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乐视大厦变身医院?传爱尔眼科欲10亿接盘

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如能以10亿元购得乐视大厦83.33%股权,即使存在风险和复杂情况,这也是一笔相当划算的交易。经过多年的发展,私立眼科连锁医院前景看好。

乐视“剧情”一波未平一波又起。

1月23日,乐视网召开《关于终止重大资产重组事项暨公司经营情况投资者说明会》,董事长孙宏斌、总经理刘淑青、财务总监张巍等人出席,对投资人关心的问题作出回复,诸如复牌后公司股价、债务、乐视影业重组、公司实际控制人以及运营情况等,并公告称其24日将复牌。

此前一天,乐视网发布澄清公告,再一次申明,截至2017年11月30日,上市公司与贾跃亭控制的关联方之间形成大量应收账款、其他应收款、预付账款等,欠款余额达到75.31亿元,涉及关联方50余家。

乐视债务问题甚嚣尘上,一边厢,上述双方对于欠款几何纠缠不清;另一边厢,2017年末传出乐视大厦寻求出售一事还未落地,近日其潜在买家中出现爱尔眼科(300015)的身影。

“爱尔眼科想买下乐视大厦作为北京总部,这幢楼的区位和资质比较好,”1月23日,一位知情人士向21世纪经济报道记者透露,“目前双方可能在价格上还没谈拢,但如果此次交易达成,对于爱尔和乐视来说都是一个比较好的选择。”据悉,爱尔眼科计划在此开办眼科医疗机构。

此前乐视大厦多次抵押,产权人宏城鑫泰股权被冻结,如何控制交易的法律风险是首要问题。乐视背后重重的债务风险,如何选择具体的交易方式和操作,是横亘在买卖双方之间的难题。

谁是“接盘侠”

乐视大厦位于北京东四环朝阳公园附近,总面积约2万平方米。这里虽不及国贸寸土寸金,但也是地理位置极为优越的区域,尤其是周围聚集诸多高档小区,四通八达。

2014年,贾跃亭买下宏城鑫泰大厦,更名为乐视大厦,成为乐视集团的总部大楼,隶属于乐视控股旗下资产。

2016年11月,乐视控股以乐视大厦作抵押、以易到股权做质押,获取14亿元融资。

根据国家企业信息信用系统公示信息,2017年6月,乐视控股将宏城鑫泰质押给了重庆乐视商业保理有限公司。

2017年末,有媒体称多家中介公司人员挂出整售乐视大厦的消息,报价14亿元。其时业内认为,由于乐视背后的债务关系过于复杂,要脱手很困难。

2018年1月初,有消息称爱尔眼科想在北京找寻合适的标的进行总部投建,看上的正是乐视大厦。“一方面可以开展眼科医院业务,另一方面爱尔也有大量办公需求。”上述知情人士认为。

爱尔眼科是一家全国连锁的专业眼科医疗机构,从事各类眼科疾病诊疗、手术服务与医学验光配镜,目前总部位于湖南长沙。其2016年年报显示,2016年营业收入40亿元,同比增长26.37%;净利润5.57亿元,同比增长30.24%。

2018年1月10日,爱尔眼科发布《关于使用募集资金向募投项目实施主体增资的公告》,称公司于2017年12月非公开发行人民币普通股(A股)6200多万股,每股发行价格27.60元,募集资金总额17.2亿多元,扣除与发行有关的费用后实际募集资金净额17亿元左右。

其中,此次增资所募集资金投资项目及募集资金使用计划中第一项为“爱尔总部大厦建设项目”,投资总额约11.83亿元,筹集资金投入总额8.46亿元。并作出说明,“为保障募投项目顺利实施,同意公司使用非公开发行股票募集80000万元对湖南佳兴投资置业有限公司进行增资,用于爱尔总部大厦建设项目。”

1月22日,爱尔眼科董事长办公室公共关系经理冯诗倪在回复21世纪经济报道记者采访时表示,对于爱尔眼科是否有意购买乐视大厦,表示“不清楚,完全不知道这个事情。”

记者询问多位乐视相关人士,截至发稿,只有乐视致新的公关部回复记者称目前“乐视大厦的办公都还在正常运转,没有听说乐视大厦被出售或是要搬走的事情。”其余人士皆对此事无回应。

14亿贵不贵

乐视大厦的产权关系复杂,据知情人士透露,目前其第1顺位抵押权人为浙江中泰,实际控制人是中植集团。

在21世纪经济报道记者获得的一份拟交易方案中称:“中泰投入14亿元,乐视除了以乐视大厦作抵押外,还质押了一部分易到股权,因此乐视大厦实际抵押价值并没有14亿元,目前市场价格也达不到这个价格。”

爱尔眼科想以10亿的价格拿下乐视大厦?

对于爱尔眼科来说,乐视大厦周围靠近北京新中产和高净值人群,具有区位优势。“现金流应该不是问题,上市公司如果成功买下一块被低估的资产,对于股东的权益肯定是一件好事。”一位医疗投资人士在接受21世纪经济报道采访时认为,主要问题在于如何设计交易结构,以及政策上北京五环内不再新批综合性医院,“专科医院应该还可以,但如果要做眼科医院,楼宇内部的结构改造可能会比较大。”

乐视方面对于价格的敏感度更高,如何让最终价格能够完全覆盖其债权,并让抵押权人出具同意书是首要问题。

“乐视大厦是办公楼,其价格需要专业评估,与区位、装修等因素有关。个人认为,10亿的价格是大大低估了,”北京一位房地产人士向21世纪经济报道记者解释,“一般来说,委托贷款大概是评估价的5-6成,所以乐视大厦在2016年11月估值应在20亿元以上。”

至于具体的代理中介和潜在买家,高力国际一位业内人士对21世纪经济报道记者表示,“像这样的大额标的一般公开挂出来的信息可能都不太靠谱,真正代理的中介手上可能会有4到5个潜在买家,交易额方面,目前还没听说更具体的情况。”

不同的楼宇抵押率不同。一般来说,金融机构要求较高,抵押率比较低,准金融机构较高,其中也夹杂着商业考量,而对于金融机构和债权人浙江中泰来说,显然乐视大厦的抵押率越低越稳妥。

交易结构与债务风险

要购买处于债务旋涡中的乐视大厦,接盘者要面临的风险有哪些?

首先,在乐视控股所持有乐视大厦的股权被质押、乐视大厦抵押给浙江中泰的情况下,接盘人要办理过户面临如何取得抵押权人同意的问题。

“担保法规定,未经抵押权人同意,不得将抵押物转让给第三人,除非买卖双方就第三人代偿达成一致或是取得抵押权人同意。能不能办理过户、能不能卖,抵押权人有一票否决权。”一位律师在接受21世纪经济报道采访时解释,一般抵押权人出具同意书可能会有保留条款。

从商业交易方案来看,解决方式非常多。

在上述获取的交易结构中,如果抵押权人浙江中泰行使第一顺位抵押权,将乐视大厦通过司法拍卖的方式转出,对于爱尔眼科来说可屏蔽更多的法律风险。

但乐视选择走司法拍卖程序,可能要面临的问题有:如何选择对拍卖物的评估机构、评估方法等,上述律师称,“法院一般会尊重专业机构的评估结论,但这个结论具有一定弹性和不确定性。比如在这个过程中双方有所干预会对最后的交易价格产生很大影响。此外还有流拍、程序过长、复杂等情况,如何选择主要看不同投资人的偏好。”

交易方式一定程度上也影响交易价格。一般可采取现金或股权交易等多种模式,如抵押权人认可全现金交易或可大部分现金加入股合作的方式,一般来说,后者价格更低,现金加入股的方式有利于锁定合作,降低成本,但是会与爱尔眼科产生同业竞争关系。

假设交易方案为:乐视大厦整体转让价格为10亿元,各项税费2亿元,总计12亿元。双方以现金加入股的方式合作,爱尔出资10亿元(83.33%),中泰出资2亿元(16.67%)。

由中泰注册项目公司,注册资本为2亿元并实际出资,中泰持有100%股权;中泰行使抵押权,申请对乐视大厦进行司法拍卖,确保项目公司竞买成功;项目公司支付税费及交易手续费。中泰对宏城鑫泰撤销抵押权,并对项目公司形成10亿元债权。中泰以10亿元债权对项目公司增资,增资后项目公司注册资本12亿元,中泰持有100%股权。

再由爱尔眼科以10亿元现金(含定金)收购项目公司83.33%股权。项目公司经营范围增加眼科医院业务,以乐视大厦为经营场所开展医疗服务。

如果采用上述交易结构,前述律师分析认为,非现金类的支付对价都需要涉及评估问题,主要靠商家自己判断,组合类支付方式在实践中也比较常见。如何评估有多种依据,比如涉及财务资料,资产负债表、利润表、净资产、现金流等,“评估结论对于买方所需要支付的现金流肯定有影响,但对于总体交易价格影响不大。通过上述这种股权的交易安排,可能能够间接实现接盘来规避司法风险,但要注意的是,如果上家股权也被质押,增资或股权过户都是需要解决的问题。”

除此之外,卖掉乐视大厦的另一层风险来源于清偿顺序。由于不同的债权人拥有不一样优先权,“第一抵押权人具有优先性,但并不是只有这一项优先抵押权,法律上有很多的债权具有优先性,比如员工的劳资债权、工程款等。假如抵押权人已经与接盘方、乐视控股高层商量好,也有可能卖掉乐视大厦也只能抵押债权人的债务,无力清偿员工债务。”

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