<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易北京房产 > 新闻 > 正文

李宇嘉:控制居民杠杆率是楼市稳定“压舱石”

0
分享至

李宇嘉

日前在一年一度的银行业金融机构监管工作会议上,银监会主席郭树清表示,2018年要打好防范化解金融风险的攻坚战,使宏观杠杆率得到有效控制,系统性风险得到有效防控,并提出十大年度工作重点。

“防控金融风险”是2018年经济工作“三大攻坚战”的重中之重,2017年12月举行的中央经济工作会议也明确了防控金融风险的总体框架,即实现“三个良性循环”(金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环)。也正因为如此,控制房地产金融风险是攻坚战的重点。

在今年的十大年度工作重点当中,有两项是关于房地产的:一是努力抑制居民杠杆率,重点是控制居民杠杆率过快增长,打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和楼市;二是遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。

2017年,银行资金回归实体趋势强化,全年新增贷款上升12.6%,少增近500亿元的情况下,银行业总资产只增长8.7%,“脱实向虚”势头得到初步遏制。2017年,房地产贷款余额增速为20.9%,比2016年低6.1个百分点。其中,个人住房贷款余额21.9万亿元,同比增长22.2%,增速比上年末低14.5个百分点。

尽管银行总贷款、房地产贷款增速放缓,但居民杠杆率并未明显控制,“加杠杆”需求旺盛。根据央行最新公布的数据,截止到2017年,我国住户贷款余额达40.45万亿元,同比增长21.4%,全年增加7.1万亿元,同比多增8010亿元。

有媒体计算,若加上4.5万亿元的公积金贷款,5万亿元左右的民间或互联网借贷,我国居民家庭杠杆率(债务余额/GDP)可能超过60%,而2007年这一比例还不到15%,2014年初不到40%。也就是说,十年时间杠杆率增长了3倍。

事实上,与2016年10月份启动新一轮楼市调控同步,从2016年四季度开始,监管层就要求通过按揭规模和占比“双控”,以降低居民杠杆率过快攀升的趋势。

具体来说,监管层要求,2016年四季度和2017年,新增贷款中按揭贷款的比例不超过30%,热点城市人民银行月度按揭规模要定量(比如深圳规定每月新增按揭额度不超过80亿元)。

2017,居民中长期贷款(主要是房贷)新投放规模(5.3万亿元)比2016年的5.68万亿元下降3800亿元,月度按揭贷款增速从年初的36%降至年底的25%。但是,居民总贷款却新投放了7.13万亿元,比2016年多增加了8000亿元。由此可以分析,居民短期贷款暴增是主因。

2017年,居民短期贷款新投放了1.83万亿元,接近上年同期的3倍,占居民总贷款的26%,占比增加10个百分点。一般认为,居民短期贷款主要是消费贷款。问题是,2017年我国居民社会消费品零售总额增速(10.2%)比2016年仅微增0.2个百分点,城镇居民这一指标还下降0.4个百分点。传统消费贷的主力,比如汽车销售、商品房销售等,或者减少(如汽车)或者保持稳定(商品房销售面积只增长5.3%)。因此可以判断,消费贷有相当大一部分进入了楼市。

而且,2017年各大城市普遍限制高价新盘网签,按揭贷款周期拉长,开发商回款速度下降。因此,对于全款买房,很多开发商给予优惠,也导致很多居民选择消费贷款。

对此,不管是2016年11月三部委(住建部、央行、银监会)武汉会议,还是今年1月13日银监会下发的《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》中,都明确提出,严格控制发放首付不合规的个人住房贷款,比如综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等。

2017年,新投放居民中长期贷款占总新增贷款的比例为39%,比2016年下降了6个百分点。但是,如果将消费贷款算在内,2017年居民新增贷款占全社会总新增贷款的比例高达53%,比2016年上升了3个百分点。

由此,2016年底监管层提出的居民“降杠杆”举措,即贷款占比和规模“双控”,实现得并不算好。另外,随着金融“去杠杆”提速,加上楼市调控深化,开发商融资渠道开始全面紧缩,银行信贷只投放给地产百强或地方龙头。

但是,在开发商资金来源中,自筹资金却在逐月改善,累计同比增速从2017年2月份的-17.2%逆转为2017年12月的3.5%,这意味着有资金违规进入项目开发。2017年,银行理财和自营资金大量绕道委托贷款、信托、资管计划、有限合伙基金进行表外贷款,或者以“假股真债”形式,投向房地产项目,满足项目资本净要求,甚至参与拿地。

杜绝信贷资金违规进入楼市,这是银监会2017年“三三四十”大检查中的重点工作——“三违反”要求检查信贷是否直接参与房地产炒作,是否在开发贷和按揭中有虚假或违规操作;“三套利”要求自查信贷资金是否借道建筑业或其他行业投向房地产领域,是否通过同业业务和理财业务或拆分为小额贷款等方式,向房地产提供融资;“四不当”要求银行表内资金不得借道同业投资,投向房地产企业;“十乱象”要求银行要建立全口径房地产风险监测机制,定期开展压力测试。但是,由于2017年楼市回升,房企排位竞争,项目收购频繁,资金需求强烈导致仍有大量资金违规进入楼市。

2018年,供给侧结构性改革重点之一仍将是“去杠杆”。2017年7月召开的金融工作会议吹响了防风险和“去杠杆”的号角,一揽子措施相继推出。

新年伊始,监管层全面围堵理财、信托、同业、通道等资金违规进入楼市。相比其他国家,我国居民杠杆率水平不算太高,但由于过快攀升,特别是居民借道期限短、成本高的消费贷款加杠杆购房,被认为是楼市泡沫和金融风险快速积累的一个危险信号。同时,2016年四季度以来,管理层部署的控制居民杠杆率的措施,现在看来效果并非很理想。

因此,控制居民杠杆率首次进入“去杠杆”框架,并成为防范风险重点内容。这也是为何新年未像往常一样释放出新额度,银行依然实施按揭额度、占比“双控”的原因。

对于京沪深等热点城市,监管层明确表态,今年新增房贷占比控制在25%或30%以内。笔者认为,在热点城市继续强化调控,土地价格已被完全管控住的基础上,今年只要将杠杆控制住,资金不会违规进入楼市,即便基于楼市降温和回调,少数城市根据新形势适度修正政策,启动差异化和精细化调控,“一城多策”,甚至以较温和的限售取代“一刀切”的限购,楼市也很难出现明显反弹。

(作者为深圳市房地产研究中心研究员)

相关推荐
热点推荐
刑拘八人只是序幕!细数天水幼儿园铅中毒案中的更多帮凶!

刑拘八人只是序幕!细数天水幼儿园铅中毒案中的更多帮凶!

一支破笔半支烟
2025-07-08 15:21:52
佛山市惠景中学党总支书记被查

佛山市惠景中学党总支书记被查

南方都市报
2025-07-09 17:29:07
温网战报:男女单4强各出2席,辛纳受伤或退赛,德约再成夺冠大热

温网战报:男女单4强各出2席,辛纳受伤或退赛,德约再成夺冠大热

清游说娱
2025-07-09 10:46:44
菲防长一语惊人:不管特朗普是不是美总统,中国都不太可能打我们

菲防长一语惊人:不管特朗普是不是美总统,中国都不太可能打我们

泠泠说史
2025-07-09 13:33:25
治癌27年,50岁肿瘤专家死于癌症!他的临终遗言,值得所有人反思

治癌27年,50岁肿瘤专家死于癌症!他的临终遗言,值得所有人反思

华人星光
2025-02-11 15:00:36
男子致女友截瘫后失联,女方控诉反遭骂,账号被扒,果然有情况

男子致女友截瘫后失联,女方控诉反遭骂,账号被扒,果然有情况

记录生活日常阿蜴
2025-07-09 15:22:14
苏联一共建了9艘航母,为什么俄罗斯只分到1艘?剩下8艘哪去了?

苏联一共建了9艘航母,为什么俄罗斯只分到1艘?剩下8艘哪去了?

瀚霖学史
2025-07-09 10:43:43
当初全网吹爆的“神仙设计”,如今个个破烂不堪,你家还剩几个?

当初全网吹爆的“神仙设计”,如今个个破烂不堪,你家还剩几个?

装修秀
2025-07-06 10:20:03
失去了土地出让金的支持:地方财政从哪找补?

失去了土地出让金的支持:地方财政从哪找补?

戈多的叹息
2025-07-08 07:55:10
俄部长吞枪自杀,德国强援乌克兰

俄部长吞枪自杀,德国强援乌克兰

难得君
2025-07-08 17:32:26
欧洲最大的港口正准备对俄罗斯作战!德国备战积极

欧洲最大的港口正准备对俄罗斯作战!德国备战积极

项鹏飞
2025-07-08 21:49:21
养老金调整有信儿了?老人关心的这几点,今天说清楚

养老金调整有信儿了?老人关心的这几点,今天说清楚

深析古今
2025-07-09 15:48:56
五星级酒店摆地摊引热潮:2小时售罄日入6万元,外卖业务将上线

五星级酒店摆地摊引热潮:2小时售罄日入6万元,外卖业务将上线

封面新闻
2025-07-09 13:26:13
没儿没女没退路,王劲松苦熬30年,凭啥在演技圈“杀疯”了?

没儿没女没退路,王劲松苦熬30年,凭啥在演技圈“杀疯”了?

邵阳县融媒体中心
2025-07-08 22:09:14
高龄种牙背后的真相,年纪大了还有必要种牙吗?

高龄种牙背后的真相,年纪大了还有必要种牙吗?

战术小猪
2025-07-09 14:27:37
旅行团遭洗劫后续!大使馆出面,意大利警方改口,游客曝更多内幕

旅行团遭洗劫后续!大使馆出面,意大利警方改口,游客曝更多内幕

阿纂看事
2025-07-08 17:31:10
高位套牢的房子,正在压垮上海房东

高位套牢的房子,正在压垮上海房东

魔都财观
2025-07-08 07:41:24
孙颖莎3-2逆转战胜埃及选手汉娜-高达,晋级16强

孙颖莎3-2逆转战胜埃及选手汉娜-高达,晋级16强

懂球帝
2025-07-09 10:55:21
“叔圈天菜”王阳惨了!孙菲菲再发文,揭其双面人嘴脸,吃相难看

“叔圈天菜”王阳惨了!孙菲菲再发文,揭其双面人嘴脸,吃相难看

兴史兴谈
2025-07-08 17:55:25
江西一中学因学生未填报北大清华,老师大怒解散微信群,教育局:正在处理

江西一中学因学生未填报北大清华,老师大怒解散微信群,教育局:正在处理

极目新闻
2025-07-07 20:32:12
2025-07-09 18:12:49

北京房产

海淀严选 和樾玉鸣让「好房标准」藏在每一个细

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

冯德莱恩对中国提出三项要求 外交部回应

头条要闻

冯德莱恩对中国提出三项要求 外交部回应

财经要闻

金店业绩分化 为何"一口价"卖得更好了?

体育要闻

开了16年F1,他终于第一次站上领奖台

娱乐要闻

周杰伦抖音粉丝量有望超刘德华韦东奕

科技要闻

下一任苹果CEO,可能是这位iPhone的掌舵人

汽车要闻

比亚迪为智能泊车安全兜底 天神之眼全面OTA升级

态度原创

教育
艺术
游戏
亲子
公开课

教育要闻

学习不会举一反三?一招教你解决问题

艺术要闻

故宫珍藏的墨迹《十七帖》,比拓本更精良,这才是地道的魏晋写法

中手游宣布《仙剑》新卡牌RPG 仙剑4重制版开发中

亲子要闻

用研究破解子痫前期发病之谜

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

无障碍浏览 进入关怀版