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楼市供给侧结构性改革的 “新逻辑”

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2017年即将过去,对于楼市来说,即便经历了严厉的调控,但商品房销售面积将在2016年历史最高点(16.5亿平方米)的基础上,逆势再创历史新高。而且,相比此轮周期回升起点的2014年,今年的商品房销售面积增长了40%。如果从商品房销售面积累计同比由负转正的2015年6月份算起,全国楼市已连续回升两年半的时间。不过,从近期调控政策和金融信贷政策导向看,2018年楼市或许将明显回调。近期,政治局会议将金融“去杠杆”确立为明年“三大攻坚任务”的首位,五部委发布空前严厉的“资管新规”,政治局会议还首次提出控制货币总量。这些都意味着,2017年7月份金融工作会议确立的“去杠杆”的各项措施,将在2018年全面“落地”。

房地产“去杠杆”是重心。截至今年三季度末,考虑到公积金贷款、消费贷款,我国居民总负债达到44万亿元,比2014年翻了一倍,居民部门债务率达到55%,债务占居民可支配收入的比重(90%)接近发达国家。不过,由于社保覆盖率不足、“老龄化”和高房价(引致高成本)导致刚性支付增加,我国居民负债率呈触顶之势。从2016年四季度开始,房地产“去杠杆”已开始。首先,央行启动房贷规模控制,要求各地新增按揭控制在新增贷款的30%以内。笔者所在的深圳,每月新增按揭控制在80亿元以内。同时,针对居民借助消费贷“加杠杆”,近期三部委发文,严控任何形式的场外“加杠杆”。

十九大后,尽管长效机制和住房制度改革从研究走向“落地”,但罗马城不是一天建成的,楼市调控继续坚持“冒头即打”的做法,且“预警函”式的房价严控触发机制,成为2018年调控新做法,意在压住预期、围堵资金。唯有此,租购才能真正并举。

由此,调控叠加“去杠杆”,2018年的楼市或许会经历大幅度的回调。当然,楼市交投连续2年多快速回升后,惯性回落是必然的。今年以来,商品房销售、新开工、开发投资等指标增速全面回落:商品房销售面积和金额增速以每月2个百分点左右的降幅回落;10月份的新开工面积增速(5.6%)相比年初下降了一半;开发投资尽管保持平稳,但随着土地溢价率回落,2018年也将明显走低。目前,从各大机构年终总结会透露的信息看,由于低基准利率(当前4.90%的5年期及以上基准利率甚至低于2009年)、低库存,加上经济下行的拐点已显现,明年房贷和调控继续紧缩的空间不大,2018年商品房销售量价尽管会回落,但降幅在10%左右。

由此有人乐观估计,2018年楼市仍是历史第二或第三好年份。对此,笔者有不同观点。首先,从十九大重新定位社会主要矛盾,以及当前经济运行存在的症结(实体空心、系统性风险、债务风险、转型不彰、内需乏力、消费基础不扎实、贫富差距扩大等)来看,“一手托几方”的房地产预期最攸关,具有“牵一发动全身”之地位。当前,地方执行中央调控决策上“打折扣”、租赁“搞面子工程”,消费贷“加杠杆”普遍存在。由此,房价上涨预期很顽固、地方行为模式未改,改革已形成倒逼,基于决策层“房住不炒”的新定位,房产税和集体土地入市等长效机制、“购租并举”住房制度从“研究”走向“落地”看,不降低杠杆水平、不打掉房价上涨预期,改革无从落实。

若将房地产“去杠杆”置于经济工作总框架看,2018年将是继2015年“降成本”、2016年“去产能”、2016年至2017年“去库存”,供给侧结构性改革的新重点。也就是,2015年确定的“三去一降一补”供给侧结构性改革总构架中,2018年工作重点是“去杠杆”。而且,除改革已形成倒逼外,外需回暖叠加“新经济”火热(尽管这两大动力有多大、持续多长还存疑)也创造了推进“去杠杆”的宝贵“窗口期”,并夯实了经济增长的中枢。外部环境也在倒逼,如美联储减税加息,全球央行开启紧缩周期,或助推资本外流、信用被动紧缩。因此,此时主动去杠杆,无疑将在控制风险预期的同时,通过释放渐进“挤泡沫”的信号,压缩风险触发空间。

经济增速下行,这是业内预测2018年下半年或2019年年初,楼市政策会松绑的原因。但笔者认为,尽管调控加压和去杠杆背景下楼市下滑的惯性加大,但供给侧结构性改革的另一项任务——“补短板”,此前一直着力于大型基建,未来政策将大力助推人民实现美好生活诉求,2018年将在民生生活和服务设施上获得实质性进展。

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