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广州一手住宅库存货量和去化周期都在上升

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(原标题:广州一手住宅库存货量上升)

广州一手住宅库存货量和去化周期都在上升

去年3月,广州接连出台的“3?17”和“3?30”两大新政,从购房资格、认房认贷、二套房政策、首付门槛等多个方面对楼市进行严格调控。两大政策出台后,广州楼市开始逐步降温,在其后的几个月中,一手住宅成交量逐渐回归平稳,成交均价也出现了连续多个月下跌的状态。

如今,两大新政出台即将满一年,在从严调控持续不放松的大背景下,市场成交回归平静的同时,一手住宅库存量和去化周期正在上升。克而瑞数据显示,今年2月广州一手住宅库存量共计787.28万平方米,套数为62070套,去化周期达到10个月。

库存和去化周期都在上升

从克而瑞对去年3月至今年2月的一手住宅供求比统计来看,供过于求的月份只出现在2017年的4月、8月、9月和12月,其余月份都是供不应求的局面。从住宅供销总体情况来看,过去12个月,广州一手住宅供应849万平方米,成交943.67万平方米,供应缺口94.67万平方米。2017年虽然延续了2016年时供不应求的状况,但全年的供需关系仍是有所改善的。

网易房产数据中心的历史数据显示,2017年3月,广州一手住宅销量高达16012套,受高成交量的影响,一手住宅库存也减少至52569套,成为近年来的最低值。彼时,一手住宅的去化周期只有5.4个月。随后调控政策出台,广州一手住宅成交有所放慢,但一手住宅库存量并没有出现猛涨。

克而瑞数据显示,在去年3月两大调控政策出台后的5个月里,一手住宅库存量大致维持在5.2万至5.62万套之间。到了9月,一手住宅库存突破6万套,尽管10月库存有小幅回落,但从去年11月开始至今,库存量则保持在60000套以上,截至今年2月,广州一手住宅库存量为62070套,总面积为787.28万平方米。

与库存套数有上有下相比,一手住宅去化周期经历了连续攀升的过程。截至今年2月,广州全市一手住宅去化周期为10个月,比去年3月延长了4.6个月。克而瑞分析认为,去化周期的不断变长,是由于调控政策的持续发酵,一手住宅成交不断受到限制而造成的。不过,目前10个月的去化周期,已经和12个月的安全库存标准非常接近。

海珠去化周期创新高,增城黄埔仍“不够卖”

尽管全市范围内的去化周期为10个月,但在广州,各城区的库存情况并不相同。

从库存上看,截至今年2月,一手住宅存量最高的城区是花都,克而瑞数据显示,花都区库存总量为151.99万平方米,库存套数为11850套,克而瑞分析认为,由于9号线的开通,不少在花都区有项目的开发商也积极推货,但成交减少的前提下,库存量自然上升。

南沙也有同样的情况,近年来南沙宅地供应较多,这使得库存量达到110.59万平方米,共计8883套。增城和黄埔的库存量也相对偏高,其中增城库存为108.14万平方米,共计9040套,黄埔则有7138套。不过在中心城区(不含黄埔),库存量则整体偏低。其中库存面积最多的天河有74.33万平方米,共5783套,库存套数最多的荔湾共有5986套,而最少的越秀只有509套。

克而瑞分析认为,高库存意味着市场供大于求,理论上能一定程度压制房价上涨,进而影响开发企业的经营效益。在调控力度不减的情况下,以价换量已经成为楼市的大势所趋。不过由于受限价、限签以及网签滞后性的影响,广州一手住宅整体库存量略有虚高。

去化周期则呈现另一番局面。根据克而瑞统计,截至今年2月,海珠区一手住宅去化周期为32.6个月,排名首位,而随后的越秀和荔湾分别为32个月和28.9个月,这三个城区的去化周期都创下近一年来的新高,此外,天河、白云也都在20个月以上。中心城区的库存量整体偏低,但由于成交量也处于较低水平,因此去化周期较长。

在其他区域,尽管库存量较大,但成交量也较高,因此去化周期相对较短。其中北部的花都去化周期为15.3个月,从化为8.3个月。南部的番禺和花都分别为11.6个月和9.4个月。但在东部,增城和黄埔的去化周期都在7个月以下,其中增城的一手住宅只够卖4.6个月,继续呈现供不应求的状况,但即便如此,增城的去化周期也已是近一年来较长的水平。

3月供应量开始上升

今年2月去化周期站上10个月,主要还是受到春节的影响。网易房产数据中心统计显示,今年2月一手住宅成交总量为3198套,系近5年来的最低值,与此同时,房企也选择在春节期间放假休养生息,因此供应也相对偏少,克而瑞数据显示,2月供应套数只有2481套,这也是近一年来的最低值。

随着春节成交低潮期的结束,克而瑞预计,3月份开发商供应节奏将加快,预计成交将会回升,去化周期或有所回落。

事实上,进入3月后住宅供应确实呈现出回升的局面,根据克而瑞的统计,上周(3月5日至11日)广州普通住宅供应620套,供应面积为7.77万平方米,环比增加了65%。据统计,上周有9个商品房项目进行了推新,分别为招商雍景湾、招商雍华府、龙湖首开?天宸原著、碧桂园玺悦、南沙星河山海湾、佳兆业城市广场、金茂广场、保利鱼珠港和越秀星汇云城。

其中凭借招商雍景湾等楼盘的贡献,使得黄埔上周住宅新增面积达3.44万平方米,占全市供应量的39%,排在首位,新增套数也有205套。另外一个供应大区为天河,共计新增260套住宅,总面积为3.34万平方米,占全市供应量的38%。

南方日报记者 葛政涵

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