楼市环境依然严峻，地产股乍暖还寒

香江传奇人物刘銮雄创立的华人置业经营业绩节节败退，2017年公司收入及毛利均同比下滑近六成，年报中唯一的亮点是投资中国恒大（03333.HK）股票，浮盈99.28亿港元。

但还没来得及变现，浮盈已在退减。恒大股价在2017年27港元的高价回调至22港元左右。而此时，华人置业的流动性趋紧，流动负债超过流动资产28.04亿港元。

无论是旧时的港式大佬，还是当下的地产大鳄、妄想赚尽市场最后一滴血的行业投资者，都需要面临同样的问题：2018年地产业向何处去？地产股行情是否还能继续？这两个基础性问题直接影响接下来的投资决策，正如要选择辞官归故里还是星夜赶科场。

一些地产公司股东及高管正在减持股票，日前，平安分三次减持碧桂园股票，沙河股份、中交地产、华联控股、中弘股份、嘉凯城、华远地产等开展房地产业务的公司也（预）披露公司股票或遭减持的公告。

窗外风声正紧。金融去杠杆、行业强监管的地产开发环境并无改变。多名市场人士在接受第一财经采访时，毫不掩饰其对于行业的担忧。又一年过去，部分投资者觉得行业依旧云遮雾罩走势不明，但也有可能是他们不愿承认新秩序。

多家地产股遭减持

进入2018年，地产股的表现高低起伏，大开大合。

随着房企年终销售业绩的陆续公布，地产股迎来一波行情，这波行情从2017年底绵延至2018年初，多只业绩良好、增速高的地产股都走出新高，拉开一条长长的阳线。

这波地产股上涨的逻辑是低估值的修复和行业集中度的提升。短时间内逻辑不变，但这波涨势很快就被遏止了。

2月初，由美股重挫道指暴跌引起的股市震荡传导到A股和H股，高歌猛进的地产股偃旗息鼓，恐慌性情绪延续至春节前的最后几个交易日。

在此期间，2月6日、2月7日和2月14日，平安在二级市场三次减持碧桂园股票，分别减持碧桂园340万、910万和1882万股，共套现4.546亿港元。平安对碧桂园的持股量由此前的10%降低至8.96%。

特殊时期下的减持行动分外敏感。不过，长期关注内房股的国泰君安分析师刘斐凡更愿意将其解读成平安正常的投资行为，而非地产行业风险叠加而引起的抛售行动。

春节后，地产股继续震荡，但整体走势相对平稳，不过个股有不同的打算。

3月2日，沙河股份宣布，公司股东中科汇通于2月23日至3月2日通过深交所竞价交易减持其持有的304.95万股，占公司总股本的1.51%。本次减持后，中科汇通仍持有公司5.00%股份。

日前，中交地产也宣布，共持有公司8.09%股份的华夏集团及其一致行动人计划在六个月内减持公司1.99%股份，减持原因是财务需求。

而华联控股1月29日发布董事、高管减持股份计划的公告，涉及的多名高管计划减持不超过各自持有公司股份的25%，合计减持将不超过171.475万股，占公司总股本比例为0.15%。此时，华联控股尚处于年底开始走出的阳线上，公告宣布后的两天后，公司股价开始下行。

1月，华远地产股价处于阶段性高位，而持有华远地产5.596%股份的首创阳光减持0.601%股份，不再是华远地产持股5%以上的股东。

这份减持名单，或将会加上中国恒大，不过操作者是华人置业。

华人置业2017年年报相当惨淡，年收入为15.17亿港元，同比减少59.5%，毛利为9.7亿港元，同比减少54.8%。能告慰众股东的，只有其拥有的上市公司证券投资产品，截至2017年末，这个组合市值约250.9亿港元。华人置业言明，“需要时可变现为现金”。

其于中国恒大在股本投资未变现收益为99.28亿港元。华人置业表示，考虑到香港股市的波动性，当恒大股价达到满意水平时，公司会考虑将其变现。

市场趋势下探

在国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来，目前已经到了调整、减少地产股配置的节点。“风险在不断累积，现在尤其需要减持的是去年涨得特别多的大地产公司。”

于内房股而言，黄立冲对第一财经表示，“2017年主要是一些能够纳入深港通和沪港通的龙头地产公司的股价上涨，这反映了香港股票市场和内地股票市场更加深度的融合，目前中国内地的地产开发环境总体来说是不利的，基本面并没有好转。”这个逻辑同样适用于在A股上市的房企。

2018年以来，宏观调控政策并未放松。中原地产研究中心统计数据显示，2018年全国房地产市场政策密集发布，截至2月28日，2018年全国房地产调控政策发布超过40个城市与部门，发布政策内容超过50次。昆明、三亚、淄博近日陆续发布最新的调控政策。

另一方面，房企尤其是民营房企的资金面不断收紧，开发贷、债务融资一度熄火，基金、PPP资金流入房地产的通道受到严厉管制，行业被动降杠杆。

同策研究院总监张宏伟告诉第一财经，今年市场的趋势是下行的。“资本市场融资成本上升、一二线城市楼价下滑，上市公司的利润难以得到保障，股价也很难乐观起来。”

张宏伟认为，龙头房企的规模应能继续提升，但利润能否同步攀升尚且存疑，而中小房企的风险系数攀升。

房企今年前两个月的业绩陆续发布，三巨头中，恒大的销售金额是1125亿元，万科是1035.8亿元，而碧桂园尚未公布官方数据。据中指院监测到的数据，碧桂园销售额接近1176亿元。

也有与之相反的观点。天风证券分析师陈天诚认为，“房产税目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，推出时间晚于市场预期，短期地产股的政策风险释放。长期来看,行业集中度提升的产业逻辑不变。”

国信证券的报告认为，经过一年的上涨，多数优势地产股2018年动态PE已达到10~11倍。从动态PE角度看，目前优势地产股估值已合理，建议从布局中长线的角度配置优势地产股，遵循“低估值+双增长(合同销售口径与损益表口径）”的思路。

该报告指出，地产股后市超额收益能否继续扩大，需要更强的催化剂，比如，政府对房价上涨的容忍度提升、房地产调控得到放松。不过，目前为止，国内地产环境尚无放松迹象。