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楼市调控深化 房企过冬“现金为王”

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(原标题:楼市调控深化)

本报记者 张晓玲 实习生 王曼迪 深圳、广州报道

楼市调控深化

“房住不炒”是房地产调控政策的主基调,2018年将是房地产长效机制建立的关键年份。据统计,4月,全国已发布超过16次各类型房地产调控。有业内人士预计,未来楼市调控政策力度会持续呈现高压态势。对于部分处于高速扩张期的中小房企而言,正面临资金链紧张考验,能否顺利“过冬”,最核心的则是现金流管理。另外,土地市场虽然有所退烧,但从成交金额来看目前依然在高位。与此同时,监管部门也加强整顿消费贷违规流入股市、楼市。目前,已有多家股份行、中小银行暂停了个人住房抵押消费贷款。(包芳鸣)

导读

今年一季度,虽然大型房企销售数字仍在大幅增长,但真实的市场却是,商品房销售增速自去年四季度以来持续下滑。对于今年乃至明年的市场,多数业内人士持谨慎态度。

“2018,楼市多事之秋”。3月份的多场房企业绩会内外,不断传出类似的讯息;到了4月,危机案例已然发生,华夏幸福资金链遭上交所十八问,恒盛地产债务交叉违约,还有一些不知名的小房企已经倒掉或退出。

另一边,楼市调控还在持续收紧。4月24日,继大连、沈阳之后,长春宣布5月2日起正式限售。中原地产研究中心统计数据显示,4月单月,全国已发布超过16次各类型房地产调控。

“我们内部预判调控还会持续两年。”4月20日,一家大型房企高管直言,房地产企业经过这么多年增长,很多公司的管理基础还是很差,现在是过冬的时候,要苦练内功,提高周转率,对冲融资成本上升,增强现金流。

资产证券化被视为房企融资的新热土。4月25日,证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称《通知》),进一步明确了住房租赁资产证券化的基本条件,为房企“打开了一扇窗”。

资金危机现端倪

相较于过去三年的“盛世”,2018年的楼市调整来得急速而猛烈。一波接一波的调控不断收紧,更多的地方城市加入限购、限售的行列,让开发商的销售大大受限。

2018年最先传出资金问题的是华夏幸福。4月13日,上交所就永续债、下属子公司引入金融机构等问题,向华夏幸福发出问询函,要求说明该类融资业务的可持续性。目前,华夏幸福已回复上述问题,并澄清了资金链紧张传言。但房地产行业的“缺钱”阴霾,依然笼罩。

“金融持续去杠杆背景下,表外融资、非标融资受到极大限制,开发贷也有上浮了。”4月初,深圳一家大型地产商内部人士告诉21世纪经济报道记者,甚至央企地产商也不例外。该人士称,公司对今年的销售和融资都持谨慎态度。

4月20日,阳光城执行副总裁、CFO吴建斌表示,从自己操盘的角度看,融资成本已经上浮了5%-10%。

最大的住宅开发商碧桂园,也在4月中旬紧急内部发文强调高周转,以应对激烈竞争和成本上浮的局面;未雨绸缪的万科,在2017年底把净负债率降到了8.8%,并公布了350亿融资工具的发行计划。

一些房企已经发生了实实在在的资金危机。3月29日,知名豪宅开发商恒盛地产发布的2017年业绩显示,公司逾期未还的贷款本金及相关利息为人民币47.6亿,同时还有一笔4亿美元的优先票据出现违约,导致到2017年底,还有44.3亿其他借款出现交叉违约。

4月3日,恒盛公告已偿还4亿美元优先票据本金,但利息尚未付清;其他交叉违约的借款也没有和债权人达成相关协议。公告显示,相较于234亿的总借款、177亿的流动借款,恒盛的现金及现金等价物只有20亿,还款比较困难。

房企过冬“现金为王”

今年一季度,虽然大型房企销售数字仍在大幅增长,但真实的市场却是,商品房销售增速自去年四季度以来持续下滑。对于今年乃至明年的市场,多数业内人士持谨慎态度。

“现在的限制政策短期内不会取消,调控常态化也不会改变。”4月20日,吴建斌表示,未来两年,房地产公司要有足够的资金储备,让自己“过好这个冬”,不然压力是非常大。

他指出,最核心的是现金流管理,包括经营现金流和融资现金流。当融资环境出现了困局,必须要加强内生的管理。

从房企的资产负债表来看,左方为资产方,右方是负债权益方。目前开发贷、并购贷、抵押贷仍然存在,资产如应收款、收租资产、在建工程、商业资产等都可以做ABN、CMBS、ABS,还有商票付款、保理、信托、境外发债等也可以做。

“对房企来讲,正常的销售之外,可以把资产负债表进行分解、证券化,又能带来几百亿资金”,吴建斌表示。

其中,租赁住房资产证券化受政策支持发展迅猛。据21世纪经济报道记者统计,去年以来,保利地产、碧桂园等发行的住房租赁证券化产品已超过200亿。

4月25日,中国证监会、住房城乡建设部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称“《通知》”)再次鼓励租赁住房资产证券化。其内容主要包括,明确了符合证券化的租赁物业的要求,如物业已建成并权属清晰,有稳定现金流,发起人(原始权益人)公司治理完善,运营能力强,最近2年无重大违法违规行为;优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、以及利用集体建设用地建设租赁住房试点城市项目,开展资产证券化;鼓励机构房东开展资产证券化;试点REITs。

4月25日,中联基金执行总经理范熙武接受21世纪经济报道记者采访时表示,《通知》是贯彻十九大关于租赁住房的定位、房住不炒、以及建立房地产市场长效机制的政策导向。为租赁住房以及租赁住房证券化做出了一些前瞻性的安排。

范熙武指出,文件具有实操性,就资产的入池标准、支持的领域、监管的协调、相关具体政策、监管部门支持证券化,以及行业自律、合规性等方面的规定都很细致,具有可执行性。文件还提到试点发行房地产信托投资基金(REITs),这个表述与类REITs不同,对未来真正的公募REITs落地释放了积极的信号,有望在年内实现公募REITs的破冰。

中国建设银行是集体用地租赁住房证券化的积极支持者。4月25日,建行有关人士指出,租售同权,推动集体建设用地入市,机构房东可快速提升租赁的收益率,然后通过CMBS、REITs等资产证券化通道回收成本,从而形成商业模式闭环。

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