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闽系房企激烈争夺福建楼市 厦门福州成焦点

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经历了2016年的跌宕起伏和2017年的业绩飘红之后,房企又步入了形势莫测的2018年。当业内热议“用规模穿越周期”的同时,《每日经济新闻》记者注意到,一向被视为“跑步前进”布局全国的闽系房企,在大举“向外”的同时,也正加大马力布局福建本土,包括辖区内不少三四线城市。

那么,进入新的房地产发展阶段,闽系房企是否能够通过“更固本、更垂直”来穿越周期?闽系房企的“大本营之战”又将呈现怎样的格局?

布局全国不忘“固本”

在“八山一水一分田”的福建,连绵的山丘挤压了当地人的生存空间,在海上搏生活便成就了闽商拼搏的精神,而这份精神也完整地浸入了闽系房企的基因里。就如同正荣董事长所言:“往前冲,大不了重新来!”

“对于闽系房企而言,2倍乃至8~9倍以上的负债率似乎司空见惯,高地价方式拿地争议较多,但其高周转也很突出,拿地后5~8个月即可实现销售,1~2个月内去化一半以上,不可否认,这些能力帮闽系房企快速形成了规模优势。”安居客首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者,闽系房企靠高负债、高周转、高地价逐渐建立了行业影响力。

在规模的诉求下,闽系房企快速扩展全国。目前,大量闽系房企已将总部迁至上海,除早年的世茂和旭辉外,阳光城2012年迁总部到上海,融信集团和禹洲集团则在2016年把总部搬到了上海;2017年伊始,中骏集团的总部也入驻上海。

中信证券研究指出,闽系房企抓住两轮地产暖周期的机遇高价拿地,并由此走出福建布局全国。不过,细心人或会发现,在布局全国的同时,不少闽系房企不但没有放弃大本营,相反在加码大福建的布局。

亿翰智库数据显示,2017年福建房企销售榜上,世茂房地产以251亿元位居TOP1,TOP2、TOP3则分别被碧桂园和阳光城摘得。福建区域TOP10中,闽系房企占据9席,累计销售金额1449亿元,占据大福建1/3的市场。

作为最早的一批闽系房企,世茂持续深耕福州、厦门、泉州三个核心城市,通过优化投资、升级产品、良性运营,已研发发布“璀璨系”和“国风系”两大产品系,早已在福建实现住宅、商业、办公等多种业态全面布局。

而福晟集团2017年在福建区域的销售金额达173亿元,占福晟总销售额的41%。其销售金额来自于福建近30个项目,分布在福州、漳州、闽侯、宁德、三明等城市。

亿翰智库指出,福晟80%以上为收并购项目、20%以下为招拍挂项目。福晟自2015年9月开始成立专职投资“飞虎队”,两年内全国十多个城市签下70余个项目,总货值近6500亿元。签约项目总占地1680万平方米,建筑面积3800万平方米,其中80%位于一二线城市。同时在福建区域,福晟也一直高歌猛进。2018年,福晟有望成为福建区域前三甲,甚至登顶TOP1,实现业绩大爆发。

激烈争夺“大本营”

对于闽系房企而言,福建是大本营,也是核心战场。因而在2018年行业转变的这一年,加速洗牌、产品提升、战略升级……大福建的房地产市场竞争将异常激烈。

克而瑞福建总经理方明告诉《每日经济新闻》记者,每家福建房企战略虽不一样,但大部分房企都采用“多点布局”,除了厦门和福州两个核心城市外,泉州、莆田,包括环福州、环厦门城市,福州、厦门核心区的市场占有率也是很关键的。这些主要房企一般都是布局到六七个城市以上。

的确,福州和厦门作为两个核心主战场,一直是闽系房企争夺的焦点。但2017年,政策使福建战场格局大变,核心城市受控严重,外围县市发力明显,而较多房企的布局也出现了明显变化,通盘考虑成为企业保持规模和占有率的关键,这也是产生分化的地方。

“外来房企几乎打不进福建。”资深地产人士薛建雄告诉《每日经济新闻》记者,外来房企土地获取难度大,像碧桂园、恒大等基本都是在外围三四线城市拿地,核心城市都很难拿到项目。相对而言保利还好一点,而保利是因为之前有些土地储备的缘故,但就目前情况来看竞争优势也不明显。

值得注意的是,有些闽系房企发展路径已出现分化。如泰禾集团,目前已不太重规模,更多是做标杆产品和溢价。很典型是泰禾的“院子”,基本上是拿一个项目就做一个精品,而不是单纯追求数量和规模。再如旭辉集团,早在2007年就开始全国化布局,接连在北京、上海、合肥、重庆、杭州、苏州等地拿地,进军青岛、大连、成都、西安、郑州,战略性进驻环沪都市圈层,并进入香港。而近年来旭辉几乎未在福建落子。

此外,该人士还表示,一些厦门国企建发、国贸等已明显呈现出掉队的态势,主要原因是因为这些企业局限于厦门,在福建整个布局比较弱,不像很多企业遍地开花,而国企因内部的诸多限制,导致其拿地缺乏灵活性。而在一手市场,这些国企又不敢拿高溢价的地,所以在这波发展中,厦门国企掉队了。

从2017年开始,整个闽系房企也有改变的地方。首先,闽系房企包容性更强了,与企业合作开发现象明显增多,如联合拿地、合作开发等;其次,闽系房企学习成长性比较强,越来越看中产品研发、品牌维护、客户关系等;第三,相比于2016年的激进高杠杆,2017年这些企业不仅仅追求规模,在控风险的同时保证企业有效发展,2015~2016年拼命做规模和流量,风险和可控度没那么高,在不好的市场环境下,这些房企反而懂得如何控制风险。

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