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北京写字楼2018年供应将达顶峰 软硬件亟待加速升级

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写字楼市场发展状况代表着一座城市的经济活跃度。同时,写字楼市场格局变化也反映着实体经济发展变化。从机构监测数据看,2018年北京写字楼市场将呈现几个关键词:供应高峰、升级改造、多元化选址。

此前一年北京写字楼市场表现十分活跃。世邦魏理仕(CBRE)监测发现,2017年北京写字楼全年净吸纳量达467,939平方米,创六年来最高水平,同比增长49%。具体而言,主要需求来自于金融(32%)、TMT(28%)、专业服务业(13%)及以联合办公为代表的房地产(9%),合计占总体需求的82%;中资企业占总体需求的70%,外资专业服务和高科技企业则有扩张;以望京和奥运村为代表的次中心商务区净吸纳量占全市49%,量级和权重均为有史以来最高。

世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事刘焕丽指出,“高端项目的热租和次中心商务区的日益成熟是2017年北京写字楼市场的两大主旋律。近两年整体市场新增供应量回升,盘活了市场租赁需求,使前几年需求被抑制的高租金或大面积承租能力的租户得以入驻;然而核心区域高品质项目可租空间依然稀缺。”

高力国际监测显示,2017年,8个新项目完工入市,致使北京甲级写字楼市场总存量上升至约637万平方米。净吸纳量于2017年达34.1万平方米,同比上升约77%。新项目推升平均空置率同比上升0.3个百分点至8.3%,同时释放部分受抑制的需求,特别是来源于租户的搬迁和扩张的需求。

由于需求稳定且若干高于平均租金水平的新项目入市,北京市平均租金同比增长0.4%至人民币331.8元每月每平方米。尽管如此,若干竞争加剧的子市场内,业主提供租金优惠、提高代理佣金或其他激励策略,以期于年底达到或维持较高的出租率。

鉴于若干项目延期至2018年,特别是北京又实施了“停工令”,高力国际预计,2018年北京写字楼市场供应将达顶峰,总建筑面积约100万平方米的11个新项目将完工入市。并且自2018年起,CBD核心地块和丽泽金融商务区将成为新供应的目标区域。高力国际预计北京市整体空置率将从2017年底的8.3%上升至2018年底的14%,预计2018年平均租金同比将下降1.2%。

世邦魏理仕也表示,这是继2008年以后首次出现供应高峰。预计北京市交付项目中达到甲级标准的写字楼体量占总体近70%,远高于当前存量水平。

高力国际建议,租户可以利用这个机会优化其选址和成本控制,业主则应将此视为提升物业品质和对租户服务质量的推动力。

随着办公场所理念的演变和革新,新一代办公人群对开放、灵活、以活动为基础的办公空间的接受度和认可度日益提升。世邦魏理仕中国区跨国企业服务项目管理部主管熊蓉晖表示,“写字楼租户选址不再局限于传统写字楼,商务园区、‘商改办’、‘酒改办’等选项受到越来越多欢迎。这些项目一方面缓解了过去几年北京传统写字楼市场供不应求的局面,另一方面也为如何创新、高效、人性化地设计和使用空间提出新课题。”

世邦魏理仕中国华北区资产服务部资深董事马岳军表示,“2018年,楼龄超过十年的优质写字楼总体量将占总体市场存量近50%。越来越多业主将对现有物业的软硬件进行升级改造,以应对高品质新项目的竞争。其中,租户结构优化和绿色、健康的办公环境将成为升级改造的主要方向。”

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