龙头房企资金面翻转背后:规模化竞争进入最后一轮?

房企资金面大翻转

在前十大房企不同的操作思路背后，是规模化竞争仍存。过去三年通过收并购、深入二三线而获得大量土储的恒大、融创、碧桂园等，已经站在了规模竞争的前列，土地储备飙升都在1亿平方米以上，把传统的大型房企万科、中海外、保利地产、金地、华润等抛在了身后。

今年房地产行业最为引人注目的事件之一，便是中国恒大引入1300亿战投大幅降低负债率。与恒大步伐一致的还有近两年大规模收并购的融创中国，其也提出降低净负债率的目标。

而另一边，前期稳健的万科、中海外、龙湖却在逆周期加杠杆，瞄准机会吸纳土储，继续扩大规模。

不同房企出现不同的选择，但都指向同一个方向“规模和效益并存”。在以2016年深圳9·30新政为标志的房地产调控开始一年多后，房地产业进入了下行周期，土地市场开始调整，投资“抄底”机会出现，这是万科等逆周期加杠杆的原因。而恒大、融创等降杠杆的行为，则是前期规模化扩张已到极致，开始注重资金安全与效益的考虑。

加杠杆还是降杠杆？

前三年里做了大量杠杆扩张的中国恒大、碧桂园、融创中国等企业，如今也开始追求财务稳健了。

尤其是11月初，中国恒大间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议，达成今年第三次战投，使中国恒大净负债率较去年末大降超六成。

自2009年上市至今，恒大资产净值增长约13倍，规模高速扩张的同时负债率高企。据其2016年中期数据计算，净负债率高达92.97%。

2017年初，中国恒大提出战略转型，即由“规模型” 向“规模+效益型”转变，然后在年中公布了降负债率的目标：计划在2020年6月末，净负债率降至70%左右；恒大还准备在未来三年开启土地储备负增长模式，以降低土地费用支出。

在收购万达文旅资产后，融创中国也开始降低负债率。据申万宏源报告， 2017年接连拿地之后，融创中国上半年负债率位居众房企之首。此外，2016年融创发行了99.57亿元永续债，若把其归至债务栏目下，那么融创的净负债率将在100%以上。

融创中国董事局主席孙宏斌表示，未来会少拿地。总裁汪孟德则透露，到2019年底，融创将把负债率降到双70%（资产负债率、净负债率）。

今年销售规模冲上第一的碧桂园同样开始控制负债。8月，CFO伍碧君透露，“碧桂园将控制公司的净负债率不超过70%。”

此外，因在并购市场快速扩张的阳光城，其负债也在迅速增加，今年前三季度，净负债率已达281%。阳光城执行副总裁吴建斌希望，未来将净负债率降至70%左右。

一边是野蛮生长后开始修剪枝丫降杠杆，一边则是前几年稳健甚至略显保守的万科、中海外等开始反周期操作，加大杠杆拿地。

在9月5日万科的投资者电话会议上，证券事务代表梁洁表示，万科净负债率仅19.6%，未来还有增加杠杆的空间。

一直保持行业净利润第一的中海外也开始扩大规模，今年公司提出拿地千亿的目标。截至6月末，其净负债率为16.1%，相较去年同期有所上升，显示扩张加速。

金地、华润置地等房企的变化更为明显。2016年底至2017年中，华润置地净负债率上升17.7个百分点至41.5%；保利地产则从55%增加至86.6%，上升了31.4个百分点。

规模化竞争未了

在前十大房企不同的操作思路背后，是规模化竞争仍存。过去三年通过收并购、深入二三线而获得大量土储的恒大、融创、碧桂园等，已经站在了规模竞争的前列，土地储备飙升都在1亿平方米以上，把传统的大型房企万科、中海外、保利地产、金地、华润等抛在了身后。

华润置地上半年掉出了销售前十之后，管理团队进行了反思，并在三季度重回前十。

深圳一家大型房企的项目公司人士感叹，销售排名还是很重要，为了冲击年度业绩，集团要求各分公司年底加快销售，一些本可以留到明年的楼王房源也被要求清盘。

金地集团认为，“在竞争资源和市场份额过程中，规模已成为重要竞争力，是房企获取融资优势及参与土地竞争的重要基础，也是开发企业中长期完成转型的必要保障。”

在去年销售过千亿之后，金地集团及旗下金地商置均认为，公司规模还有扩展的空间。

万科只有数千万平方米的土储面积，只能支撑差不多两年的发展，再加上公司极低的净负债率，即使在今年花550亿拿下广信资产包后，也依然有空间继续扩大投资。

梁洁认为，万科的土储量虽然不会影响短期销售，但会限制未来增长能力，“还是需要适度利用市场机会购买相对多的土地。

据CREIS中指数据，今年5月至10月，万科、保利土地总成交金额分别为1495.44亿元和1228.28亿元，位列第一第二，各拿地118宗、99宗；1-7月，中海外新增土地储备40宗，合计建筑面积899万平方米（权益面积761万平方米），是去年同期的3.9倍。

易居智库中心研究总监严跃进指出，一些房企逆周期加杠杆背后，是房企的规模化竞争或许进入了最后一轮。很多规模较小的房企还想利用这个时间窗口弯道超车，进入第一、第二梯队，如新城控股提出了3000亿销售目标。

为了挤进行业前列，一些中小房企成为今年土地市场的常客，净负债率大幅上升。

不过，大型房企虽然注重规模，但更强调效益。作为行业风向标，今年初，恒大董事局主席许家印明确表示，恒大要从追求规模转向效益提升，将通过强化产品品质，提升产品附加值；强化内部管理，采用标准化运营模式控制成本，并大力降低营销、管理、财务三大费用，这两大措施稳步提升盈利水平。

中海外董事局主席颜建国则称，“规模必须服从效益，没有效益的生意我们不做。”未来3-5年，中海外将主要资源集中在住宅开发，加快周转，实现规模和利润双增长。

11月8日，中海发布公告称，前10个月实现销售合约额达2005.94亿港元，相应销售面积1242.16万平方米。与此同时加速推动项目发展，2017年计划新开工面积1900万平方米，是去年的1.75倍。2017年，中海在建面积高峰值将超过3000万平方米，创历史新高，为2018年及未来的可持续快速增长奠定基础。