》)。《通知》针对限购对象提出了调整,限购对象不再是个人,而是以为家庭为单位;《通知》还要求在成都全市范围内限售,即商品房出售时须取得不动产权证满3年后方可转让。

值得注意的是,成都调控升级最为关键的一条是针对此前人才政策进行纠偏。《通知》规定,“户籍迁入成都市未满24个月的购房人,应在成都市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上,才可在成都市新购买商品住房或二手住房。”而此前,成都针对新落户人群没有任何缴纳社保要求,这导致部分投机需求通过落户方式达到购房目的,进一步加剧当地房地产市场供需矛盾。

其实,在这些被约谈的城市中,不少城市4月房价上涨居前,如海口、三亚新建商品住宅环比上涨1.9%,西安环比上涨1.6%,太原环比上涨1.4%,哈尔滨、贵阳环比上涨1.3%。

“哪里(市场)热就调控哪里,这些被约谈的城市房价涨幅多数在统计局监控的70个大中城市中排名靠前。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受21世纪经济报道记者采访时表示,从此次跟进调控的城市来看,调控措施主要还是从限售、限购、限贷、限价、增加土地供应以及整治市场秩序入手。调控主线仍然主要是针对供求两条线:一是抑制不合理购房需求,落实“房住不炒”政策;另一方面,增加供给,缓解由于供不应求造成的房价上涨。

调控启示录:分化、细化、及时

在复杂且多变的市场形势之下,调控已经不仅仅局限于“因城施策”。调控整体呈现出城市更加分化、调控内容更加细化、调控效率也更加及时的特点。

从调控城市分布情况下,调控正从一二线城市逐渐蔓延至三四线城市。2017年调控城市主要集中在一二线城市,但2018年调控逐渐向三四线转移;从被约谈的12个城市所处的地理位置来看,主要集中在东北、中西部地区以及近期有重大政策利好的海南省;从城市等级来看,这些城市主要集中在一二线城市和热点城市周边的三线城市。

另外,值得肯定的是,楼市调控正从简单粗暴走向更加精细化调控。新城控股副总裁欧阳捷就注意到,被约谈的城市普遍出现了明显的供求失衡,但本轮调控措施更具针对性。“比如,被约谈的城市土地供应普遍呈现下降趋势,几乎一年比一年少,有些城市核心城区甚至无地可供。因此可以看到的是,一些城市针对性提出增加土地供应具体举措;另外,一些城市推出人才引进计划,但却变相刺激了当地楼市发展,导致供求关系严重失衡,这就需要针对人才引进政策进行调控纠偏。”

调控及时性也成为本轮调控主要特征。58安居客房产研究院首席分析师张波认为,近期以来,在房住不炒的调控基调下,部分城市进一步收紧楼市政策,涵盖限购扩围、房贷利率调整和限售等多个维度。从住建部约谈的对象和调控落地的城市来看,楼市成交趋热、房价上涨承压的地方都被及时“关照”。多城调控的相继加码,体现了国家维持房地产市场平稳健康发展的决心,在坚定不移地抑制投机性购房的同时,通过分类调控满足群众的刚性居住需求。短期来看,在调控新政出台后,不仅地方楼市的交易规模受到一定的限制,市场的观望情绪也将有所变化,部分过热的房地产市场或出现一定程度的降温趋势。从长远来看,在坚持房地产调控不放松的大背景下,“房子是用来住的,而不是用来炒的”观念将深入人心,房地产市场将保持理性的发展态势。

就调控整体而言,欧阳捷认为,房地产调控整体进入相对良性发展阶段。“以前,大家对调控政策不太理解,市场甚至有很多抵触情绪,同时也存在一些调控政策做得不到位,不符合市场规律的情况,但就本轮调控特点来看,整体较为良性。这主要体现在:第一,‘房住不炒’概念深入人心,投资性需求坚决不允许进入楼市;第二,有些行政干预(限价)虽然不尽合理但从目前形势看十分必要。这可以向市场传递出政策要保持房地产市场平稳发展的强烈信号。”

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