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北京商改写渐成潮流 能否转型成功面临很大变数

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从热热闹闹到冷冷清清,最近两年,传统百货被迫关张者并不鲜见。百货败走,留下的空白谁来填补?记者梳理发现,京城不少传统百货正在或已经变身写字楼,期待从高端写字楼市场分一杯羹。放眼全国,“商改写”风潮在北京最为明显,但能否转型成功面临很大变数。

传统百货败走

  写字楼争相补位

在北三环东路与京承高速交会处的东北角,曾坐落着一处百货商场——百盛太阳宫店。自去年百盛败走后,这里摇身一变,要成为北京中融信托广场。

就连王府井银泰in88、淘汇新天,这两家分处王府井大街一东一西的商业体,最近也接连传出将关闭部分商业楼层,改造为写字楼的消息。

另外,东长安街南侧的中粮广场C座,也从原来的高端家居卖场变身为写字楼,并于今年5月重新亮相。东三环附近的盈科中心,早在2014年太平洋百货撤出后,就启动了写字楼改造,今年初基本完成。

在京城传统百货持续低迷的情况下,原址改造转型为写字楼的,大约已有七八家,“商改写”正在成为一股风潮。

 需求旺盛

  写字楼租金看齐纽约

受电商平台和新型购物中心的双重冲击,很多百货店近年来严重亏损,日子过得非常艰难。以百盛太阳宫店为例,从2010年12月开张,到去年关店,这家店苦苦挣扎了6年,却一直处于亏损状态。

百货不受待见的同时,办公楼却逐年吃香。中国商业地产联盟秘书长王永平表示,北京高端写字楼近些年总体供应量并不大,但需求却非常旺盛,导致写字楼的租金水平达到历史高位,跟东京、纽约等不相上下。他举例说,金融街一处写字楼,租金水平高达每平方米每月1500元,这大体相当于新光天地、东方广场、大悦城等高档商场一层黄金铺位的租金水平。

王永平还发现,目前掀起的这种“商改写”潮流,是北京所独有的,在国内其他城市并不多见。

“写字楼运营门槛较低,租金近年比较稳定,因此对于商业地产投资者来说更有吸引力。”世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天认为,“商改写”本质上是市场需求变化下,物业对自身功能和用途的调整和优化。

一家商业地产租赁公司的韩经理介绍,百货零售业需要不断投入,经营得当,收入会非常丰厚,但经营不好的话,很可能赔钱,但写字楼不同,它只是收入多少的问题,基本上稳赚不赔。

韩经理还发现,这两年客户的需求在提升,不光对写字楼软硬件设施的要求在提升,还希望能提供高品质的服务,以及与周边邻居的互动等。“传统写字楼这方面往往做得还不够,这波‘商改写’项目可能看中了这方面的机会。”比如中粮广场改为写字楼后,就推出了一些智慧运营服务模块,把写字楼变为融办公、生活、环保、科技、健康为一体的全生态圈办公社区,颇受欢迎。

2014年,位于三里屯附近的太平洋百货撤出后,盈科中心随即启动写字楼改造,并于今年初基本完成转型。这个捷足先登者,被业内认为是“商改写”成功的案例。

盈科中心租赁部的耿小姐告诉记者,目前除地面一层和地下一层是餐饮、运动等商业配套外,其他部分已全部改造成为写字楼,2014年底就有首家客户入驻。目前整体出租情况比较乐观,出租率在95%以上。“只能优先考虑500强企业、外资等优质客户。”据介绍,盈科中心目前租金水平大约是每平方米每天13元,“论收益来说应该会比百货要强。”她说。

转身也有风险

  长期看潮流难延续

转身也意味着风险,并不是所有“商改写”都会成功。孙祖天认为,首先要看位置,商业发达的区位并不一定有商务氛围,写字楼需要商务形象,很多零售物业尤其是社区型的就不具备这一条件,“有时商业区人流量过大,对写字楼来说意味着人杂,反而是劣势。”

硬件改造也可能是个挑战。商场既有的内部结构,使得采光、通风等与写字楼有很大区别,设计改造也会面临技术难题。比如很多商场都有空间巨大的中庭,考虑到客户办公的性质,企业不见得会喜欢。

另外长期来看,写字楼供需失衡所带来的红利,也不可能一直存在。王永平认为,未来随着丽泽商务区、城市副中心商务区等写字楼供给的不断增加,写字楼租金水平自然会下来,这种“商改写”的潮流也可能就无法延续了。

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