李一戈
年纪大的人，喜欢回忆过去。多年以前，我就呼吁主管部门，要高度重视二手房市场。道理很简单，二手房市场是整个房地产市场不可分割的部分，盘活二手房市场，加快其周转率，相当于为整个房地产市场提供了更大的供应量。
一线城市的房地产市场已经或正在转入二手房为主的时代。很快，二线热点城市以及所有二线城市，都不可避免地步其后尘。与此同时，链家、中原地产等以二手房业务为主的房地产服务机构，将在整个房地产市场占据越来越大的话语权。
住房租赁市场，由存量房市场和增量市场构成，以上说的是存量房市场。2016年以来，国家和各地出台了一系列鼓励发展住房租赁市场的文件，主要是针对增量市场。从大的层面上说，这是在贯彻中央“租购并举”的要求。
房子是用来住的。住房，可以是买，也可以是租。几年前，有的专家提出这个建议时，还遭到一些网友的吐槽，有些话说得很不好听。但现在，租房正被越来越多的人接受，尤其是年轻的90一代。有位刚参加工作的年轻人就跟我说：为什么非得背负那么沉重的房贷？
增量的租赁住房，主要包括政府提供的公租房，还有一个就是2017年才冒出来的长租公寓。公租房不必细说，小部分由政府直接开发建设运营，大部分委托地产商和其他机构开发运营。
长租公寓刚出来的时候，一直到现在，有个核心问题是：盈利模式如何解决。也就是，算不来账，怎么算都不挣钱。
长租公寓盈利模式，主要取决两个方面：融资成本和土地成本。
先说土地成本。如果是公开市场抢地，而且是高价地，用来做长租公寓，这样的土地成本，势必导致日后的租金相当昂贵，而且盈利期会非常非常漫长。因此，高价地做长租公寓，不是最好的选择。至于什么是高价地，原谅我，就不做定义了。
所以，做长租公寓，应该价格是合适的土地。当然，最好的是像上海那样，有几块确定用于租赁住房的土地（70年、100%持有），出让的底价只有几千块，这样用于做长租公寓就完全可以预期盈利时间了。但不必说，这种地块的条件也非常苛刻。
再说融资成本。前提是能够贷到款，否则一切都是空的。现在国家这么鼓励租赁住房，贷款一般没问题。而且可以拿到正常的贷款利率。有没有优惠就要谈判了。
之前我写过，2017年以来，尤其是10月以后，建行、工行、中行以及几大股份制银行，纷纷与知名房企签订了战略合作协议，授信动辄几百亿。国有大银行与深圳、广州等城市签订的融资支持额度，还是高达数千亿。加起来，金融机构宣布计划投入支持租赁住房的信贷额度，早已是万亿级别。
如你所知，目前宣布大规模进入租赁住房市场（长租公寓）的房企，第一阵营的有碧桂园、万科，第二阵营的代表性企业有龙湖、旭辉等，房地产服务机构有世联行。
值得注意的是，上述这些知名企业都已将长租公寓列为企业发展的主航道（主赛道）。它们都是久经历练的企业，并不傻，在没有看清盈利模式之前，竟然投入巨大资金和资源押注于长租公寓？从经济理性看，仅仅是国家层面的号召无法解释。
3月22日消息，龙湖住房租赁专项公司债券获得批准，发行总规模不超过50亿元，期限不超过15年，此为首单住房租赁公募债券。在此之前，保利额度50亿的住房租赁REITs、碧桂园额度100亿的住房租赁REITs等，先后获准发行。这并非偶然，而是明确代表了监管部门鼓励性的意向。说白了，知名房企的住房租赁业务，融资渠道是畅通的。
前些时候，我问过一位国有银行有关部门负责人，为何如此关注住房租赁市场？回答是，在楼市严厉调控的背景下，开发贷款空间受到抑制，汽车金融规模有限，而住房租赁是中央倡导，是另一个万亿级市场，必须提前布局卡位。
其实，这个思路与前述知名房企惊人的一致。如果有清晰的盈利模式，住房租赁市场肯定是厮杀激烈的红海；但在住宅销售市场隐现天花板，而国家鼓励租赁市场的背景下，哪怕短期内盈利模式不确定，先行一步布局，却有可能赢得商机。商业的本质就是探索。
何况，长租公寓并不像我们表面观察的那样，必定是赔钱的买卖。
一位著名房企领导对我说，长租公寓的商业回报，不能只盯着租金。如果公寓和租客到了一定规模，线下有着丰富的消费场景可资运营。
这方面，万科做了精细的研究。它能够精准地分析，10-19平方米的租客是何种群体，30-39平方米的租客职级分布，接受租金3000元-3499元的又是哪些人。这就可以为其泊寓产品制定细分标准，从而在短期内实现90%以上的出租率。
这只是生态圈的外围。进入内圈，是一番场景。任何租赁社区，都离不开商业服务。从洗衣、打印到娱乐、社交，全都是生意。从90后到00后，再到未来的10后，租赁规模不断扩大，商业内涵无限延伸，增值收益净回报有可能比肩于租金。为什么有些电商近年也开始向线下发展？秘密就在这里。更何况，租金提供的是稳定而巨大的现金流，腾挪空间不可小觑。
你无视住房租赁市场，是因为不知吧。
本文来源：21世纪经济报道
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