本报记者 唐韶葵 上海报道
导读
2017年下半年以来，上海地产集团确定了首批17幅租赁房地块（其中10幅在公开市场获取、7幅为自有用地），总建筑面积超过100万平方米，计划投资约180亿元，全部建成后可供应约2万套租赁住房。
1月20日，沪上首个国企租赁住房业务品牌——城方，由功能性国企上海地产集团正式发布。同时，上海地产集团与临港集团、建设银行、申寿润投资、中信证券、中国通服、阿里云等二十多家企业组成的租赁住房建设运营生态合作联盟正式成立。
按照计划，首套租赁住房样板房将在本月完成，面向社会、融合租赁住房运营服务管理功能的租赁住房代经租信息化平台将在年内正式上线。
2017年下半年以来，上海地产集团确定了首批17幅租赁房地块（其中10幅在公开市场获取、7幅为自有用地），总建筑面积超过100万平方米，计划投资约180亿元，全部建成后可供应约2万套租赁住房。
上海地产集团有限公司党委副书记、总裁朱嘉骏在品牌发布会上宣布，2018年是租赁住宅的发展元年，上海地产集团租赁住房业务板块全面启动。
房东东公寓研究中心负责人全雳认为，该举措“一方面积极响应中央号召，房住不炒的号召，另一方面让国企全面进入到租赁领域”。
房东东公寓研究中心数据显示，三大地方国企储备的租赁用房数量大致在20万间，而其他租赁房主要通过国有企业联合体持有。其中，申通集团和央企合作的单一公寓项目体量就超过5000套。目前，上海各区都在积极推进住房租赁政策。
上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目经理邵明浩分析认为，国企上海地产集团作为上海开发平台之一先一步来做这件事情，起到了推动与稳定作用，具有积极意义，接下来其他国有企业也会陆续有动作。
国企排头兵
上海地产集团以城市更新为核心的各项功能性业务板块正在加快布局，一批区域开发、生态环境、开发园区、大众养老、岸线码头等项目稳步推进。比如，三林楔形绿地项目，规划面积4.46平方公里，作为上海最大城中村改造项目，改造后绿化面积将达到65%，相当于两个世纪公园大小；宝山新顾城项目，规划面积8.3平方公里。
“城方”目前已布局上海六大核心区域，包括上海地产集团2017年公开市场获得的10幅地，以及自持的7幅地。据了解，这些地块主要位于古北、虹桥、大陆家嘴、张江、世博等中心城区中央活动区、黄金地段，周边产业集聚、交通便利、生活配套齐全。按照“启动一批、改建一批、储备一批”原则，今年上半年计划开工4000套，年底前全面开工，2020年实现交付。目前古北、耀华、世博等地区7个项目正在深化方案。
上海地产集团租赁住房业务总顾问郑华透露，团队花了用半年时间做了五千份面对面的客户调研，发现很多客户愿意共享厨房与客厅。因此，上海地产集团所打造的租赁社区中，提供了更多的共享空间和共享交流的方式；开放性社区是“城方”的标志之一，未来的社区一楼就是城市公园，二楼之上是封闭小区。
上海地产集团有限公司战略投资部经理杨勇表示，产品租金定价将走市场化运营之路。集团手中一百多万平方米的公租房，是有入住门槛的，而租赁住房是没有门槛的。“但我们肯定会倾斜，政府也希望人才能够留下来。”
杨勇强调，城方提供的服务也不一样，“租金按照面积算，还是按照性价比定，还有待商榷，集团方面有将近一年的时间去考量这个问题”。他举例称，比如市场价六千块一套，我们租四千块一套，这个对市场化发展会产生负面影响。但并非没有办法解决差异化问题，比如企业可以税负抵押租金折扣款。
“有一个改造项目2018年就可以面市了。纯建设项目应该是2019年下半年或者是2020年上半年面市。”杨勇透露，“全部2万套租赁住房将在2020年全部推出市场。”
依据上海地产集团的功能性平台优势，“城方”将由已成立的租赁住房建设发展公司负责项目开发建设，并将成立租赁住房运营管理公司，引入职业经理人团队，探索专业化、市场化运作机制。
存量探索
诚然，上海规划中的70万套租赁住房，除了国企担当领头羊建设作用之外，更多的供应仍然来自城市存量。有业内人士指出，根据70万套租赁住房的阶段性整体目标推算，目前上海各个区的土地供应是个值得关注的问题。“从区政府的角度来看，本来卖一块地，能收到几十亿甚至上百亿土地款，如果是租赁住房用地，不仅不能收到这么多土地款，还要投入几十亿建设，（盈利）还不确定，财政紧张的区域就会有压力。”一名业内人士指出，这是一个愿景，以地产集团为代表的国有企业，也正在结合自有的资源优势在往前推进，上海各方都在努力做，共同把上海租赁市场规范起来。
“国企打造的产品是集中式的、长期经营，如果引导散户的房子也拿出来，形成完整的市场供应链条，市场供应的总格局就形成了。”谈及上海租赁市场大格局，杨勇如此对21世纪经济报道记者说，这将牵涉到上海到底有多少需求，多少供应，进而与上海房价、上海人才问题等系统的社会问题相关。“我们只是其中一个环节，建立一个标准，做一个示范，我们做的是很小的工作。所以存量有多少套，我们说不清楚，这个取决于每个区的政府能够拿出来多少资源。最终决定的是到底有多少人需要这个房子。”
杨勇认为，租赁住房供应体系的形成是上海城市结构性调整的漫长过程。以目前掌握的数据来看，上海并没有年轻人或者说各种年龄段的人租不到房子，租到外地去的，只是租赁市场不规范。“所以在这个过程中，我们树立了租赁市场规范的运作，这个国际化大城市需要这样的市场标准。”
邵明浩分析指出，国家队入场对长租公寓整体发展将起到再次定性的作用。由于国有企业整体拿地运营成本相比民企有较大优势，很多后发优势将逐步体现，在这一领域的整体份额与发言权都会非常大。上海租赁住宅发展，第一阶段的主要任务包括企业摸索租赁住宅的运作过程、如土地出让、租金定位、运营模式，预计在一年半左右完成。
邵明浩指出，上海国企擎起大旗起到引领市场的作用之后，接下来上海租赁住房市场将会有两条主线内容：一是向更多开发企业放开准入门槛。现在主要土地是新增供应量，未来主要依赖存量。换言之，在70万套标准中，新增土地供应量是一个比较小的比例，这个比例在最近一年多会大量出现，8万-10万套已经非常大规模了；二是未来更多从存量中挖掘市场。主要来自存量土地和物业，这方面的政策通道已在慢慢释放，目前还不适宜以具体政策呈现，更多来自地块转性，包括物业转型，主要以区政府的集体决议来实施。
邵明浩认为，由区政府集体决议来实施地块与物业的转性、转型，都是阶段性的过渡性的政策，未来将会在全市范围内实施指导意见，规范包括物业转性、改造的做法，“这样的局面在2018年是可以预期的”。
本文来源：21世纪经济报道
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