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去年阳光城负债率高达85.% 欲引入战投以降负债

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“规模要上台阶,财务指标要优化,要布局未来”,这是阳光城今年要做的三件大事。手握近5000亿元储备货值的阳光城,今年晋升“千亿阵营”可期。但规模增长之外,阳光城管理层操心的事儿更多。

4月13日,阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌接受《证券日报》记者采访时坦言,目前最关心的仍是现金流,要提升回款率,降低负债率,同时拿出固定比例的资金布局产业地产等新兴行业,为未来业务增长点提前铺路。

众所周知,上规模和降负债的平衡术是房企普遍难修炼的内功。“我们在考虑通过资产换股的方式增加土地储备和股本金,同时加快周转快速实现利润转化。”阳光城首席财务官兼财务管理中心总经理陈霓接受《证券日报》记者采访时如是透露。

下放拿地权扩土储

走在扩张路上的阳光城,现金流首度回正,“双赢”跟投机制逐步完善,通过有效管控降低了40亿元成本,甚至拿地高峰时,平均两天拿一块地。

据2017年年报显示,截至2017年底,阳光城营业收入达到331.63亿元,同比增长69.22%;净利润22.28亿元,同比增长55.68%;毛利率继续上涨1.77%,达到25.08%;总资产和净资产分别达到2132.50亿元和305.70亿元,同比增幅分别为77.07%和61.54%;加权净资产收益率达14.33%,同比增长4.58%。

在朱荣彬眼中,“从营收上看,阳光城是一家小公司”,需要调整架构支撑阳光城的晋升之路。

在过去半年时间里,阳光城下放了一些权利。朱荣斌称,最显著的改变是新增了13个区域公司,形成了共计30个区域,远至新疆、南粤和甘肃的全地域布局。总部充分放权,尤其是下放拿地权利后,阳光城下半年出现了拿地高潮。

“过去阳光城的模式是集团拿地交给区域公司做,集团投资管理中心是一个‘运动员’,去年9月份开始,我们把这个‘运动员’改为“裁判员”,把投资拿地的工作交给区域公司,对新区域提出了必须在限定时间有项目落地,在全国便有了30多个区域、上百个团队铺天盖地去寻找机会。”朱荣斌说。

据了解,2017年全年阳光城获取新土储2022万平方米,新增项目120宗,新增权益货值1407亿元。拿地最集中的时期是最后两个月,平均2天拿下一块地,两个月共计完成了48宗土地的确权。截至2017年底,公司累计总土储3796万平方米,储备货值4911亿元。

但“负债率和净利率”依然让朱荣斌很不满意。

或引入战投以降负债

据2017年年报显示,截至2017年底,阳光城资产负债率达85.66%,较去年同期略微增长1.38%;净资产负债率为252%,同比下降14%;而净利率为6.22%,相较于中报期的4.52%略有提升,但仍处于行业较低水平。提升净利率,可以通过加快周转和管控成本改善。难的是,完成扩张目标要求下,合理控制负债。

尽管在融资环境趋紧的大背景下,阳光城积极尝试并购基金、资产证券化等多种创新融资工具,利用多元化的融资渠道优化了债务结构,但规模扩张和负债、现金流之间的平衡尚未达到管理层的目标。

“负债率一直是阳光城的一条’红线’,2018年负债不仅不能增加还要降低。”朱荣斌接受《证券日报》记者采访时坦言,回款率也很重要,卖了项目回不了款是行业普遍困难。今年公司管理层与董事会签署了一个年度回款率不低于80%的指标。此外,公司还制定了“三收三支”的现金管理制度,即以收定支,收大于支,先收后支,合理管控资金。

“我最关心的还是现金流。因为公司在高速发展,负债率可以高一点,有好地我不怕,可以借钱买,只要它是好的资产,但关键是现金流不能断,要让我有钱用,要保证我的钱够用。”朱荣斌如是向《证券日报》记者表示。

另据陈霓表示,2017年阳光城引进了一些权益性工具,通过长期权益性的债务,用长期的钱支持高周转项目,优化债务结构。此外,还是要回归到业绩本源,通过高周转快速实现利润转化。

更重要的是,阳光城的降负债“减肥”还另有计划。

据陈霓向本报记者透露,公司在考虑通过股票换资产的方式,一方面增加公司的土地储备,另一方面也可以增加公司的股本金。

阳光城执行副总裁吴建斌补充道,2018年阳光城有意吸引一些战略投资者加盟,这些战略投资者必须是与阳光城在业务上具有协同、互补效应,“虽然说当前A股有很多政策规定方面的限制,但是仍会有一些空间可以操做,我们按照规定来,通过这些方式,我相信我们的负债率水平会得到改善。”

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