绿城加码轻资产"烫平"调控 曹舟南称"大节点已到"

“想要"烫平"房地产调控周期，就要实现发展动能转换，大力发展轻资产板块，增加稳定的经营性收益。”绿城中国总裁曹舟南接受《证券日报》记者采访时坦言，“我一直反对简单的规模增长，希望绿城在利润结构方面，未来近三成收入来自轻资产板块。届时，不管调控不调控，绿城都能走上稳健且有质量的增长道路。

追求有质量的增长，是曹舟南三年前掌舵绿城即锚定的目标。一方面，他学习碧桂园、恒大和万科这些企业如何实现规模跨越式增长，更多的则是，思考如何实现利润与规模增长匹配。 “绿城到了重大节点时期。”曹舟南称，“"投资战略布局，组织架构调整和激励制度"是规模触达2000亿元之后绿城发展的重要支撑”。

调整架构向一线充分授权

由“初时艰难”，到“恢复元气”，再到“良性发展”，直至迎来“重大节点时期”，如今的绿城，曹舟南终于可以展开手脚，做点事了。

过去几年，绿城中国连续成立了五个集团，房产集团、管理集团、小镇集团、资产集团和生活集团，实施“一体五翼”的管理架构。但接下来，为了灵活应对市场变化，提高投资板块的周转率和创新轻资产业务的发展速度，曹舟南将向一线下放权力。

“5月份，我计划进行组织架构重大调整。”曹舟南向《证券日报》记者透露，调整结束后，绿城中国的管理半径从原来的“一体五翼”变为直接管理16家公司，但对重要城市和重要项目，也会有三级管控。

在重投板块，即地产投资开发业务，绿城将组建11大战区，杭州公司、浙江公司（除杭州外）、北京公司、上海公司、济南公司、西南公司、华南公司和华中公司（以武汉为主）等城市（区域）公司，将和小镇集团等一起，组成绿城中国的11大战区。届时，销售权限、产品定价、客户定位等权利将从总部下放给这些战区，进一步提高决策效率和周转率。

横面上架起11大战区的同时，要完成5大纵深集团的布局，即建立五大轻资产集团。绿城管理集团（代建业务，目前可售金额超过3000亿元）、生活集团（教育、医疗、养老和生活服务业务）、组建科技集团、雄安新区公司和杨柳郡集团（地铁上盖物业发展模式，属于轻重商业模式结合平台）等。

新组建的科技集团有多个板块，包括“修天下人的房子”的房屋4S公司（预计今年订单超过20亿元）、精装修业务、机电安装业务和PC构件厂（绿色建筑方面），未来可能还会收购土建公司。

如此一来，一旦进入调控周期，五大轻资产集团业务将起到削峰填谷的作用，经营性收益保障稳健发展；市场稳定时，重投板块的11大战区浮动收益快速增加，使绿城这艘大船具备超速行驶和安全驾驶能力。

孵化轻资产“独角兽”

在曹舟南看来，房地产企业的发展模式，已经不再会是“今天的高地价换取明天的高房价”这样简单粗暴式发展。进入深度调控的当下，绿城要切换动能发展。

对于楼市调控，绿城可谓敏感也非“敏感”。在外界看来，过去的绿城，投资布局没有踩准调控节奏，错失规模爆发式增长的良机，甚至一度陷入危机，可谓不够“敏感”。但也是源于过去的这份“经历”，绿城管理层现在对"烫平"调控周期足够敏感，基于因有“服务”基因而有别于其他房企的优势，绿城一直在花力气培育轻资产创新业务。

不得不说，绿城可能是行业内最能给创新业务发展空间的公司。9年前，曹舟南曾力主建议宋卫平（绿城创始人）开展代建业务，不管是为调控下企业的过剩产能找出路，还是未雨绸缪为后房地产时代下绿城发展大计尝试轻资产业务，结果是，绿城管理已经具备独角兽规模，之前的绿城服务也早已上市。

将要组建的另一个轻资产平台，绿城科技集团，应对未来的存量房市场，生长空间巨大，曹舟南也对其给予厚望。

此外，据绿城中国执行总裁李青岸透露，在金融板块，绿城计划收购地方银行、保险、信托公司等金融机构的牌照，为未来成立专门的金控平台奠定基础，不排除将来在这一领域也诞生独角兽。

在曹舟南眼中，如果绿城能将自己在美好生活领域20多年的积累充分释放，绿城目前所拥有的这些轻资产公司，会成为绿城最重要的利润贡献者，比如150亿元利润构成中，50亿元将来源于这些公司。届时，不管中国房地产市场未来如何波动，都能持续稳定地实现收入和利润的增长。