万达海外一号项目存逾期竣工风险 现金流承压

来源：时间财经

作者：岳嘉

“伦敦ONE”项目施工现场 拍摄于2017年10月

两次更换承建商后，万达集团在海外布局的首个地产项目“伦敦ONE”正由Multiplex公司进行紧张施工，垫层工程已经完工，但双塔结构的主体工程仍未开始搭建。根据一期住宅预售时的承诺，该项目需要在2018年底竣工。

不过，据德国的全球房地产调查机构安波利斯(Emporis)评估，这座双塔式建筑最快也要到2019年底才能竣工。该机构自2000年发起”建筑界奥斯卡”安波利斯摩天大楼奖——每年对新完工的至少100米高的摩天大楼进行评估、筛选和表彰。

来自MY LONDON HOME房产中介公司的英国地产销售经理比利－海耶斯（Billy Hayes）日前也对时间财经表示，该项目将在2019年第四季度竣工，她正在帮助客户转售一套84平米的城景公寓（City Tower Apartment）。

2014年1月24日，万达集团董事长王健林和英国首相卡梅伦在2014年达沃斯论坛会晤后，宣布将投资20亿至30亿英镑在英国开展城市改造项目。万达于2013年拿下位于九榆树一号的旧楼改造项目及其所在地块，着手开发“伦敦ONE”项目，建筑面积10.5万平方米，包括两座高塔式建筑——City tower和River tower，分别建设439套公寓和一家五星级万达文华酒店。

时间财经从代理该项目海外销售的中介公司第一太平戴维斯了解到，经过2014年10月的首期预售，“伦敦ONE”住宅产品成交66套，平均售价为1400英镑/平方英尺，当时相当于13－14万人民币/平方米，买家大多来自中国。

万达于7月放弃收购“伦敦ONE”项目附近的九榆树广场地块，被猜测与响应国家海外投资政策有关。2017年以来，国家外汇局、商务部及央行均发声表示，不鼓励中企在海外进行房地产投资。然而，开弓没有回头箭，万达不得不直面“伦敦ONE”项目中的挑战并找到解决方案。

建筑成本远超拿地成本

“伦敦ONE”项目工地俯瞰图 拍摄于2017年4月Mcgee Group供图

2013年，王健林从爱尔兰Green property公司处收购了“伦敦ONE”项目所在的地块及其附属建筑物，价格为9000万英镑。这里位于泰晤士河南岸，对岸是伦敦富豪居民区切尔西，乘地铁至白金汉宫只需3分钟。王健林彼时感慨，伦敦地价比北京便宜得多，预期利润相当于白赚一个酒店。但2015年4月，中建公司中标”伦敦ONE”项目的工程建设，合同总价高达5.18亿英镑，远超拿地成本。

时间财经记者日前到伦敦探访了“伦敦ONE”项目工程所在地，受雇于Mcgee Group公司的多名沃克斯豪尔区当地工人表示，垫层施工已经完成，下一步将进行主体工程搭建，由新来的工人负责。Mcgee Group是一家施工公司，主要从事拆迁、土木工程及楼体建造业务，他们是澳大利亚Brookfield Multiplex公司的一级施工服务商。Multiplex公司已经是万达“伦敦ONE”项目的第三家承建商，他们于2017年1月入驻该项目。

此前的2016年4月，由中国央企中建集团和Interserve公司共同成立的合资公司CI-ONE宣布退出万达“伦敦ONE”项目；2016年11月，接盘的承建商英国大型建筑公司Balfour Beatty也宣布放弃。Multiplex公司随后成为第三家承建商。

除了变更承建商，万达“伦敦ONE”的设计方案也有过大调整。据九榆树地区网站nineelmslondon.com报道，万达取消了原计划的10000平方米的写字楼层，将这部门面积置入酒店。此外，万达也去掉了连接两座高楼的空中走廊。项目规划更改导致就业岗位减少了400个，这遭到当地政府和民间组织的反对，直到2016年5月才获批。

除了拿地和工程建筑成本，时间财经发现，当地旺兹沃思区（Wandsworth）规划委员会规划方案显示，万达需要额外向当地多家机构提供不低于2500万英镑的投资资金。其中1400万英镑用于通达该区域的地铁延伸和地铁站建设项目、400万英镑用于伦敦横贯铁路项目，额外提供680万英镑在附近修建52套政府廉租公屋，还要向九榆新区改造项目提供30万英镑，用于创造新的工作岗位和当地居民培训项目等。

现金流和工期压力

“伦敦ONE”的销售广告

2014年10月，“伦敦ONE”项目进行旧楼拆迁的同时，万达在伦敦、香港、新加波、北京、上海、广州、厦门进行巡展，正式展开全球发售。不过，时间财经从销售代理公司第一太平戴维斯的销售经理处获悉，项目首期66套全部售罄，买家均来自中国内地，公寓交付时间定为2018年第四季度。

据悉，“伦敦ONE”一期推出66套公寓产品，主要是62平方米至191平方米的公寓，售价为1400英镑/平方英尺，相当于13－14万人民币/平方米。

时间财经日前拨打万达海外销售电话，结果为空号，万达官网显示，目前伦敦ONE项目在售的有64平米到162平米的河景公寓（River Tower），但未标明公寓交付时间。

“伦敦ONE”项目可能难以在2018年底竣工，据德国的全球房地产调查机构安波利斯(Emporis)评估，这座双塔式建筑最快也要2019年底完工。

就在北京时间财经记者探访该项目时，伦敦当地的房产中介销售经理比利－海耶斯（Billy Hayes）表示，伦敦ONE公寓的交付时间在2019年的第四季度。

比利－海耶斯（Billy Hayes）供职于伦敦的房产中介网站MY LONDON HOME，她正在代理客户转卖万达“伦敦ONE”城景公寓楼（City Tower）第20层的一套两居室公寓，套内面积84平米，原价143万英镑，现要价157万英镑。据海耶斯介绍，客户此前在全球展销会上买下了该套公寓，现在寻求转售。MY LONDON HOME网站上有13套“伦敦ONE”二手房在售。

据施工方Mcgee Group公司的工人介绍，旧楼的拆迁工程很麻烦，周边有高档住宅、写字楼和在建的新科文特花园，没有条件进行爆破，只能从上至下一层一层拆除。拆迁工程从2014年5月开始，到2015年4月结束，这也是工期漫长的原因之一。

除了进行海外预售回笼资金，万达还在为“伦敦ONE”项目增加金融杠杆。2016年7月，”伦敦ONE”项目公司负责人蒂姆－霍索恩（Tim Gawthorn）宣布，项目获得了平安银行提供的5亿英镑贷款。

由此观之，“伦敦ONE”项目是典型的重资产模式，这与万达商业地产正在进行轻资产转型相悖。万达商业地产正计划以地产运营商和服务商的身份，在2018年8月31日前完成A股IPO上市。

九榆树楼市还值得投资吗？

就在今年7月放弃收购“伦敦ONE”项目附近的九榆树广场地块前，万达集团以总价637.5亿元的价格分别将万达商业地产中13个文旅项目以及77家城市酒店出售给了融创中国和富力地产，以降低负债、回笼资金。

在海外地产投资遭遇强监管以及万达内部转型轻资产公司的双重背景下，“伦敦ONE”项目或将成为万达在海外地产市场挥金如土的”绝唱”。与此同时，九榆树地区的楼市也迎来利空消息。

一位不愿具名的万达“伦敦ONE”公寓中国买家告诉时间财经，公寓交房时间推迟不是他担心的主要问题，印花税新政才是麻烦事。根据英国政府实施的新税制，从2016年4月1日起，购买第二套住房或出租房(BUT TO LET)的投资者需要在现有的递进式印花税基础上每级多缴付3%。

印花税新政导致的税率上浮情况

在国内，房地产开发企业习惯以预售模式快速回笼资金，主体建筑一旦封顶，银行即可放款给开发商。但万达无法通过上述方式为“伦敦ONE”项目回收现金流。

前述买家指出，在英国，投资者可以转卖与开发商的购房合同从而获利，这被称为”炒楼花”。不仅仅是房地产开发商杠杆率较高，大多数投资者购买期房只需要支付10%的首付，项目完成后再付90%的尾款。只要在交房前溢价卖掉楼花，就能获利。

中国投资客最初的信心来自伦敦房价的涨势。据Land Registry UK网站的统计显示，从2007年至今，伦敦市中心的住宅房地产价格增长率达80%，高于伦敦市的60%和英国全国的20%。

然而，印花税新政实施后，房产投资客之间上演的击鼓传花游戏戛然而止。北京时间财经不完全统计，包括万达“伦敦ONE”在内，该地区目前在建的期房项目超过20处，其中还包括富力地产的沃豪广场（包括578套公寓）和九榆树广场（包括1900套公寓）。

英国《卫报》在一篇有关”万达开售九榆树一号”的报道中指出，九榆树地区的住宅产品以高档公寓为主，总价高昂不符合伦敦普通市民的刚需，3-5年后去库存压力明显。

时间财经通过官方网站提供的邮箱地址及电话尝试联系万达“伦敦ONE”的项目公司，询问项目最新的工期安排和销售情况，截至发稿未获回应。