李一戈：阅读住房金融的新信号

（原标题：阅读住房金融的新信号）

李一戈

年底年初中央部委的工作会议，值得关注。地产界当然要随时接收来自金融监管部门的信息。

2018年中国人民银行工作会议2月5日至6日上午在北京召开。会议提出了2018年工作的主要任务。其中，与房地产市场直接相关的提法有：

加强重点领域风险防控。加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。完善住房金融体系，建立健全住房租赁金融支持体系。

防控房地产金融风险，不是今天才提出来，但有一种说法是，要防止房地产领域的风险成为“灰犀牛”。这就把防控房地产风险尤其是金融风险放到了相当重要的位置。

由此出发，热点城市的房地产调控，今年不会放松，地产企业的杠杆和居民部门的住房杠杆都不会允许加大。因此，1月25-26日银监会召开的工作会议明确提出，继续遏制房地产泡沫化，努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，严控个人贷款违规流入股市和房市。

但如果把视野放到整个房地产金融层面，并不是只有限制、遏制，而是也有鼓励、培育。后者就体现在住房租赁领域。

前面提到的央行工作会议，“建立健全住房租赁金融支持体系”，如果我没有记错，这应该是一个最新的提法。

往前追溯20年，从住房实物分配到房地产的市场化，金融杠杆的作用功不可没。完全可以说，没有个人住房抵押贷款这一金融工具的引入，就没有房地产的黄金10年。换言之，就是“住房金融支持体系”对房地产市场有着不可替代的促进作用。

我不是要评价过往的房地产及其金融发展史，而是要借此提醒，一种有别于此前的、新的住房制度正在酝酿、培育之中。新，就体现在，住房租赁被提到了前所未有的高度。抠下字眼，中央正式文件里，建立“租购并举”的住房制度，“租”在“购”的前面。

如你所知，2017年以来土地供应方面的一个重大变化，是京沪深等热点城市分别出让了一批只租不售的地块——建设租赁住房，企业必须长期持有。如果你以为这只是城市政府的短期行为，那就错了，2018年这种住房租赁地块只会更多。

除了国有土地，还在全国13个城市开展了集体建设用地建设租赁住房的试点。这也是土地和住房制度的重大创新。

前面说了，20年房地产的市场化历程，离不开金融；同样，未来租赁住房的培育发展，也不可能脱离金融。

正如当年个人住房抵押贷款（按揭）制度，也是小心谨慎探索之后再全面推开，住房租赁金融也有一个试点、探索过程。当年个人住房抵押贷款，是建行等个别银行率先勇敢“吃螃蟹”；去年11月开始，建行、工行、中行“突然”与深圳、广州、厦门等城市，以及一些龙头房企，签订住房租赁金融战略合作协议，给城市政府部门动辄授信数千亿，给企业授信数百亿，我当时就提醒业界朋友，这绝非偶然现象。这些国有大型商业银行的政策敏感度和市场机会的捕捉能力，不可低估。

金融机构强大资金的注入，无论是住房租赁的建设环节还是运营环节，应该算是供应“前端”，而要实现整个生产供应链条的正循环，还需要供应“后端”，也就是建立退出机制。而地产界和金融界呼吁多年并寄予厚望的REITs，可能就此迎来了“春天”。

如你所知，我们的金融创新产品，历来是试点先行。CMBS也好，REITs也好，一定是单个产品分别批准推出。

虽然发行规模达50亿元的“保利租赁住房REITs”去年10月23日就获得上海证券交易所审议通过，成为国内首单央企租赁住房REITs，但我个人觉得今年2月2日获得深圳证券交易所审议通过的“碧桂园租赁住房REITs”，意义更加不同凡响。这不是由于该产品规模更大，达100亿元，而是监管部门的表态颇具深意。

深圳证券交易所相关业务负责人表示，租赁住房企业可借鉴碧桂园租赁住房REITs模式，实现对自身租赁住房业务的有益支撑。证监会相关业务负责人表示，碧桂园在租赁住房领域的战略布局、与REITs工具结合的创新尝试，符合当前推动租赁住房发展的大趋势，具有较强的代表性。

虽然保利和碧桂园发行的租赁住房REITs，还不是真正意义上的REITs，但我愿意相信，不仅这种“类REITs”产品会越来越多，而且真正的REITs及其相关税收优惠政策，推出已为时不远。理由就是，上面所引用的证监会、深交所有关人士的评述，以及更重要的，文章开头提及的，央行工作会议对“建立健全住房租赁金融支持体系”的最新表述。

这既是政策信号，也是市场信号。