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北京土地市场全面限价 房企没利润只好组团拿地

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一直以来,北京土地市场都是房企争抢的高地,“僧多粥少”的情形可见一斑。尽管2017年北京楼市经历了“3·17”限购政策,新房二手房交易纷纷遇“冷”成交下滑,但土地市场“风景依旧独好”。

伴随着政策调控步入深水期,土地市场“开闸”加大供应,“限价”地块维稳市场,2017年开始房企拿地渐趋理性。从去年整体溢价率来看,平均25.81%的溢价率较2016年减少了4.02个百分点。

很明显的是,北京土地供应结构生变。业内人士分析称,在此背景下,房企利润空间大打折扣,北京“地王”未来恐很少再有。而为赢得土储规模较量,房企“拼团”拿地等新形式正在流行。

●土地供应大增房企拿地谨慎

自2016年年底,北京对土地市场拍卖规则进行创新。除自住房用地外,北京土地交易市场基本都有统一的限制,即“限房价、竞地价”,当土地价格达到最高限价时,转入“竞自持面积、竞配建比例”,此外,当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

自2017年开始,北京土拍市场进入了全面限价阶段。即便限价,但2017年供应量却达到了近年来最高水平。2017年4月7日,北京发布了《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》,未来每年将新增土地供应1200公顷,5年总共供地6000公顷,以保障150万套住房建设需求,其中自住型商品房将供地1020公顷。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2017年北京各类型土地供应共新增128宗,同比2016年大幅增长190.9%,同时也超过了2014年、2015年,改变了2013年以后的连续下降趋势。从土地供应结构来看,居住类用地共计91宗,占全部土地供应量的71.09%;商服金融类用地12宗,占9.38%。

此外,中国指数研究院数据显示,2017年全国300个城市土地出让总金额同比增加38%,住宅类用地占比继续提高,占比达到82%,其中北京涨幅领先一线城市,全年出让金额达到2796亿元,同比增加228%。

在市场“放量”与全面“限价”的背景下,土地市场逐渐回归理性,房企拿地的逻辑变得越来越理性,尤其限价自持对开发运营实力的要求进一步提高,房企在自持比例竞争上更为谨慎。

这也衍生出土拍市场通过联合体争夺限价地块“报团取暖”的模式,最为典型的是去年6月丰台区的周庄子村旧村改造地块,首次出现“保利+首开+龙湖+中海+胜翔+周庄子村+平安”7家房企组成的联合体进行拿地,堪称“巨无霸联合体”。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这是房企把控市场风险的一种表现,同时也是房企优化分工的一种体现。后续对于此类自持地块来说,或许会有其中一家房企占主导,或者自持部分单独剥离出去运营,而联合开发的做法也体现了类似的投资逻辑。

从供地区域来看,去年所供应地块大部分位于远郊区,城六区的土地资源越来越稀缺,伴随城市基础设施的完善,远郊区的土地交易成主导。

阳光城集团北京营销总监胡犇告诉《每日经济新闻》记者,北京的城市格局正在从远郊过渡到近郊化,原来被认为是消费者的第二居所,如今正成为第一居所,这也使得不少房企转战昌平、顺义等加速拿地。

●供地结构生变“地王”难再现

在北京市供地计划里,包括了100万套共有产权类住房和50万套租赁住房,这意味着北京的供地结构发生了微妙变化,住宅供地更加多元化。因此,过去一年北京土地市场在加大自住型商品房用地的供应力度的同时,共有产权用地和租赁用地也成为北京市土地供应的主要方向。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2017年北京共新增共有产权房用地38宗,在全部91宗宅地供应中占41.8%;成交的共有产权房用地为26宗,在全部71宗成交宅地中占36.6%。

2017年北京自持面积明显增加,自持比例超过三成。2016年9.30新政以后,北京首次引入“竞自持”鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。

中国指数研究院数据显示,自2016年11月北京首个自持地块成交至2017年12月底以来,北京自持宅地共成交27宗,累计规划建面142.4万平方米,自持比例达到44%,预计可提供租赁住房1.6万套,其中,2017年全年共成交23宗租赁用地,同比增加56%,自持比例达到33%。

除此之外,《每日经济新闻》记者从北京市规土委了解到,截至2017年12月底,北京市实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%,超额完成2017年度供应任务。

但对于房企来说,多元化的土地供应对其资金和运营能力都带来不小的考验。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向《每日经济新闻》记者分析表示,2017年北京拍卖的土地基本都没有太大的利润空间,开发商的拍卖热情也大大降低,互相之间的竞争很小,大部分宅地只经过几次报价便得以成交,许多共有产权房用地甚至是以最低价成交。

胡景晖进一步分析,通过限制价格、限制户型面积,北京大幅增加了中低档住房的供给,缓解了前两年北京市场的豪宅化趋势,满足了大批中低收入者的置业需求。同时,在未来五年北京大批量供应土地及“限房价、竞地价”背景下,“地王”未来恐很少再有。

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