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李一戈:建议大地产商重视住房租赁市场

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李一戈

年纪大的人,喜欢回忆过去。多年以前,我就呼吁主管部门,要高度重视二手房市场。道理很简单,二手房市场是整个房地产市场不可分割的部分,盘活二手房市场,加快其周转率,相当于为整个房地产市场提供了更大的供应量。

一线城市的房地产市场已经或正在转入二手房为主的时代。很快,二线热点城市以及所有二线城市,都不可避免地步其后尘。与此同时,链家、中原地产等以二手房业务为主的房地产服务机构,将在整个房地产市场占据越来越大的话语权。

住房租赁市场,由存量房市场和增量市场构成,以上说的是存量房市场。2016年以来,国家和各地出台了一系列鼓励发展住房租赁市场的文件,主要是针对增量市场。从大的层面上说,这是在贯彻中央“租购并举”的要求。

房子是用来住的。住房,可以是买,也可以是租。几年前,有的专家提出这个建议时,还遭到一些网友的吐槽,有些话说得很不好听。但现在,租房正被越来越多的人接受,尤其是年轻的90一代。有位刚参加工作的年轻人就跟我说:为什么非得背负那么沉重的房贷?

增量的租赁住房,主要包括政府提供的公租房,还有一个就是2017年才冒出来的长租公寓。公租房不必细说,小部分由政府直接开发建设运营,大部分委托地产商和其他机构开发运营。

长租公寓刚出来的时候,一直到现在,有个核心问题是:盈利模式如何解决。也就是,算不来账,怎么算都不挣钱。

长租公寓盈利模式,主要取决两个方面:融资成本和土地成本。

先说土地成本。如果是公开市场抢地,而且是高价地,用来做长租公寓,这样的土地成本,势必导致日后的租金相当昂贵,而且盈利期会非常非常漫长。因此,高价地做长租公寓,不是最好的选择。至于什么是高价地,原谅我,就不做定义了。

所以,做长租公寓,应该价格是合适的土地。当然,最好的是像上海那样,有几块确定用于租赁住房的土地(70年、100%持有),出让的底价只有几千块,这样用于做长租公寓就完全可以预期盈利时间了。但不必说,这种地块的条件也非常苛刻。

再说融资成本。前提是能够贷到款,否则一切都是空的。现在国家这么鼓励租赁住房,贷款一般没问题。而且可以拿到正常的贷款利率。有没有优惠就要谈判了。

之前我写过,2017年以来,尤其是10月以后,建行、工行、中行以及几大股份制银行,纷纷与知名房企签订了战略合作协议,授信动辄几百亿。国有大银行与深圳、广州等城市签订的融资支持额度,还是高达数千亿。加起来,金融机构宣布计划投入支持租赁住房的信贷额度,早已是万亿级别。

如你所知,目前宣布大规模进入租赁住房市场(长租公寓)的房企,第一阵营的有碧桂园、万科,第二阵营的代表性企业有龙湖、旭辉等,房地产服务机构有世联行。

值得注意的是,上述这些知名企业都已将长租公寓列为企业发展的主航道(主赛道)。它们都是久经历练的企业,并不傻,在没有看清盈利模式之前,竟然投入巨大资金和资源押注于长租公寓?从经济理性看,仅仅是国家层面的号召无法解释。

3月22日消息,龙湖住房租赁专项公司债券获得批准,发行总规模不超过50亿元,期限不超过15年,此为首单住房租赁公募债券。在此之前,保利额度50亿的住房租赁REITs、碧桂园额度100亿的住房租赁REITs等,先后获准发行。这并非偶然,而是明确代表了监管部门鼓励性的意向。说白了,知名房企的住房租赁业务,融资渠道是畅通的。

前些时候,我问过一位国有银行有关部门负责人,为何如此关注住房租赁市场?回答是,在楼市严厉调控的背景下,开发贷款空间受到抑制,汽车金融规模有限,而住房租赁是中央倡导,是另一个万亿级市场,必须提前布局卡位。

其实,这个思路与前述知名房企惊人的一致。如果有清晰的盈利模式,住房租赁市场肯定是厮杀激烈的红海;但在住宅销售市场隐现天花板,而国家鼓励租赁市场的背景下,哪怕短期内盈利模式不确定,先行一步布局,却有可能赢得商机。商业的本质就是探索。

何况,长租公寓并不像我们表面观察的那样,必定是赔钱的买卖。

一位著名房企领导对我说,长租公寓的商业回报,不能只盯着租金。如果公寓和租客到了一定规模,线下有着丰富的消费场景可资运营。

这方面,万科做了精细的研究。它能够精准地分析,10-19平方米的租客是何种群体,30-39平方米的租客职级分布,接受租金3000元-3499元的又是哪些人。这就可以为其泊寓产品制定细分标准,从而在短期内实现90%以上的出租率。

这只是生态圈的外围。进入内圈,是一番场景。任何租赁社区,都离不开商业服务。从洗衣、打印到娱乐、社交,全都是生意。从90后到00后,再到未来的10后,租赁规模不断扩大,商业内涵无限延伸,增值收益净回报有可能比肩于租金。为什么有些电商近年也开始向线下发展?秘密就在这里。更何况,租金提供的是稳定而巨大的现金流,腾挪空间不可小觑。

你无视住房租赁市场,是因为不知吧。

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