城市更新时代，中融长河资本掘金存量资产改造

“现在大家都在说城市更新，但是我们干具体项目的人知道，这并不是一件光嘴头说一说那么容易的事情。”中融长河资本总裁兼首席执行官王宇涛先生笑言。王宇涛先生带领的团队，目前管理的资产规模已经接近人民币100亿元，并且投资和操刀改造了北京核心地段两个地标级的综合项目。其中，位于北京西城区泛金融街区域、两条地铁黄金交汇处的中融信托大厦，目前已改造完成，并引起市场广泛关注。

北京中融信托大厦的前身是西城区菜市口地铁站的一家五星级酒店。中融长河资本自去年年底完成收购这家酒店后，经历了不到一年时间的改造，便使这个建筑物脱胎换骨，使之由原来单一的酒店业态变身为集办公、商业、展示为一体的国际绿色建筑LEED级认证的综合商业空间，填补了周边区域这一综合业态的空白，带动了区域的整体升级。

投资+主动资产管理，两手都要硬

“要在存量资产领域真正掘到金矿，两手都要硬：一个是精准的投资眼光，一个是‘点石成金’的主动资产管理能力。”王宇涛先生如是说，“投资决定了你能不能看到价值，主动资产管理决定了你能不能释放价值。”

“首先，这个项目的投资是成功的。原酒店具备良好的先天条件和后天塑造可行性，加之当时价格合理，我们经过详细的市场调研、改造可行性评估和测算分析，并经过内部投委会的讨论和决策程序，很快就决定收购了。” 王宇涛先生提及。北京中融信托大厦先天性的占据了北京核心区的绝版地段，项目紧邻北京二环内金融街、西单、宣武门SOGO等最核心商圈，同天安门、故宫博物院、国家大剧院、天坛等国家级标志性建筑近在咫尺。同时，项目地处地铁4号线和7号线的交汇换乘车站菜市口地铁站上盖，距离2号线宣武门地铁站步行仅15分钟。其中：乘坐4号线两站可达北京南站高铁站，乘坐7号线三站可达北京最主要地面交通枢纽北京西站，可实现商旅办公的快速无缝衔接。最重要的是，项目虽然原来为酒店业态，但具备良好的机电设备设施条件，标准层也具有很好的层高，完全具备改造成以办公为主要业态的综合项目的可行性。

“主动资产管理能力是一个综合能力，需要懂设计、工程、市场、运营等各个环节。当然，更得懂金融。”王宇涛先生说到，“从项目收购完成的第一天起，我们就依靠团队强大的资源整合能力和执行能力，始终在践行主动资产管理理念。”从项目的定位、规划设计、制定严格的施工计划，到走遍大江南北寻找合适的石材、考察各类高端项目对比差异，再到严格把控施工质量、现场逐日巡视和精益求精考究施工细节，中融长河资本为这次改造倾注了全部精力和心血。在项目的改造过程中，团队需要统筹设计、工程、营销和物业管理等各专业线，要每天对项目的结构、机电、幕墙、装饰等方方面面的专业细节进行事无巨细的审核和确认，要随时和上至政府监管机构，下至施工人员的各类人员打交道。但是，这些夜以继日的历练让团队凝聚了更加强大的主动资产管理能力，并通过整合国际一流专业服务机构，使中融信托大厦历经改造最终以LEED金级认证的标准呈现在市场面前。

“这个大堂是我们项目的最大亮点，为了使大堂效果呈现出大气、通透的感觉，我们特别邀请结构专业团队对大堂区域的楼板和承重进行了详细的技术计算，最终使大堂的挑高达到了非常震撼的18米。同时，大堂区域独有的两部穿梭扶梯和“盒子”效果，也为大堂的整体效果增加了灵动和新鲜的体验。”王宇涛先生特别介绍到。

市场先声：城市更新时代来临

目前城市更新项目基本分布在四大一线城市，其中深圳、广州两市走在城市更新前列，两地参照香港设置了专门的城市更新机构——城市更新局，以协调管理城市更新项目。在城市更新项目的实施率上，深圳已经由2012年的不到7%提升到目前的29%。同时，在拉动经济增长方面，城市更新的成效也十分显著。深圳城市更新项目投资占全社会固定资产投资总额的比例逐年增长，2016年达到16.7%。

北京市城市更新主要体现在落后产业迁出，让经济、产业结构转型，逐步实现“腾笼换鸟”的目的。北京在让低端产业疏解出去的同时，着力提升高端产业占比和竞争力。上海政府城市更新则在保留历史风貌的前提下，注重对存量资产进行盘活。

爆发增长的背后是持续的供需失衡。以北京市为例，写字楼市场一直以来处于供不应求的状态。据戴德梁行数据统计，连续数年北京市的写字楼空置率均在10%以下。其中核心区商圈写字楼资源更为紧俏，不仅空置率维持在5%以下的惊人低位，租金更保持在每平方米每月400元以上的高昂价格。2017年3季度，北京市金融街区域更是以682元/月/平米的写字楼均价位居全球第三的高位，仅次于伦敦西区和香港中环。

这种情况之下，核心商业区需求外溢的情况非常普遍。以北京中融信托大厦为例，距离金融街仅3站地铁的位置让它赢得了众多国企央企客户，以及科技、环保、新能源、金融类客户的强烈关注。高品质的企业入驻将极大地提升项目的办公品质，并增强区域内的商业活力；同时，优质企业的入驻也将为区域的就业、税收、经济增长等作出巨大的贡献。

找到自己的舞台

在城市更新时代来临之际，中融长河资本显然是先行者。除北京西城区中融信托大厦外，中融长河资本还于2016年年底，收购了位于北京朝阳区东北三环太阳宫区域的百盛商场项目，也将改造为国际LEED金级认证的集办公、商业、研发于一体的综合业态项目，目前项目改造已接近尾声。太阳宫百盛项目已经命名为北京中融信托广场，改造完成后将成为东北三环的区域地标。

当别人还在广泛讨论存量资产改造的市场接受度和论证其实施可行性时，中融长河资本已经不显山露水且干净利落的在北京核心区域完成两个地标级改造项目，在存量资产改造舞台上掘得了属于自己的金矿。当然，这还远不是中融长河资本的全部实力，他们依然在路上。