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绿城加码轻资产"烫平"调控 曹舟南称"大节点已到"

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“想要"烫平"房地产调控周期,就要实现发展动能转换,大力发展轻资产板块,增加稳定的经营性收益。”绿城中国总裁曹舟南接受《证券日报》记者采访时坦言,“我一直反对简单的规模增长,希望绿城在利润结构方面,未来近三成收入来自轻资产板块。届时,不管调控不调控,绿城都能走上稳健且有质量的增长道路。

追求有质量的增长,是曹舟南三年前掌舵绿城即锚定的目标。一方面,他学习碧桂园、恒大和万科这些企业如何实现规模跨越式增长,更多的则是,思考如何实现利润与规模增长匹配。 “绿城到了重大节点时期。”曹舟南称,“"投资战略布局,组织架构调整和激励制度"是规模触达2000亿元之后绿城发展的重要支撑”。

调整架构向一线充分授权

由“初时艰难”,到“恢复元气”,再到“良性发展”,直至迎来“重大节点时期”,如今的绿城,曹舟南终于可以展开手脚,做点事了。

过去几年,绿城中国连续成立了五个集团,房产集团、管理集团、小镇集团、资产集团和生活集团,实施“一体五翼”的管理架构。但接下来,为了灵活应对市场变化,提高投资板块的周转率和创新轻资产业务的发展速度,曹舟南将向一线下放权力。

“5月份,我计划进行组织架构重大调整。”曹舟南向《证券日报》记者透露,调整结束后,绿城中国的管理半径从原来的“一体五翼”变为直接管理16家公司,但对重要城市和重要项目,也会有三级管控。

在重投板块,即地产投资开发业务,绿城将组建11大战区,杭州公司、浙江公司(除杭州外)、北京公司、上海公司、济南公司、西南公司、华南公司和华中公司(以武汉为主)等城市(区域)公司,将和小镇集团等一起,组成绿城中国的11大战区。届时,销售权限、产品定价、客户定位等权利将从总部下放给这些战区,进一步提高决策效率和周转率。

横面上架起11大战区的同时,要完成5大纵深集团的布局,即建立五大轻资产集团。绿城管理集团(代建业务,目前可售金额超过3000亿元)、生活集团(教育、医疗、养老和生活服务业务)、组建科技集团、雄安新区公司和杨柳郡集团(地铁上盖物业发展模式,属于轻重商业模式结合平台)等。

新组建的科技集团有多个板块,包括“修天下人的房子”的房屋4S公司(预计今年订单超过20亿元)、精装修业务、机电安装业务和PC构件厂(绿色建筑方面),未来可能还会收购土建公司。

如此一来,一旦进入调控周期,五大轻资产集团业务将起到削峰填谷的作用,经营性收益保障稳健发展;市场稳定时,重投板块的11大战区浮动收益快速增加,使绿城这艘大船具备超速行驶和安全驾驶能力。

孵化轻资产“独角兽”

在曹舟南看来,房地产企业的发展模式,已经不再会是“今天的高地价换取明天的高房价”这样简单粗暴式发展。进入深度调控的当下,绿城要切换动能发展。

对于楼市调控,绿城可谓敏感也非“敏感”。在外界看来,过去的绿城,投资布局没有踩准调控节奏,错失规模爆发式增长的良机,甚至一度陷入危机,可谓不够“敏感”。但也是源于过去的这份“经历”,绿城管理层现在对"烫平"调控周期足够敏感,基于因有“服务”基因而有别于其他房企的优势,绿城一直在花力气培育轻资产创新业务。

不得不说,绿城可能是行业内最能给创新业务发展空间的公司。9年前,曹舟南曾力主建议宋卫平(绿城创始人)开展代建业务,不管是为调控下企业的过剩产能找出路,还是未雨绸缪为后房地产时代下绿城发展大计尝试轻资产业务,结果是,绿城管理已经具备独角兽规模,之前的绿城服务也早已上市。

将要组建的另一个轻资产平台,绿城科技集团,应对未来的存量房市场,生长空间巨大,曹舟南也对其给予厚望。

此外,据绿城中国执行总裁李青岸透露,在金融板块,绿城计划收购地方银行、保险、信托公司等金融机构的牌照,为未来成立专门的金控平台奠定基础,不排除将来在这一领域也诞生独角兽。

在曹舟南眼中,如果绿城能将自己在美好生活领域20多年的积累充分释放,绿城目前所拥有的这些轻资产公司,会成为绿城最重要的利润贡献者,比如150亿元利润构成中,50亿元将来源于这些公司。届时,不管中国房地产市场未来如何波动,都能持续稳定地实现收入和利润的增长。

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