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限价下“另辟蹊径”:深圳多个新建住宅由售转租

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在严厉的限价政策和租购并举的趋势下,深圳楼市出现了全国少见的住宅转租、豪宅转租的现象。

据21世纪经济报道记者统计,去年至今,已有至少三个项目全部或部分转做长租,其中不乏位于核心区的豪宅;另外还有一些新房传出转做租赁的消息。

此外,在深圳,住宅供地已明显偏向租赁,截至今年4月,已有4宗“只租不售”的新增土地完成出让。

在深圳新房住宅供应本已短缺的背景下,原本可以销售的住宅转长租,进一步加剧了供需矛盾,让高位盘整的新房均价难以实质性下跌;而相比北京万科翡翠书院优惠购楼盘相册最新报价)的10年180万租金,深圳这些转作长租公寓的项目虽未入市,但其中的豪宅租金只会更高,这也引发了市场对于租金价格上涨的担忧。

5月4日,综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁对21世纪经济报道记者表示,住宅、豪宅转长租,是特殊政策挤压的结果,限价下开发商采取了迂回的策略,转租并不能代表开发商就要将这些房源长期租赁,条件允许也可以出售,目前可以说政企博弈进入了一个缓冲期。

多个住宅转租

作为深圳首个住宅转长租的项目,深圳沙井的星河容御22万平方米住宅被打造为首个长租社区。

2017年11月16日,星河控股与中国建设银行深圳市分行合作,推出“CCB建融家园·星河荣御”长租社区项目,星河控股将项目中2687套房源全部提供给建行用于租赁。

据星河集团有关人士介绍,项目以住宅用地为主,原本是商品房性质,并计划在2017年10月入市,但在鼓励租赁政策下,与建设银行协商后,星河决定将项目整体改作长租社区,建行总部方面也很快通过了合作项目的审批。

星河控股集团副董事长兼总裁姚惠琼称,长租公寓全部入住后将可容纳1万人。

2017年底,深业集团旗下的豪宅深业中城宣布转做长租公寓,更是成为业内备受关注的事件。

深业中城位于香蜜湖片区,建筑面积约7.8万平方米,共约420余套住宅,属高端住宅。转租后,预计于2020年投入运营。

今年4月4日获得预售许可的万科瑧山府二期,除了部分销售之外,万科将其中一栋直接转为高端人才租赁住房,交给深圳市人才安居集团。

进入5月后,市场中关注度较高而迟迟不能入市的项目,如华润城三期、华侨城天鹅堡后期等也传出将要转租,此外,深业旗下其他住宅项目也可能转租。

不过截至目前,华润置地、华侨城等开发商并未宣布有项目要转租的消息。

值得关注的是,租赁住宅土地出让成为深圳宅地出让的主流。去年至今已有四个纯租赁项目出让,未来也将是直接上市的租赁住宅,类似于北京万科翡翠书院。

5月4日,美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,住宅、豪宅转长租公寓,开发商是在响应国家政策需求,租购并举,发展租赁;而从市场角度,新房限价则是转长租公寓的重要原因,“目前深圳的价格备案制度管控较严”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,由于当前新房市场限价,卖楼不太划算,不如顺应市场变化,积极开展租赁业务。

以万科瑧山府为例,该项目一期开盘均价约99660元/平方米,二期开盘甚至略低于一期,更低于周边12万元/平方米的二手房均价。

从开发商的角度,将住宅转为长租有商业利益的考量。深业集团副总裁董方表示,从盈利角度看,除了获取租金收入之外,这一模式更大的想象空间还在于,可以享有物业本身的未来增值收益。

买房还是租房?

从销售市场转到租赁市场的房源,对于深圳购房者和租客来说,将产生怎样的影响?

客观而言,开发商将住宅或豪宅转做长租公寓的结果之一,是使得原本就很少的新房住宅更加抢手,从而加剧了销售市场的供需矛盾。

深圳中原的统计显示,去年深圳新房供应几乎腰斩,今年前4月的新增住宅供应也不乐观,虽然预期5月份将有16个潜在项目入市,其中有10个住宅项目,但中原有关人士表示,预测很可能并不准确。

新增供应不足之下,深圳房价仍处于高位盘整期。深圳市规划和国土资源委员会最新4月份楼市数据显示,4月份深圳新建商品住宅成交均价为54169元每平方米,与3月份相比下降0.03%。虽然均价出现19个月连跌,但相比去年同期仅微降0.82%。

而更加真实反映市场价格的二手房房价则继续上升。中原数据显示,深圳4月二手住宅成交量继续回升,月内共成交5897套,环比上月上涨4.9%,连续两个月回升;4月全市二手住宅均价约6万/平方米,环比小幅上涨0.5%,保持2018年以来的上涨态势;中原领先指数报882.7,环比上调0.5%,近期已录得连续三个月上调。

5月4日,链家研究院院长肖小平对21世纪经济报道记者表示,原来要推出市场的房源变为长租,销售市场上房子的新增供应确实减少了,但是目前项目并不多,总量比较有限。对整体市场成交、价格没有带来很大的冲击。

但对局部片区有影响。“本来这个小片区将有项目推出,但是没有推,会导致一部分购房需求转移到别的地方,转到二手房市场,或者继续观望。”

肖小平认为,销售转租赁更多是心理上的影响。比如说公众会谈论转长租了,是不是还要买房。但事实上,更多人是在对这种模式观望,也没有多少人因此而改变自己的购房决定。

此外,肖小平指出,这个模式的尝试,尤其都是大开发商会起到标杆示范的作用,转租的效果,盈利情况等是大家关注度的焦点,不排除会有后来的跟进者。

至于住宅转租对于租赁市场的影响,肖小平认为并不会提升深圳的房屋租金。因为租房价格是由供需两方面决定的。虽然深圳的租房需求非常旺盛,但供应也非常地充足,因为有很多的城中村、农民房、商品房。最终决定价格的是供需关系。

“我们去年做一个调查,深圳租客每九个月换一次房,他不是对哪里的房子非租不可。对于房东来说最重要不是房价多高,而是不能空置。为了租出去,他一定会降到一个合理的水平,是交易双方能够接受的水平。”

据中国房地产业协会主办的中国房价平台数据显示,2017年深圳住宅类供给租金平均约60.50元/月/平方米。2018年第一季度平均约69.10元/月/平方米,4月为72.21元/月/平方米,处于上升之中。

另据Q房网云房源大数据统计,4月份全市商品住宅租金为77.05元/平方米,环比上涨3.14%,同比上涨0.85%。

“深圳这几年租金表现比较平稳。” 肖小平表示,如果是从普租的角度,全体商品房的租金水平来看,涨得比较慢;旧房改造之后租金虽上涨,但从同质可比的方面并没有涨多少。

宋丁也认为,豪宅转租后,并不会拉升整体租金。但也不排除周边租金水平也许会有小幅提升的可能。

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