楼市隐形炸弹？136家房企负债6.6万亿 平均484亿

A股房企年报披露已收官。据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，136家上市房企负债合计超过6.58万亿元，同比增长幅度达34%，这意味着平均每家负债高达484亿元。

不过，这136家上市房企的总资产总计为8.3万亿元，同比增长幅度达31%，与负债增长水平相差3个百分点。值得一提的是，根据Wind资讯统计数据计算，2017年，这136家上市房企的平均负债率为79.1%，去年则为77.25%，上升了1.85个百分点。

《证券日报》记者注意到，136家房企中，有35家资产负债率超过80%红线，占比接近26%。

根据Wind资讯统计数据显示，在这136家上市房企中，负债超过百亿元的房企总计为67家，占比49%；负债超过300亿元的房企有37家，占比为27%，其中，万科、绿地控股、保利地产和华夏幸福负债均超过3000亿元，分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元和3048.3亿元。

有业内分析师向《证券日报》记者表示，龙头房企负债规模已经逼近万亿元，部分中小房企杠杆率也非常惊人。部分中型房企为了规模扩张，2016年拿了很多高价地，发行了大量公司债，有些公司债将在今年进入还款期，高价地又受到限价政策限制，难以入市销售，资金成本持续上涨，负债率持续走高。

从资产负债率的情况来看，不同企业的资金状况良莠不齐。《证券日报》记者根据统计数据测算，截至2017年年底，资产负债率大于80%房企占26%，在70%-80%之间占比为24%。值得一提的是，剔除预收账款后的资产负债率超过80%的房企有22家，占比为16%；剔除预收账款后的资产负债率70%—80%的房企有30家，占比为22%。

多数业内房企与《证券日报》记者交流时表示，负债率在60%左右比较舒服，让企业既有扩张能力，资金链也相对安全。但房地产行业高杠杆运营模式一直难以改善，虽有些房企在资产负债率超过80%会有危机感，一般会采用多种方式优化负债结构，降低负债率。但有些中小房企手中的高价地，由于限价难以入市，销售周期拖长，销售收入尚难以大量回流，为了生存，已经开始涉及民间借贷或者短期过桥贷款等资金。

值得关注的是，民间借贷资金是一把双刃剑，可以帮助企业弥补短时间的现金流缺口，但是如果市场风向变化，民间借贷的风险就会迅速暴露出来。比如2012年至2014年的房地产市场下行周期中就曾出现企业因为民间借贷导致现金流危机而破产的案例，足可见其风险。

中信证券一份研究报告显示，2017年一季度开始，不论是行业还是重点公司，杠杆率都有明显提升。在2017年年底，净负债率的下降曾经出现过一次性下降，但到2018年一季度又重回上升通道。

中信证券房地产分析师认为，2017年年底净负债率下降可能是暂时的，是年底项目公司账面现金暂时性回流的结果。不过，板块的债务偿付能力没有问题。2018年一季度末，板块现金是短期有息负债的1.11倍，重点公司达到1.32倍。企业杠杆率提升，一方面是企业主动增加拿地和建设开支，扩大经营规模的结果；另一方面也是企业担心资金成本上升，未雨绸缪，抢占融资节点增加负债的结果。