掘金香港内房股 2018年的机会与风险

投资一只股票一年涨四五倍是一种怎样的体验？2018年，不少投资者将目光锁定了香港内房股。

2017年资本市场的一大热点是部分内房股的暴涨，中国恒大、融创中国、碧桂园等涨幅均超100%，恒大股价甚至翻了5倍之多。

2018年，这一现象是否还会重演？有哪些内房股可能接棒恒大、融创？年初至今，伴随恒指连续上涨，部分内房股已露出暴涨迹象，如龙光地产、华润置地、旭辉控股年初至今短短二十多天上涨逾36%。整体来看，香港内房股板块过去一个月内已升约30%。

对于投资香港内房股而言，2018年的宏观调控政策和金融政策与2017年已有很大不同，房企的融资更加受限，流动性趋紧，高杠杆房企风险加大；随着三四线城市去库存进入尾声，一二线调控又不放松，房企的业绩增长也面临着更大的不确定性。一旦增长未达预期，资本市场给予的评价和身价将大幅降低。

超额收益机会

不少投资者为错过2017年的内房股行情懊悔不已。进入2018年，他们也将关注点放在了更多内房股身上。从近一个月的表现看，内房股掘金机会似乎较多。

申万宏源指出，大中型香港上市内房股于2018年前两周分别反弹上涨13%和5%，跑赢同期恒生国企指数约12个百分点。目前板块估值为9.1倍于2018年PE，1.3倍于2018年PB。

如从去年底开始计算，内房股板块一个月内已升约30%。其中龙光地产涨47%，华润置地、旭辉控股、禹洲地产、富力地产、绿城中国涨幅超过30%，中国海外、龙湖地产等涨幅超20%，去年暴涨的融创中国、碧桂园、中国恒大也仍然有19%、13%、8%的涨幅。

内房股的亮眼表现与去年的业绩以及今年的乐观预期有关。据国家统计局公布，去年全国商品房总销售额13.4万亿元人民币，按年增13.7%再创新高；不少香港内房股去年业绩亮眼，如旭辉控股、龙湖地产、龙光地产、中国海外、华润置地等。

一些房企开始向资本市场透露今年销售目标，显示对今年发展前景仍乐观。综合近日各大行报告，龙光、旭辉、禹洲等中型发展商，均预计今年合约销售额可增40%至50%。旭辉提出未来5年冲击3000亿，禹洲提出3年1200亿的销售目标，龙光内部也有2019年达到千亿的目标。

利好之下，香港内房股板块连续上涨。星展唯高达研究部主管吴淑燕表示，原预计地产商销售目标较去年实际销售额升2至3成；但看这些目标发展商更为进取，加上不少券商调升内房公司盈利预期，推动股价升势。

吴淑燕指出，因盈利预期普遍调升，内房股行业平均预期市盈率约8倍，仍属便宜。

摩根大通报告指出，去年12月以来内房股的第二轮重估已完成，很快将迎来第三轮估值重估，上调其各股目标价同时，也将平均市盈率目标由9倍升至10.5倍。

深圳一位券商人士表示，去年之前，港股地产股长期处于低位，流动性较差。从去年开始，香港资本市场的估值逻辑，已有A股的特征，即受政策影响较大，投资者以内地机构为主。

去年三四线市场未受调控，南下资金持续扩大、恒大持续回购股份等，是部分内房股大涨的重要催化剂，而恒大、融创中国、碧桂园的暴涨，即是这种逻辑的反映。恒大、碧桂园均为布局三四线城市的代表，一二线布局的房企如华润置地、龙湖等整体并没有很好的表现。

今年，港股A股化的逻辑或将继续见效。一位券商地产分析师表示，现在一些研究团队都将A、H地产股放在一起分析，所采用的指标也趋同了。

海通证券指出，“满足首套刚需、支持改善需求”的政策指引下，2018年一二线城市有望边际改善，利好布局一二线的上市公司。

此外，过往在香港资本市场，内房股配股融资一般是利空，但吴淑燕认为，内房股的投资思维已经有所转变，配股现被视为扩张集资的利好因素，不再构成股价受压风险，料未来仍陆续有公司配股集资。如近日完成配股的碧桂园股价升幅明显。

摩根大通也指出，内房股自12个月前开始的升市与2015年不同，主要受基本因素带动，销售及盈利增长前景更明朗，因此不认为内房股进行配股会令市场气氛逆转。

流动性与不确定性风险

值得关注的是，随着内房股中的大部分房企股价创下新高，关于内房股的投资风险也日益得到关注。

首先是流动性风险。银监会自年初以来连续发布一系列新金融监管条例，近期又刊发《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》和《2018年整治银行业市场乱象工作要点》，进一步表明了2018年坚持房地产调控的坚决立场。

在这样的金融政策下，2018年房地产贷款将受严控，开发商融资将大受影响。申万估算，2017年开发商非标融资总规模在2.5万亿-3万亿（占自筹资金比例为50%-60%，占总到位资金比例为15%-20%），而开发贷和按揭贷款也将可能受调控新规影响。

进入2018年，南京、青岛、郑州等放宽落户限制以吸引更多人口落户并获得购房资格，申万宏源认为，此类个别城市调控政策微调的影响，将被持续进行中的金融去杠杆所伴随的整体流动性趋紧所抵消；年初至今内房股的上涨，是市场对调控有望松动反应过度，而忽视了金融整治带来的累积影响。

不少机构和开发商人士均指出，2017年房地产销售创下历史新高，这种趋势很难延续，2018年全国新房销量将从2017年的新高同比下滑一成，上市开发商乐观估计2018年销售规模平均同比增长30%-40%的目标，存在较大不确定性。

中原地产首席分析师张大伟表示，2017年新进入房地产前50、30，杠杆率较高的房企，未来的流动性风险比较大，业绩增长更为不确定。

近期，围绕着内房股中的明星股融创中国，机构之间有了很大分歧。海通证券认为，截至2017年中，融创土地储备总计约1亿平方米，货值约人民币15000亿元，其中超过95%分布在一二线城市，预期公司2018年销售规模有望冲击人民币4500亿元以上，这对其股价形成支撑，看高至14倍PE。

申万宏源则对高杠杆企业持谨慎态度，如融创中国、富力地产等，并对2017年大举拿地的房企持谨慎态度，如世茂房地产等。申万表示，对华润置地这类具备央企背景、开发物业和投资物业并重，且土储更多集中布局在高阶城市的公司更为看好。