1300亿战投、1650亿承诺净利润，500%股价涨幅、三轮投后估值4252亿，中国恒大与恒大地产成为2017年香港资本市场上令人惊奇的案例。
在连续三轮战投中，恒大主席许家印强大的人脉资源显露无遗。无论是供应商、上下游企业，还是知名民企、地方国资，都被纳入恒大的股东版图。
三轮增资完成后，投资者合计向恒大地产投入人民币1300亿元，共将获得恒大地产经扩大股权约36.54%权益，尽管许家印家族通过凯隆置业持有的恒大地产股权稀释到了63%左右，但通过引入战投融资，恒大偿还了永续债、释放了净利润、大幅降低了净负债率，业绩得到释放后股价和估值大涨，为借壳回A奠定了基础。
值得一提的是，恒大第三轮战投修订了未来三年的净利润承诺，从888亿提升到1650亿，几近翻倍。若恒大重组深深房A成功，多轮战略投资者将能分享未来三年的丰厚收益。
香港资本市场给予了恒大这一系列转变正面的反应。11月7日，中国恒大开盘即发力上涨，截至收盘涨幅9.38%，报30.9港元；年初至今已上涨超过500%。
引战投的动力
中国恒大最新公告显示，其间接附属公司恒大地产第三轮战投正在进行，投资者对其投前估值为3651.9亿元人民币，这比首轮投资估值的1980亿已经上升了80%。
股价和市值低迷了多年的中国恒大，为何在今年爆发？一切都要从去年10月恒大地产借壳深深房回A说起。
彼时，恒大启动第一轮战投，承诺未来三年净利润888亿元，占恒大地产初步估值1980亿元的44%。
但在2016年9月底，中国恒大作为恒大地产的母公司市值不到700亿港元。
上海交通大学会计与财务系副教授陈欣指出，要将恒大地产以2000亿-3000亿元甚至更高的估值注入深深房，面临较大挑战。中国恒大提高其港股市值的动机增强了。
而根据《证券法》及相关法规要求，4亿元以上总股本公司的社会公众股比例不低于10%。若恒大地产以2000亿元估值注入深深房，中国恒大可获得深深房A股200亿股，重组后公司的社会公众股比例低于10%，将引发退市风险。
因此，恒大地产要以较高估值注入深深房，还需优化自身股权结构，引入更多社会公众股东。
此外，由于证监会规定在借壳交易中不允许配套融资，恒大地产在借壳前进行大额融资也很有必要。
2017年3月，恒大地产引入首轮战投305亿元，5月引进第二轮395亿元，直至最新的第三轮600亿元，总共引资1300亿。
根据交易所《上市规则》，社会公众股东“指不包括下列股东的上市公司其他股东”：持有上市公司10%以上股份的股东及其一致行动人；上市公司董事、监事、高级管理人员及其关联人。
陈欣认为，若重组成功，这些新进投资者的持股将被认定为“社会公众”股，从而满足相关法规对流通股比例的强制性要求。
更重要的是，通过引入大笔资金，恒大提前偿还了永续债，降低了净负债率，释放了净利润，做大了业绩。2017年上半年，恒大实现2440亿销售额，净利润231.3亿，同比增224.4%。
与此同时，许家印大手笔回购恒大股票，仅在2017年4月所回购并注销的股份就高达7.23亿股，占比超过5%；华人置业主席刘銮雄太太陈凯韵今年也斥资137亿港元在二级市场购买恒大股票，目前持股6.76%。
今年上半年二三线城市的房地产销售火热，以及内地资金南下投资港股，也给恒大带来了东风。包括中国恒大、融创中国、碧桂园等内房股上半年迎来集体上涨，截至目前，中国恒大股价上涨超过500%至30.9港元，市值超过4000亿港元。
战投们的心思
从首轮融资估值约2000亿，到第三轮3650亿，投资者为何在短短的大半年时间里如此看好恒大？
从前后三轮投资恒大地产的数十家投资者来看，类型丰富，既有恒大的供应商，也有地方国企，以及知名企业集团。
根据公告，恒大地产第三轮战投引入了包括正威集团、苏宁电器、山东高速、嘉寓股份、广州逸合投资、鼎祥投资6家机构，其中，正威和苏宁均为世界500强企业，山东高速是特大型国有企业集团。苏宁电器透过全资子公司南京润恒出资200亿元，占比三分之一。
在此前的第二轮战投中，出现了深圳市国资公司深业集团的身影，并且成为该轮单笔投资金额最大的一家。
根据公告，茂文科技出资人民币55亿元，占恒大地产于增资完成后经扩大的股权约2.0522%，茂文科技为深业集团有限公司控股子公司。
第二轮引入的投资者还包括恒大的供应商宝鹰股份，其控股股东古少明控股的宝信投资、华达置业、麒翔投资三家机构分别出资50亿，分别占恒大地产于增资完成后的经扩大股权约1.8657%。
这么多背景、资源深厚的投资者愿意入股恒大，是看到了一个不一样的恒大。
今年初，许家印大刀阔斧实施战略转型，恒大实施“规模+效益型”发展战略，通过引入1300亿战投，赎回永续债，那个高负债高杠杆的恒大形象正在变得安全，过去多年被压抑的净利润也逐渐释放。
在第三轮战投中，恒大地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿、550亿、600亿，三年合计1650亿，远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿的承诺利润，虽延后一年，但利润承诺提升近一倍。
花旗银行董事总经理蔡金强认为，恒大承诺的三年1650亿利润是可以预见并能够实现的，这来自于公司的强劲销售（2014年-2017年均57%复合增长）、可持续的高利润（30%以上毛利和15%以上净利），以及大幅节约利息支出。
且中国恒大除了控股63.46%恒大地产外，仍然全资拥有旅游地产、金融产业、健康产业、恒腾网络等。
这意味着，投资者能够分享中国恒大未来的业绩和净利增长。
为了增强投资者信心，恒大地产还承诺，若重组深深房于2021年1月31日前尚未完成，第三轮投资者将有权于有关限期届满后二个月内，向中国恒大附属公司凯隆置业提出要求：以原有投资成本回购第三轮投资者所持股权；或根据相关计算公式，无偿向第二轮投资者转让恒大地产股份作为补偿。
类似的承诺也曾出现在第一、二轮战投中。
参与第二轮战投的深圳控股董事会主席吕华此前曾表示，恒大正在做第三轮战略投资的准备，预计估值会进一步增加，其上半年盈利大幅上涨，未来业绩增长可期，因此对恒大的投资非常划算。
不过，恒大地产的第三轮战投还需要本月23日召开的特别股东大会批准。许家印在战投协议中有个人义务须回避表决。
香港知名房地产金融评论人士黄立冲指出，鉴于此前富力地产和万达商业回A都遭遇了挫折，恒大地产重组深深房回A是分拆再重组上市，并无案例可循，其最终成行仍有不确定性。
本文来源：21世纪经济报道
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