干货！买二手房看房时间有讲究

本周一下午，广州迎来一场暴雨，由于降水量大、持续时间长，番禺、黄埔等地甚至出现了“水浸街”的情况。降水集中在下班高峰时段，也给人们下班归家带来了诸多不便。当前广州雨季已至，在随后的几个月内，“一天一场雷阵雨”或许会为人们的生活造成诸多不便。

雨季的到来也对不少购房者的看房计划产生了影响。结合今年4月的广州二手房市场成交表现，有业内人士表示，雨水较多的天气降低了购房者看房的积极性，进而对楼市成交产生一定的影响。不过，对于购房者，特别是二手房购房者而言，想要全面了解心仪地段和房源的真实状况，其实可以选择在阴雨天气以及夜间去看房，这一点对于想要租房的人群也同样适用。

◇看室内

留意房顶、窗框有无水迹

“在下完雨之后，一些二手房源自身的问题往往会显现出来，这是在天气晴朗的状态下看房所看不到的”，合富研究院高级分析师梁燕明向记者表示，选择在阴雨天气去看房，有助于购房者观察到屋内壁有无裂缝、防水涂层状况、是否有漏水等的细节。

对于一些顶层住宅而言，房顶的防水涂层历经长时间的风吹日晒雨淋，出现老化情况是不可避免的，一旦防水涂层失效，在阴雨天气，很容易造成顶层住宅天花板被浸湿，甚至出现墙皮脱落。因此客厅靠外墙阴角处、卧室靠外墙阴角处、卫生间阴角处、阳台排水管及阳台天棚顶部等区域值得留意。

在一些相对老旧的楼梯房小区，室内墙面很容易受到阴雨季节影响。长期积累之下，这类房源的室内墙面很可能会出现发暗或色差的现象，并可能因为渗水、漏水或者受潮而产生裂缝、掉皮、发霉等现象。特别是在底层住宅，受到广州多雨、回南天等天气的影响，往往空气潮湿，墙面更容易遭殃。

房间内的窗框、窗台也是看房者需要留意的地方。通常情况下，房屋的窗户会在外侧的缝隙中打入防水胶，以防止雨水等从窗框的缝隙渗入，看房时可以看看窗台有没有积水、起皮、发霉等问题。

除上述区域外，房间内还有一些经常被人忽略的区域，例如空调安装处、吸油烟机、排风扇等。这些设备连通室内与室外，因此在看房的时候需要注意相应孔洞的密封效果是否良好，在阴雨天气下会不会产生渗水、反流等现象。特别是对于在墙壁上凿出的空调孔洞，要注意其附近有没有水迹、色差、潮湿、反碱等现象，并检查孔洞附近的密封情况。

◇看室外

洞察社区环境和治安状况

“落雨大，水浸街”，这句童谣一直被广州人所传唱，说的便是在暴雨时节，街上的道路经常会被雨水所淹没。与此同时，早年间由于住宅建设时规划意识相对缺乏，因此一些社区在地势、排水等方面做得并不到位，一旦遇到短时强阵雨，由于排水不畅，一些小区的出口往往也会被水淹，给住户的出行及周边道路行车造成影响，毕竟买了房子之后，如果一下雨小区大门就被迫“看海”，这种居住体验肯定是不佳的。

梁燕明指出，阴雨天气的条件下，购房者可以重点关注一下小区出口和周边道路会不会有积水，“这一点在晴天的时候是完全看不出来的，只有在雨后才会知道”，她同时表示，由于下雨会影响道路行车，很容易造成交通拥堵，因此雨天也可以留意一下附近道路的交通状况，“如果小区附近的道路一旦下雨就会堵车，也会影响到住户能否按时回家”。

“对于一些有私家车的购房者而言，还要注意心仪小区的车位”，梁燕明指出，特别是拥有地下停车场的社区，如果排水系统不到位的话，一旦遇到极端天气，很容易造成积水严重、车辆受损的情况。此外，一些地下车库排水系统不畅，或地面坡度不合理的地下车库，还有可能导致长期积水，在给进出车库人群添堵的同时，还容易导致相关设施发霉、锈蚀等。

尽管阴雨天气去看房有助于发现一些细节上的问题，但是梁燕明也提醒，最好是等雨停后再去看房，“像这周一的那场暴雨，显然是不推荐的，还是要注意安全才行”。

除了阴雨天外，在夜间去看房也可以发现不少周边环境的问题。“如果晚上去看房的话，可以很直观地感受到社区周边治安的状况，比如值班门卫是否在岗等”，梁燕明表示，对于一些老社区来说，晚上看房的时候也可以看到附近道路照明灯光是否足够亮，回家路途是否安全，这一点在白天看房的时候肯定是感受不到的。

◇盯细节

部分瑕疵可给购房者砍价机会

尽管居住条件不如大多数新开发的楼盘，但受到中心城区配套成熟、教育资源优质等因素的影响，越秀、海珠、荔湾等老城区的二手楼梯房仍然受到不少买家的青睐。然而，并非所有的老旧楼梯房都受欢迎，梁燕明表示，一些采取“大院式”管理模式的老社区，会更加适合注重环境和居住体验的人群。

梁燕明所说的“大院式”社区，一般都是封闭或半封闭结构，会配有专人值班看守，一些老社区也会聘请物业公司提供物业服务。同时，由于楼龄较长，因此老社区内楼房的水管、排污管等公共设施也会老化并出现故障，那些提供物业服务的“大院式”社区，则有专人负责维修，但这类社区二手房源的价格往往会比直接临街的楼梯楼要贵一些。

不论是“大院式”社区，还是临街的“独栋”，楼梯房的楼龄往往都在20年以上，内部设施难免老化。因此购买这类房源的买家。会将房屋进行重新装修，即使不“大刀阔斧”彻底重来，也至少会将墙壁防水涂层之类的做好才会入住。

不过梁燕明也指出，在看房时遇到的墙壁裂缝、漏水等瑕疵问题，可以成为购房者向业主进行砍价的重要依据。“我们还是建议买家在选房的时候仔细留意房屋原有的装修，如果有瑕疵是可以和业主谈一下能不能便宜一些的，但是如果在过户完成、入住之后才发现房屋质量问题，那就只能自己花钱维修了”，梁燕明说。

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中心城区二手房热门板块成交扫描

根据合富大数据统计，上月广州二手住宅市场的首次置业成交占比为67%，而改善置换型买家群体由于谨慎比价的影响，成交占比有所下滑。中心城区二手房业主心态保持强硬，甚至有部分业主放盘是打算试探市场反应。

天河北：部分买家“卖二买一”

据合富置业天河侨怡分行主管田杰介绍，4月天河北区域看房客比较少，多数买家都在对比不同的房源，真正出手购房的买家不多，再加上放售的房源较少，从而影响了4月天河北的二手市场的成交和供应气氛。

天河北二手房买家多数为置换型需求，对拥有较好教育配套资源的区域较为青睐，但由于置换所需的资金较多，一些买家“卖一买一”，甚至也有人“卖二买一”。当前该地段业主心态较强，但也有部分急售业主会提供一定的让价空间。“以500万元的房源为例，业主急售的话，让价空间约在10万到20万元左右”，田杰表示。

农林下路：电梯楼让价幅度略有增加

在农林下路区域，4月积极看房的买家同样不多，不急于购买学区房的买家以观望为主。“不少优质的房源在之前已经被市场消化掉，而业主的态度也较之前有一定变化”，合富置业越秀农林下路分行主管钟辉表示，由于楼梯楼的价格相对电梯楼要低一些，因此持有楼梯楼房源的业主，心态仍相对强硬一些。但是，持有电梯楼房源的业主，在4月下旬心态则略有松动，让价的可能性会比较大。

江南西：业主放盘价即心理价

“江南西、江南大道中一带的买家以‘卖一买一’的置换型为主，购房周期会比首次置业型买家要长一些”，合富置业海珠穗花分行主管高伟亮称，受清明等因素影响，4月出手购房的买家相对较少。与此同时，一些急于购房获得学位的买家大都已经在3月完成成交，因此这类需求从4月起明显减少，不少房源也在3月就已被市场消化掉。

在该区域，放售物业的业主议价空间较少，但由于多数卖家放盘价已是可以承受的心理价位，因此尽管降价可能性小，但反价可能性也不大。