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国资混改提速 房企迎来多元化扩张机会

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国资混改提速 房企迎来多元化扩张机会


国资混改正加速。近期,天津共推出涉及40多家集团、194个项目的混改计划,预计引资1100亿元进行混合所有制改革。

2017年是国资混改元年,一旦第三批混改试点有望在年底前明确,地方国企也将被首次纳入混改试点范围。此前已有业内人士指出,在“管资本”的大背景下,预计未来混改、优质资产证券化将加速,同时国资委的管理模式也将加速向“基金化”转变,大混改时代正在开启。

房地产企业也正在此寻找机遇。绿地集团早在2016年就以混改方式借壳金丰控股实现整体上市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,对房地产领域的国企来说,混改的核心内容是土地资源何去何从。从实际情况看,很多企业拥有大量工业用地,要加快混改,就必须对此类土地的未来利用重新调整,包括土地作价入股、土地让政府重新回购等。建议后续部分国企类型的地产企业,可在发展租赁市场等方面着眼考虑,这有利于更有效地利用土地资源。

国资混改进阶

招商证券在一份研报中指出,国企改革的历史演化大致过程为:2013-2014年政策探索期,地方先行先试。事件性冲击较多,市场预期和情绪高涨;2015-2016年顶层设计成型期。在混改和员工持股方面,采取了较之前审慎的态度,市场预期逐步降低,主要靠博弈来引领行情;2017年开始,国资混改进入政策落地阶段,主题再次步入高潮期。

该机构指出,上海和穗深是国企改革比较有代表性的地区。上海市国企改革目前工作重心是混合所有制改革和产业结构调整。

梳理近年案例可见,上海推进混合所有制是以发展公众公司为实现形式,主要有公司制股份改革、开放性市场化双向联合重组、股权激励和员工持股三个途径。而“开放性市场化双向联合重组”聚焦产业链、价值链,从国有经济、非公经济两个方面,进一步加大开放性市场化双向联合重组的力度,这成为了民企的机会。

其中案例如复星集团。在12月1日举行的“2017亚布力中国企业家论坛·天津峰会”上,复星国际董事长郭广昌透露,集团过往20年间参与了35个混改项目,其中在资本市场上市的企业达10家。

近期也有一例。12月6日,复星集团重组豫园股份方案获股东大会高票通过。早在2002年,复星就参与了豫园股份的混合所有制改革。郭广昌透露,豫园在重组后将成为复星“大快乐”领域的旗舰。其认为,豫园能通过此次资产重组实现产业运营加产业投资双重驱动。

郭广昌强调,复星一直秉承在改制过程中应该保持透明和规范,确保国有资产不会被流失;另外就是以结果导向,最后衡量的标准要做到员工、政府、企业、管理团队四方满意,实现各方共赢。

郭广昌举例称,此前复星参与国药改革体现在四个方面:首先,完善企业治理结构,引入市场化管理体制,实现员工的晋升机制改革,让公司运营和人才得到充分保障;其次,复星帮助国药明确了未来发展定位,并梳理更新了发展战略。作为复星大健康领域中线下触达C端的重要渠道,国药控股未来要成为复星万亿大健康平台的重要一块。

南京钢铁是复星2003年参加混合所有制改革的一家地方国企,在混改后复星做了几件事:帮助南钢对接资本市场,通过拓宽银企合作,提升评级、发行债券等方式形成资本生态体系;在前几年,复星通过资金的赋能帮助南钢度过困难,还坚持进行科技投入、生产线的改造投入。

绿地多元扩张样本

作为较早实施国资混合所有制改革的特大型企业集团,绿地集团积极参与国资国企混改也十分活跃。

最近一次便是9月26日,绿地控股(600606.SH)与西安市国资委就投资控股西安建工集团有限公司(以下简称西安建工)签署协议,正式参与其混合所有制改革。绿地共计投资10.7亿元,以增资扩股方式收购西安建工66%股权并实现控股。此举令绿地的“大基建”战略在中西部开始布局。

据悉,绿地集团将为西安建工注入灵活高效的经营理念和全球配置的资源,在品牌、房地产开发、资金及管理方面予以支持,并优化其管理体系及商业模式。

在“大基建”板块,除地铁业务外,绿地将加大城市重大基础设施投资建设力度,以“投资+施工”模式,拓展大型基础设施项目的投资施工,不断创新经营模式、增强市场拓展能力、扩大业务规模。

“随着‘大基建’不断提质增效,与房地产主业的协同优势也将充分体现。” 绿地集团董事长、总裁张玉良表示。

张玉良称,绿地集团拥有发展混合所有制经济的成熟经验和操作能力,近年来已推动宝钢建设、济南大开发集团、贵州建工、江苏省建等大型国有企业混合所有制改革,均取得积极发展成效。

2015年6月,绿地集团参与贵州建工混改,通过增资扩股和员工持股两步,最终使贵州建工股权结构变更为:绿地集团持股51%,贵州省国资委持股30%,管理层及核心员工持股19%,形成国有资本、社会资本、管理团队多元持股体制。

混改后,贵州建工发展加速。2016年上半年改革一周年,贵州建工实现营业收入186.48亿元,同比增长42.9%;实现利润总额2.22亿元,同比增长64.4%;新签合同金额395.2亿元,同比增长28.1%。

绿地集团参与江苏省建混改后,同样实现了快速发展。今年前三季度在北京、南京等地中标一批新项目共计515亿元同比增长200%,实现经营收入166亿元、利润4亿元,同比分别增长129%和68%,在手施工面积达2000万平方米。同时还在 “一带一路”海外市场、PPP业务、相关资本平台运作等方面进展顺利,并助力推动建筑工业化发展。

绿地集团相关人士对21世纪经济报道记者透露,绿地参与混改主要逻辑可以概括为:顺应政策导向,复制绿地模式;着眼企业发展,实施增量改制;上下改革联动,混改与员工持股相结合;围绕战略主线,注重产业协同。

严跃进指出,对于绿地的混改模式来说,背后核心是要防范任何一方持股者占有绝对控股地位。从实际情况看,绿地控股大股东格林兰实际代表了企业管理层和员工的持股利益,其持股比例是不断面临稀释的,但最后得到稳定。相对来说,上海国资背后的持股比例有所下调,这样也是为了让更多机构投资者介入持股的过程。绿地控股本身的混改案例,对于具体业务似乎变动的动静不是很大,未来绿地在类似金融、消费等领域预计依然会有新的投资机会。

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