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房企2017年迎收益高峰 高毛利将难复制

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本报记者 唐韶葵 上海报道

年报发布近尾声,房企运营效率高下立现。2017年房企10强门槛已达千亿。经过这一轮土地储备后,房企更加看重多元业务布局、提升盈利能力。

2017年房企利润站上高地,据Wind统计,目前预披露2017年业绩的100家上市房企中,超过60家净利润增幅超过50%。其中,蓝光发展增幅60%,新城控股增幅100%,阳光城增幅103.2%。

易居研究院智库中心总监严跃进认为,房企利润率提升是竞争力的体现,因为单纯市场规模的扩大,并不能带来市场竞争力的提升。从规模到盈利,其实是企业成长的必然选择。规模扩张之后,当前调控不放松的情况下,尤其是今年市场不明朗,房企研究增收增利的关系至关重要。

但中长期来看,由于近年地价上涨幅度大于房价,叠加人力成本上升,开发商结算毛利率仍将承压。

高毛利时代难复制

房地产行业在2014年平均净利率跌入个位数后,时隔3年,重回2位数。

据财汇大数据统计,2015年地产行业平均净利率水平为9.69%,2016年为9.73%,但2017年房企平均净利率达12.3%。

比如今年实现销售额300亿元的绿地香港,2017年实现净利润18.4亿元,同比增长73%;归属公司净利润13.2亿元,同比增长19%。

毛利率同样达到历史高位,据统计,2017年行业前30强房企毛利率突破30%以上占大多数。

然而行业将要面对的是,2016-2017年获取的高价土储将会在这一轮调控周期内变现。也因此导致,房企整体销售毛利率下降成为趋势,企业获利能力在变弱。

前述机构指出,龙头房企中,相比2017年中期,中海在年末依然保持着较高的销售毛利率,但万科、碧桂园、恒大毛利率呈下降趋势,碧桂园下降幅度最大。

绿城中国执行董事兼总裁曹舟南就在业绩会上指出,房企现在反映出来的毛利率,是在2013-2015年所拿土地的盈利体现,这两年房价表现空间较大;从2016年开始,部分房企拿地开始激进,这会反映在2020-2021年的收益上。

他坦陈,“绿城也一样,2017年的毛利率水平未来将很难复制,我们也要等到项目大面积交付之后,才会实现高毛利率”。

轻资产、降杠杆

实际上,受银行信贷收紧等影响,房企开发速度也将有所放缓。有机构预计,全国房地产销售面积在2018年会下降约10%;新开工面积将中低速增长,全年增幅在4.5%-6.5%之间。

同策咨询首席分析师张宏伟指出,从2016年初开始,由于货币政策的宽松,房企在各地抢地建房,于是形成了一个投资小高潮,这才支撑起去年除一线城市以外地域房价上涨的行情。房企在前几年急速扩张后,到2018年6月债务已经开始到集中兑付期。目前房企有转型轻资产、降杠杆的战略意图。

事实上,不论销售额达到千亿与否,房企都对轻资产布局非常关注。比如曹舟南就定调绿城未来将轻重并举,加大轻资产布局。绿城中国目前最大的轻资产平台是绿城代建,代建项目几乎占据绿城可售储备的半壁江山。此外绿城中国旗下三个轻资产公司分别为绿城生活集团、杨柳郡集团及雄安公司。

正如曹舟南所言,公司截至目前总体可售储备已达8550亿,其中投资项目为4230亿,代建约为4250亿。“假设绿城中国的利润总额到150亿,50亿是由轻资产固定收益构成;另外100亿是浮动收益,就是靠房地产投资、拿地、开发挣钱,这是战略目标。”曹舟南说,未来绿城中国的轻资产固定收益如能确定下来,可对盈利能力做一个重要保障。

“一二线城市、三四线城市项目分布结构决定房企未来。尽管我们重点布局一二线城市,但也十分关注流动性、负债率。我们现在甚至在布局调控的二线城市和强三线也会做一些(土地)流动性补充。”他随即强调。

降杠杆也有利于净利润水平的维持。曹舟南在业绩会指出,“我个人始终认为,在行业不确定或者行业调控的阶段,最好的办法就是控制负债率。当市场出现机会的时候,你才有腾挪空间。”财报显示,去年绿城净资产负债率为46.4%,较前一年的58.1%有所改善。

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