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华夏幸福成长课题:异地复制能否跑赢环京调控?

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在销售规模连续两年破千亿、位居业界前十的房企中,华夏幸福的定位实则是产业新城运营商。但鉴于其房地产业务举足轻重的地位,公司仍然受到业界关注。

房地产开发业务能带来快速而稳定的现金流,并反哺产业新城运营等其他业务,这成为华夏幸福长期以来的主要运营模式,2017年该项收入占比48.8%。

近几年,产业新城运营的收入贡献迅速上升,但在现金流上的贡献仍然无法与房地产业务相比。

在区域分布上,华夏幸福近八成的营收出自环北京。截至2017年,其他区域仅环上海和华南区域能贡献一定营收,其模式“异地复制”的成果尚未真正体现在财报中。

2017年,环北京地区楼市调控加码,华夏幸福成为受影响大的企业之一。房地产收入下滑,导致经营性活动产生的现金流为负值,公司财务稳定性受到影响。今年4月中旬,上交所对华夏幸福年报的问询中,也对此提出疑问。

今年以来,华夏幸福开启合作开发模式,引入东原、阳光城等房企。此举既能分摊资金风险,又可增加销售规模,保持行业领先地位,被认为是一石二鸟。但在分析人士看来,环京楼市调控可能对公司业绩产生持续影响。异地项目能否快速产生业绩,将是解决问题的关键。

环京调控的挑战

起家于廊坊,主要业务布局在环京区域的华夏幸福,曾极大受惠于环京楼市。受北京外溢购房需求的影响,环京楼市曾在2015年和2016年出现火爆局面。

2015年,华夏幸福房地产业务(园区住宅配套+城市地产开发)营业收入为279.6亿元,同比增幅近3成,在公司总营收中占比73.4%。2016年,房地产业务营收达353.8亿元,占比下降至66.2%。

2017年3月和6月,廊坊先后发布楼市调控政策,在升级“限购令”、强化信贷管控的同时,还“努力把房价稳定在2016年10月的水平”。此后,廊坊楼市迅速降温,部分区域房价大幅下跌。

受此影响,华夏幸福在2017年房地产业务的营收降至289.3亿元,降幅18.22%。

这甚至影响到公司的财务稳定性。高华证券指出,2017年,华夏幸福房地产销售的现金流同比下降13%至人民币780亿元,接近2015年的水平。由此导致当年经营性现金流出人民币160亿元,三年来首次为负值。

2018年4月13日,华夏幸福收到上交所问询函。针对房地产开发业务,上交所要求,一是结合区域分布、行业可比公司情况,说明收入下降的原因;二是结合区域房地产政策及房地产开发业务的预售情况,说明收入下降是否存在持续性,并充分提示风险。

上交所还指出,截至报告期末,在已预售面积与上年基本持平的情况下,公司房地产项目中可供出售面积约555.36万平方米,同比增加约133.4%,要求补充披露可供出售项目的开盘时间,未完成预售的原因等。

此后华夏幸福回复,京津冀区域为重点限购限贷政策的调控区域,该区域的施工及竣备交房进度延后,导致房地产业务收入下降;销售进度滞后,可供出售面积增加,销售额及回款金额下降,导致公司报告期经营性现金流量净额为负。

到今年第一季度,这种局面似乎仍未改善。公司经营活动现金流仍为负。

华夏幸福董秘林成红在此前的一次媒体沟通中解释道,这是受冬季停工的影响。他表示,随着周期性因素的减弱,今年的房地产结算面积会出现大幅增长。

但业内人士普遍认为,环京楼市调控政策不会在短期内退出,因此,华夏幸福房地产业务的业绩需要因应这种挑战。

异地复制见效尚需时日

在房地产业中,区域布局集中、产品线不够分散,通常是缺乏市场风险抵抗力的表现。对于华夏幸福而言,“药方”在于异地复制能力。

华夏幸福定位于产城开发,土地整理、产业园区运营、房地产开发等业务通常集中在同一个项目中。有券商分析师认为,若能有机整合,上述各业务能够相互促进。

比如,房地产开发将为产业园区运营带来资金支持,成功的产业园区运营,可以为房地产销售提供支撑。涉足土地整理,则使华夏幸福能够以相对低的成本获取土地。

分析人士认为,如果这一模式成功实现异地复制,华夏幸福就可以彻底避开环京区域楼市调控的影响,并使业绩增长具有稳定性和可持续性。且产业园区运营的利润率较高,通常在90%以上,将改善公司的利润水平。

2015年至2017年,华夏幸福的“产业发展服务”收入从63.4亿增长到230.9亿,复合增长率近100%。到2017年,产业发展服务收入在总营收中占比达38.9%,接近房地产开发业务的水平。上述人士认为,园区运营业务比重增加,是华夏幸福年报中的一个亮点。

“与同行相比,华夏幸福在房地产开发上的实力并不突出,他们的核心竞争力在于产业园区运营。”上述分析师向21世纪经济报道表示,以产业新城运营为核心的“打法”,曾在环京区域的固安、大厂等地取得成功,但其可复制性尚未得到证明,“至少还没体现在业绩上”。

过去几年来,华夏幸福环北京区域的营收占比逐渐下降,但到2017年,占比仍在84.1%的高水平。

由于对城镇化进程大势看好,华夏幸福对该模式的可复制性颇有信心。不过其在回复上交所问询时表示,“由于产业新城业务的开展存在相关区域政策变化、招商引资不确定性、资金沉淀较多等因素导致的经营风险。异地复制效果存在不确定性。”

券商则普遍看好这一前景,高华证券指出,华夏幸福在河北省外复制其业务模式已取得了初步成功:非京津冀区域房地产销售占比从2016年的7%升至2017年的23%;2017年华夏幸福工业园区投资的新增企业数达到635家,同比增长46%,投资合同总额1650亿元,同比增长47%,所覆盖地理区域也显著扩大。

东方证券也表示,2017年华夏幸福新签约产业新城21座,其中非京津冀区域19座。这部分园区在未来2-3年将逐步进入成熟期,因此预计公司未来园区结算收入的高增速将成常态。

但在异地复制取得成效之前,如何应对环京楼市调控带来的业绩压力?

今年开始,华夏幸福开启合作开发模式,在一些项目中首次引入其他房企。兰德咨询总裁宋延庆向21世纪经济报道表示,此举既能分摊资金风险,又可增加销售规模。

他同时表示,若引入优质同行,可对其产品力和运营能力进行弥补。但由于公司房地产业务占比仍高,且布局相对集中,短期内仍要面对楼市调控带来的风险。

上述券商人士也认为,通过财务手段强化资金实力,也是一种可行的解决办法。公司还有可能加大环京以外区域的房地产项目推盘力度,从而取得资金平衡。但他也认为,由于前述原因,短期内的业绩压力将不可避免。

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