50个“地王”只有7个开盘 因高地价项目不好卖

楼市调控仍在“不松劲、不歇脚”地持续深化，昔日风光无限的地王项目如今境况如何？克而瑞房地产研究中心选取了22个城市在2016年产生的50个典型地王项目为样本，通过统计发现，其中只有7个项目进入了开盘阶段，其余43个项目有的在建，有的达到预售标准却迟迟未开，还有的甚至在拿地一年多后尚未动工。整体来看，这些“地王”开发速度放缓迹象明显。开发商“以时间换空间”的套路，这回还能灵验吗？

只有7个项目进入开盘阶段

14宗地块仍处于未开工状态，主要集中在上海、广州、深圳、苏州、厦门等核心一、二线城市，其中不乏2016年上半年便成交，目前闲置时间已达一年以上的地块。

克而瑞房地产研究中心统计数据显示，2016年全国诞生的单价、总价“地王”绝大多数分布在一、二线热点城市。据记者了解，在正常情况下，房企获得地块后即开始做规划、走报批流程，从拿地到项目入市销售，一般在一年到一年半时间内。然而，克而瑞选取的50个地王项目中目前只有7个进入了开盘阶段。

在其余的43个项目中，有29个项目处于已开工未开售阶段，占比近六成。排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块，有不少项目实际上已经满足预售条件而延迟入市。如去年5月出让的杭政储出（2016）9号地块，由信达和万科组成的联合体以总价123.18亿元摘得，是杭州土地市场上首幅总价超百亿的地块，楼面价2.16万元/平方米，溢价率高达96%。之后不久，万科退出项目开发，融创和滨江集团先后作为合作方加入。目前这个命名为“信达中心·杭州壹号院”的项目已有部分楼宇主体结构达到十层以上，达到预售标准，但目前项目预售时间仍然待定。

剩余14宗地块则仍处于未开工的状态，主要集中在上海、广州、深圳、苏州、厦门等核心一、二线城市，其中不乏2016年上半年便成交，目前闲置时间已达一年以上的地块。据了解，其中仅有4宗涉及动迁、安居保障房建设等较为繁杂的手续，相较于“净地”开发周期较长，其余大多数未开工地块主要由于开发商对政策的观望态度所致。

“限价”延迟开发销售进度

因部分地王项目拿地成本过高，“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜，在土地楼面价与周边竞品项目成交均价几乎持平的背景下，高端产品入市很难有较高的溢价空间，这或许是开发商延缓工程进度的最重要原因。

不少开发商向记者表示，经过这几年的市场洗牌，现在还有实力在热点城市拿地开发的基本都是排名前50的大型房企，其中绝大多数是上市公司。受资金和业绩等因素的影响，一般情况下，主动囤地的开发商已经不多。更何况，在目前的市场环境下，囤地的政策风险也为大多数开发商所忌惮。

那么，这些开发商放慢开发进度的原因何在？这些地王项目一般都处于房价较高的一、二线城市，恰好是2017年政府“控房价”的重点，有些高价地块所在区域的预售“限价”甚至只能覆盖地王项目的拿地楼面价，当前入市必然亏本。

以苏地2016-WG-46号姑苏区干将东路北、仓街东地块为例，仁恒地产于2016年9月22日以总价20.7亿元将其收入囊中，楼面价38960元/平方米，溢价率高达81%。据记者了解，目前该地块所在区域政府发放的预售许可证最高限价标准大概在4万元/平方米，若此时入市，别说利润空间，连建安成本都覆盖不了。

因部分地王项目拿地成本过高，“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜，在土地楼面价与周边竞品项目成交均价几乎持平的背景下，高端产品入市很难有较高的溢价空间，这或许是开发商延缓工程进度的最重要原因。如东莞颐和翡翠花园，虽然目前处于已开工状态，但预计2018年5月才会入市销售，目前区域限价标准为2万元/平方米，远低于房企拿地楼面价25264元/平方米。又如合肥葛洲坝中国府项目，拿地楼面价为22103元/平方米，目前周边项目在售均价仅为2.2万元/平方米，几无盈利空间。

此外，融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台，也使得房企资金回笼的速度受到了影响，尤其是部分区域性的中小企业。而地王项目开发无疑需要高成本投入，资金不到位造成工期拖延，也在一定程度上延缓了部分高价地块的开发入市。

已售项目表现平平

由于地王项目基本定位于中高端或豪宅系，客户群面向高端人群，在楼市调控趋紧的背景下，这类客户不是被限购就是被限贷，高端项目的销售情况大受影响。

相比拿地时的意气风发、无限风光，那些硬着头皮开盘入市的地王项目销售现状大多只能用暗淡来形容。根据克而瑞的监测数据，已开盘的7个地王项目基本都依据区域或板块政府限价销售，盈利空间有限。若将成交楼面价的2倍作为项目入市价格基准，仅有4个项目的开盘售价超越了这一基准，实现“保本”销售。

即便如此，多数地王项目入市去化表现依然平平。由于地王项目基本定位于中高端或豪宅系，客户群面向高端人群，在楼市调控趋紧的背景下，这类客户不是被限购就是被限贷，导致高端项目的销售情况大受影响。以杭州首开金茂府为例，其于2017年6月28日开盘，当周定金签约率仅为43%。

“今年以来楼市调控不断升级，‘四限’范围和力度持续加大，整体市场下行趋势也较为明显，尤其是政府区域‘限价’政策的出台，对房企即将入市的地王项目冲击不小。”易居中国执行总裁丁祖昱表示。

一方面，土地价格仍在上涨；另一方面，受到调控政策影响，从土地到住宅供应的转化却并不乐观，这“一涨一跌”带来的供需矛盾在短期内很难扭转。在丁祖昱看来，“破局”之道在于加大平价土地的供应，可酌量增加远郊区域、非中心区域的低价宅地供应。