中央经济工作会议正在给房地产业融资模式转型带来更明确的指向。
12月18日-20日，中央经济工作会议在北京举行，会议提出“要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，并将其列为8项重点工作之一。
这意味着，持续推动租赁住房改革将成为2018年经济工作的重要组成；分析人士认为，与制度变化伴随的是经营模式的转型，这亦将促使房地产的融资渠道进一步转向直接融资。
有业内人士指出，住房租赁的机构化和专业化也将推动以房地产为基础资产的ABS及REITs市场的进一步扩大，并在一定程度化解当前的房地产融资风险。
机构化租房
对住房制度改革提出的新要求，成为中央经济工作会议的一大受关注点。
“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”会议提出。
这并非是管理层对于租赁住房机构化的首次表态。今年7月18日，住建部下发的153号文（《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》），就提出要“培育机构化、规模化住房租赁企业”。
在业内人士看来，住房租赁的机构化发展，必然促使房地产企业的融资结构出现变化。
“过去房企的融资是由资产驱动的。即通过抵押来获得银行资金支持，再通过项目销售回款偿还债务，这种抵押机制本身就会推高M2，诱发流动性宽松。”北京一家房企上市公司高管表示，“提出向租赁转型，目标之一是为解决大城市的住房供给问题，但这同样将改变房地产企业的融资模式。”
上述高管表示，“租赁模式下，房地产项目要么有自持要求，无法转让销售，要么当‘二房东’，并不持有产权；无论哪种情况，都无法遵从于银行‘认砖头（需要抵押）’的逻辑；未来融资途径大概率要向ABS、RETIs等资本市场方向发展。”
资本市场已有所尝试，今年以来已有“中联前海开源－保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”、“自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”等多起涉及租赁住房的ABS产品完成了发行和上市。
在业内人士看来，证券化融资也让房地产企业的融资环境更有长效特质和抗周期能力。
“银行贷款更多取决于资产情况，要看抵押项目是否足值，但在宏观周期紧缩下，不少房企要面临融资压力；但ABS则是看项目本身以及管理人的经营能力，好的项目和好的管理自然会提升物业价值，获得更低的融资成本。”北京一家中型券商固收部门负责人说。
值得一提的是，“促进金融与房地产的‘良性循环’”也是中央经济工作会议所提出的要求。
化解风险路径
事实上，推动房地产行业通过资本市场融资，也能在一定程度上实现金融风险的化解。
刚刚闭幕的中央经济工作会议多次提及防风险、化解重大风险。而当前金融风险之一正是来自房地产领域。
一方面，房地产企业近年来杠杆不断提升，将于未来数年迎来兑付高峰。广发证券指出，未来需警惕房企的存量债务兑付风险，据其统计，未来几年房地产企业债务将迎来集中兑付期。广发证券还发现，房企融资结构中非标占比提升，融资成本呈现上行。
房企偏爱的宽松货币政策在2018年恐怕也难以见到。中央经济工作会议明确，“稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门”。
另一方面，限购限贷也让房地产企业面临着销售回款压力。“政策收紧之后回款难度变得很大，大家也都在构思新的销售模式和产品模式。”一家大型上市房企北京地区营销负责人坦言。
而对于房地产企业的融资难题，中信建投证券则在一份报告中给出了“房企需要自食其力”的答案。
“随着调控影响不断深化，银行端对房地产市场信贷规模增速将继续放缓，房贷规模和贷款利率将持续处于收紧状态，信贷规模与成本刚性不动摇，房企规模化发展将越发依赖自身‘造血能力’。”中信建投证券表示。
在业内人士看来，推动长租模式以及创新ABS融资渠道，正是这种形势下的一个通过轻资产实现自救的机会。
“现在拿地都比拼自持率，自持率高的更容易拿到，如果做成商业化租赁项目，可观的租金及增长率，是可以在资本市场上运作融资的。”前述房企营销负责人12月20日晚表示。
此外，以房地产项目收益进行ABS融资，还能在一定程度上实现非标风险的置换与化解。
例如日前云南城投（600239.SH）发行的国内首单培育型CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），其融资用途正是置换银行非标。
“因为是抵押贷款的ABS，所以企业的杠杆率并没有下降，但这减少了银行端的非标规模，实现了宏观杠杆的下降。”一位接近云南城投的券商人士称。
本文来源：21世纪经济报道
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