北京商改写渐成潮流 能否转型成功面临很大变数

从热热闹闹到冷冷清清，最近两年，传统百货被迫关张者并不鲜见。百货败走，留下的空白谁来填补？记者梳理发现，京城不少传统百货正在或已经变身写字楼，期待从高端写字楼市场分一杯羹。放眼全国，“商改写”风潮在北京最为明显，但能否转型成功面临很大变数。

传统百货败走

　　写字楼争相补位

在北三环东路与京承高速交会处的东北角，曾坐落着一处百货商场——百盛太阳宫店。自去年百盛败走后，这里摇身一变，要成为北京中融信托广场。

就连王府井银泰in88、淘汇新天，这两家分处王府井大街一东一西的商业体，最近也接连传出将关闭部分商业楼层，改造为写字楼的消息。

另外，东长安街南侧的中粮广场C座，也从原来的高端家居卖场变身为写字楼，并于今年5月重新亮相。东三环附近的盈科中心，早在2014年太平洋百货撤出后，就启动了写字楼改造，今年初基本完成。

在京城传统百货持续低迷的情况下，原址改造转型为写字楼的，大约已有七八家，“商改写”正在成为一股风潮。

　需求旺盛

　　写字楼租金看齐纽约

受电商平台和新型购物中心的双重冲击，很多百货店近年来严重亏损，日子过得非常艰难。以百盛太阳宫店为例，从2010年12月开张，到去年关店，这家店苦苦挣扎了6年，却一直处于亏损状态。

百货不受待见的同时，办公楼却逐年吃香。中国商业地产联盟秘书长王永平表示，北京高端写字楼近些年总体供应量并不大，但需求却非常旺盛，导致写字楼的租金水平达到历史高位，跟东京、纽约等不相上下。他举例说，金融街一处写字楼，租金水平高达每平方米每月1500元，这大体相当于新光天地、东方广场、大悦城等高档商场一层黄金铺位的租金水平。

王永平还发现，目前掀起的这种“商改写”潮流，是北京所独有的，在国内其他城市并不多见。

“写字楼运营门槛较低，租金近年比较稳定，因此对于商业地产投资者来说更有吸引力。”世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天认为，“商改写”本质上是市场需求变化下，物业对自身功能和用途的调整和优化。

一家商业地产租赁公司的韩经理介绍，百货零售业需要不断投入，经营得当，收入会非常丰厚，但经营不好的话，很可能赔钱，但写字楼不同，它只是收入多少的问题，基本上稳赚不赔。

韩经理还发现，这两年客户的需求在提升，不光对写字楼软硬件设施的要求在提升，还希望能提供高品质的服务，以及与周边邻居的互动等。“传统写字楼这方面往往做得还不够，这波‘商改写’项目可能看中了这方面的机会。”比如中粮广场改为写字楼后，就推出了一些智慧运营服务模块，把写字楼变为融办公、生活、环保、科技、健康为一体的全生态圈办公社区，颇受欢迎。

2014年，位于三里屯附近的太平洋百货撤出后，盈科中心随即启动写字楼改造，并于今年初基本完成转型。这个捷足先登者，被业内认为是“商改写”成功的案例。

盈科中心租赁部的耿小姐告诉记者，目前除地面一层和地下一层是餐饮、运动等商业配套外，其他部分已全部改造成为写字楼，2014年底就有首家客户入驻。目前整体出租情况比较乐观，出租率在95%以上。“只能优先考虑500强企业、外资等优质客户。”据介绍，盈科中心目前租金水平大约是每平方米每天13元，“论收益来说应该会比百货要强。”她说。

转身也有风险

　　长期看潮流难延续

转身也意味着风险，并不是所有“商改写”都会成功。孙祖天认为，首先要看位置，商业发达的区位并不一定有商务氛围，写字楼需要商务形象，很多零售物业尤其是社区型的就不具备这一条件，“有时商业区人流量过大，对写字楼来说意味着人杂，反而是劣势。”

硬件改造也可能是个挑战。商场既有的内部结构，使得采光、通风等与写字楼有很大区别，设计改造也会面临技术难题。比如很多商场都有空间巨大的中庭，考虑到客户办公的性质，企业不见得会喜欢。

另外长期来看，写字楼供需失衡所带来的红利，也不可能一直存在。王永平认为，未来随着丽泽商务区、城市副中心商务区等写字楼供给的不断增加，写字楼租金水平自然会下来，这种“商改写”的潮流也可能就无法延续了。