中小房企业绩承压生存堪忧 2018年如何突围

政策调控下，2017年商品房销售量价仍刷新中国楼市纪录。数据显示，2017年全国商品房销售面积首破16亿平方米，同比增长7.7%；商品房销售额首次突破13万亿元，同比增幅高达13.7%。

行业房地产规模加速集中，龙头房企规模再创新高，碧万恒三家房企规模均跨越5000亿元大关，已公布数据的房企中已有16家集体跨越千亿元大关。克而瑞发布的数据显示，TOP10房企集中度达24.1%，TOP30房企集中度近40%。

“大象”奔跑之际，中小房企的生存空间却不断被挤压。目前已公布数据的多家中小房企销售出现下滑，市场占有率有所下降。业绩重压之下，2018年中小房企该如何突围？

中小房企陷经营困局

2018年伊始，房企开始公布2017年全年销售成绩。数据显示，房企整体销售数据向好，规模加速集中，增长成为主流。

不过，行业整体向好下也有一部分房企出现销售下滑，逐渐被淹没在规模扩张的洪流中。

2017年年底，房企纷纷发力冲业绩，试图换取较好的行业排名。据亿达中国控股有限公司（以下简称亿达中国）1月10日发布的数据显示，2017年12月亿达中国实现合约销售金额约12.62亿元及权益合约销售金额约为人民币11.08亿元，同比增长48.3%及71.25%。

不过，年底冲刺并未挽回公司经营的颓势。2017年全年，亿达中国实现合约销售金额约72.63亿元及权益合约销售金额约人民币56.24亿元，同比分别减少12.55%及6.83%。

出现销售下滑的还有栖霞建设。据公司1月20日发布的数据显示，2017年全年其商品房合同销售面积为5.13万平方米，较上年同期的10.20万平方米下降近一半；商品房合同销售金额8.06亿元，较上年同期的12.78亿元下降36.9%。

面对政策调控，更为保守的港企处境更加艰难，在内房企规模快速扩张的冲击下，其内地市场的占有率逐渐下滑。

从目前已公布数据的瑞安房地产来看，其正面临经营“寒冬”。数据显示，2017年全年瑞安房地产住宅物业和商业物业合约销售额总共达到104.15亿元，同比下滑51%；累计合约物业销售额及其他资产处置额达到213.66亿元，同比减少7%。

瑞安房地产对经营下滑也早有准备，在2017年中期业绩会上，瑞安房地产将2017年全年销售目标由240亿元下降至210亿元，最终的数据基本完成目标。

发展特色化经营是突围路径

没有规模就没有江湖地位，在销售难、拿地难和融资难等多重压力的夹击下，中小房企将面临怎样的命运，又将如何突围？

瑞安房地产得以完成全年销售目标，源于变卖了不少优质资产。数据显示，2017年瑞安房地产其他资产处置额达到109.51亿元，其中12月份以38.69亿元出售了上海瑞虹新城项目投资组合49.5%的权益。

通过出售资产可以在短期内让业绩报表好看一些，但长远来看将减少未来的营业收入和利润，未来的业绩增长将承受更大压力。

面临楼市、土地和融资等方面全方位的政策调控，2018年中小房企的处境或将更加艰难，生存空间将被进一步压缩。明源地产研究院首席研究员刘策接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出，市场份额往龙头房企集中，出售物业还不是最大的影响，最大方面是2018年公司债到期对房企资金面带来的影响。

销售下滑将使得企业没有足够现金回笼去偿还债务。刘策认为如果不能偿还债务，扛不住资金压力，可能很多中小房企就会被收购了。

对于未来的突围路径，刘策认为，发展特色化经营为中小房企求生存的重要途径。对于能否突围成功，刘策未持乐观态度，认为中小房企突围将很艰难。