收购凯德近百万平购物中心 印力冲击商业运营商第一

撕下“发展商”标签的万科，做大商业运营平台的野心一览无遗。

1月5日，万科联合旗下印力商业集团及TRIWATER基金，以83.65亿代价收购新加坡凯德位于内地的20个购物中心，砸下了中国商业地产领域的开年大单。

这是继万科联合收购印力、成立两只商业地产基金之后，在商业领域的又一次重磅并购。只不过，这次的主角已是印力这个万科商业的运营平台。从收购细节来看，印力主导了这次收购。

收购完成后，印力将全面操盘这20个项目，加上印力自己持有、之前整合万科的项目，印力在全国持有或管理的商业项目达到120家，管理面积1000万平方米，仅次于万达；资产规模逾800亿人民币，位于行业前列。

至此，万科印力平台已是全国排名前三的商业地产运营商。而万科董事会主席郁亮对印力的期许，则是“未来要做到数一数二”。

存量并购机会

1月5日，万科集团高级副总裁、印力董事长兼总裁丁力业奔赴新加坡，与万科执行副总裁张旭、凯德集团首席执行官廖茸桐、TRIWATER基金代表共同签约，见证了商业并购史上重要的一刻。

印力、万科、TRIWATER基金将通过各自旗下全资子公司，以83.65亿人民币联合收购凯德商用在中国的20家购物中心项目公司100%股权及所有负债。

凯德公告显示，这20家购物中心总建筑面积约95万平方米，分布在中国华北、华东、华南和中西部区域的19个城市。

据21世纪经济报道记者查询，20个项目除了一个位于北京之外，其他全部位于二三线城市，如重庆、成都、南昌、佛山、东莞等。

在全国商业地产进入存量时代的背景下，凯德的“退”与印力的“进”，反映了两家公司不同的市场定位和商业策略。

凯德方面表示，此次股权交易是凯德在华优化资产组合的又一大动作。凯德奉行积极的资产管理策略，一方面通过出售成熟物业释放投资收益，另一方面将资本再投资至增长性物业。

凯德强调，出售的20个项目在集团全球和中国的购物中心资产规模占比分别为4%和7%，影响不大。

凯德还表示，交易所获资金，将用于在中国投资优质物业，进一步深化凯德集团在华五大核心城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局。

“事实上在两三年前，凯德便反思扩张太广，逐步收缩战线至五大城市群，主攻大型城市综合体及区域商业中心。”接近凯德的人士称。

对于印力而言，此次收购则是抓住了存量市场的机会。2014年以来，印力开启了自主开发与资产并购并存的成长路径。

印力认为，存量时代的商业地产面临新一轮改造升值机会，存量资产价值空间将被释放；另一方面，电商开始纷纷布局线下，未来是线上和线下融合的时代。相比线上平台，线下入口更具有稀缺性。

与凯德聚焦核心城市做大型综合体不同，印力的模式是差异化的购物中心、区域型商业，且大多位于二三线，印象城、印象汇、印力中心、印象里、深国投广场等产品线较为成熟。成为万科商业运营平台后，印力又承接了万科的社区商业。

印力方面透露，本次交易标的中的大部分，都曾是印力与凯德共同选址开发的。“收购凯德成熟资产项目持有公司的股权，符合印力的发展战略。”丁力业表示，这些购物中心位于印力六大城市公司管理半径内，有助于提升印力商业网络的广度及深度，下沉到核心区域市场及周边城市群，能更好发挥平台资源协同效应。

由于此次收购的20个项目凯德已持有十年，很多都是当地首个购物中心。交易完成后将全部交由印力运营管理，印力将按照“印象”系列的品牌定位及标准进行改造提升。

近期重新开业的沈阳印象城，即是印力由电器商城改造而来。改造后营业面积下降38%，但日均销售上升63%，日均客流上升129%，总租金提升74%。

万科印力突进

深耕中国商业地产15年的印力，一直秉持稳健的资产投资策略。而在被万科收购后，印力的发展步伐明显加快。

在郁亮看来，商业地产是万科城市配套商战略的重要组成部分，通过收购印力，万科即实现商业运营前三的位置。

2016年10月底，万科通过联合收购平台将印力纳入麾下，印力成为万科商业地产平台；2017年5月23日，万科成立两只商业地产投资基金用于收购旗下42个商业项目，并打包交由印力集团统一管理。

在过去的一年里，印力与万科商业整合加速，印力相继成立六大城市商业公司，覆盖以广深、北京、上海、杭州、武汉、西安为核心的城市群；同时接手运营万科旗下商业，按照计划，打包进两只基金的42个项目到2017年底要完成定价、协议签署及过户等手续。

在此次收购凯德项目后，印力在全国持有或管理的商业项目数量120家，管理面积1000万平方米，资产规模逾800亿人民币，遍布中国58个城市。

就商业项目和运营管理面积而言，印力已超过华润置地位居中国商业地产第二，第一为万达。

数据显示，截至2016年中，万达商业购物中心总建筑面积为2331万平方米，总可出租面积为1487万平方米，此后万达商业很快退市，未再公布该数据。过去一年多，万达商业仍在持续扩张中。

截至2017年中，华润置地在营投资物业总建筑面积为573.5万平方米，华润曾预计到2017年底达到700多万平方米。

不过，当前的中国商业地产面临重新洗牌。多个开发商旗下的商业都在迅猛发展，华润置地2017-2019年进入开业爆发期，保利地产商业预计未来几年达到千万平方米，龙湖地产希望到2020年租金收入达到50亿。

接近万科的人士表示，万科印力的发展模式，是郁亮的新业务扩张思路由“从0到1、从1到100”试错到运用资本进行“嫁接”的典型，借力“巨人的肩膀”，万科可以在多个新业务领域卡位、领跑。

“未来加上万科的轨道商业，印力商业资源也会大幅扩张，冲击第一、第二不是没有可能。”前述人士表示。

印力表示，未来，凭借成熟的商业开发运营能力和一体化的商业地产全价值链模式，印力将继续寻找更多的存量资产并购机会，致力于成为中国领先的商业地产平台。