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仇保兴:宏观已不缺房 放任地产支撑经济不合时宜

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“中国宏观上已经不缺房了,这意味着如果放任让房地产来支撑经济发展,已经是不合时宜的。”4月11日,住房和城乡建设部原副部长仇保兴在“博鳌亚洲论坛2018年年会”上表示。

仇保兴认为,建立房地产健康发展的长效机制,与以往有三点不同。一是我国目前的城镇化率接近60%,每个人平均有40平方米的房子。这意味着中国宏观上已经不缺房了,意味着这个时候如果放任让房地产来支撑经济发展,是不合时宜的。

二是以前的房子是政府建造的,人均只有7平米,为了解决这个问题,开始放开市场。三是过去不管建多大的房子,不管多少人炒房,我们的金融还是比较优质的,衍生产品也不完善。这样的情况下,整个金融市场的杠杆率很低,出不来风险。但现在房地产泡沫是唯一可以触发金融风险的因素,美国就是前车之鉴。

仇保兴表示,由于这三个形势变了,调控机制也需要调整。首先就是多渠道的供应,因为房子是用来住的,但是原来是单一的市场供应是不对的,市场也应该是多层次的,就是政府要激励一部分的市场主体专门做低收入阶层的房子。

至于房地产调控和解决低收入群体的居住需求问题,仇保兴认为,基层政府应该更加有所作为。其中,一线城市主要是解决炒房问题,解决金融危机问题,解决房价无限制上涨和低收入阶层买不到房子的问题。量大面广的三四线城市,人口都流失了,就必须要增加公共的投入,改善城市的环境。

仇保兴最后表示,中央政府得考核地方政府,逐步使市场的手和政府的手配合好。现在讲到硬调控的弊端、金融风险的弊端,中低收入阶层买不起房的弊端,还有三四线城市人口流出,一线城市人口爆炸的问题,这些问题都会在将来调控的过程中逐步得到缓解。

以下为仇保兴发言实录:

仇保兴:首先长效机制是根据形式的发展做出调整,这一次为什么不一样呢?首先就是城市化的阶段不一样,因为像十年前大家都知道,2008年来自于美国的金融危机,把中国经济一下子搞得非常协调。这时候城镇化率是多少呢?我们城镇化率只有40%多,所以中国正处在没面有1600万人进城,所以那个时候你建多少房子都有人要,都卖得出去。

但是十年过去,现在的阶段是我们的城市化率快到60%,快到60%意味着什么呢?每个人平均有40平方米的房子。国际货币组织去年出来一个报告,就是德国、日本、法国这些国家,就是人多地少,美国除外。这些国家人均住房面积也就30-40平方米,中国宏观上已经不缺房了,意味着这个时候如果放任让房地产来支撑经济的发展,这个是不合时宜的,这个阶段已经过了,所以城镇化发展的阶段不一样。

第二点,我们必须要明白的是什么呢?就是40年前房子都是政府建的,那个时候人均只有7平方米。为了解决这个问题怎么办?就是放开,让市场各个主体参与进来,这时候谁能用市场的动力,用了市场的动力建房子,谁就能够取得成功。

第三个不一样,过去不管建多大的房子,也不管多少人炒房,我们的金融还是比较优质的,衍生产品也不完善。这样的情况下,整个金融市场刚刚非常优质的情况下杠杆率很低,出不来风险。现在房地产泡沫是唯一的可以触发金融风险,大家看到了美国就是前车之鉴,房地产不弄好,金融危机就会有。

我们第一次认识到房地产市场如果处理不好,继续炒房的话,那金融危机就来了。我们应该把房地产市场跟消解金融危机同步进行考虑,所以三大问题就是形势已经变了,所以我们的调控也应该跟着变。

首先房地产至今为止能够带动70多个行业,这是一个事实,谁都改变不了。所以第二个,房地产在地方政府的收入构成里,无论是财政收入,无论是在投资力方面,都扮演了1/2以上的无可取代的地位。

但是这些问题都不能说明就是我们让市场发挥充分作用,政府就不管,这个时候需要聪明的政府来管理。因为市场不能解决社会公平问题,市场不能解决风险平稳过度问题,市场也不会解决低收入阶层的问题,所以现在的房地产是需要长效机制怎么去弥补市场的缺陷。

长效机制包含着这么一些内容。首先就是多渠道的供应,因为房子是用来住的,但是原来是单一的市场供应,不对的,市场也应该是多层次的,就是政府要激励一部分的市场主体专门做低收入阶层的房子,政府给你优惠。这个是美国也有教训。二战以后欧盟跟美国实际上都是政府投资,就像我们以前一样政府投资来搞廉租房,结果这些房子质量很差,穷的人跟富的人分离。

我们也认识到,我们应该用多种市场主体,还包括我爱我家和其他的投资者,你们投资低收入阶层的房子,然后政府购买,然后你们来经营,而且你们来提倡混合居住,这个模式实际上是另外一种新的机会,为什么?有人说过我爱我家,这个道理可以在这儿,你可以持有,可以混合,也可以不同搭配,这里面机会就非常多了。

政府从一个单纯低收入者的供房者退到动员更多的主体去建低收入房子,甚至欧盟还有一种房子叫做合作建房,大家没有房子的人,但是有能力、有收入,你们组织起来,政府给你优惠条件,然后以一个新的主体到市场上买地,然后自己盖房子。这样把公家比如说政府建的廉租房各种各样的弊端都消除掉了。

第三个问题,我们应该把房地产的调控、解决低收入的问题,以及基层城市政府应该更加有所作为,一线城市主要是解决炒房问题,解决金融危机问题,解决房价无限制上涨和低收入阶层买不到房子的问题。

但是量大面广的三四线城市,人口都流失了,这完全就不一样了,这就完全要看什么?必须要增加公共的投入,改善城市的环境。公共的投入首先要解决学校不够好、医院不够好,然后把高铁通起来,解决一个交通的问题,就是中心城市跟小城市互联互通,这样的话很多就解决了。

上海比如60个镇,原来房价很低的,原来上海的入口疏散不出去。结果上海市政府采取一个措施,把26家甲级医院到镇上去,把镇上很糟糕的医院变成甲级医院的分院,把镇上夫妇办班的初中、小学,变成名牌中学、小学的分校,一下子镇上面的房子销售就大幅度增加。然后上海市政府正式提出,我在今后五年主城人口减少,这样三四线城市就带动起来了。

人家都以为美国房地产市场好像是市场说了算,这是绝对的误解,特别是欧盟。欧盟有一个城市叫维也纳,是奥地利的首都,连续八年人居环境最好。奥地利市长就告诉我,这个市场中间50%的房子是由政府操控、政府建造的,你们中国走得比我远多了,但是我是奥地利学派的,奥地利学派主张政府什么都不要管。奥地利学派主张其他东西政府可以不要管,但是房地产政府还是要管的,所以这一点很明白。

政府要真正解决一个城市的问题,确实要注意我们还有八十多个城市现在开始人口在减少。就像美国底特律、匹兹堡很早就注意到这些问题,但是底特律失败了,匹兹堡成功了,那这也是市场解决不了的,就要靠聪明的中央政府跟地方政府联手来改变产业结构、产业升级,然后才解决。

第三个,我们会采取中央政府越来越多非常明智的措施,地方政府怎么干算是干得好,怎么干算是干得坏,中央政府就得考核地方政府,这样逐步市场的手和政府的手这两个手会配合好。现在讲到硬调控的弊端、金融风险的弊端,中低收入阶层买不起房的弊端,还有三四线城市人口流出,一线城市人口爆炸的问题,这些问题都会在将来调控的过程中逐步得到缓解,这是一个非常理想的前景,也是中国梦的组成部分。

政府现在已经明白,就是政府要干预,但是要聪明地干预,不是说市场做不了就包办,这一点已经很明白了,美国也没有成功,中国也没有成功,欧盟也没有成功,所以政府还是要动员不同的市场主体,既有像罗总这样高端的,也有像我爱我家这样能够做一些高中低搭配的。这么多的市场主体,共同帮助老百姓来完成这一个伟大的转变。

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