刚需天通苑 改善北七家？我们为什么说这并不科学

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一个是昌平房价“新贵”北七家，一个是长久以来的房价“洼地”天通苑（资料、团购、论坛）。地理位置靠近却悬殊巨大，天通苑到底差在哪儿？

目前两个区域在售新房二手房情况如下：

新房?天通苑已无新房出售。北七家在售热点楼盘主要有别墅类北京壹号庄园、京基鹭府、国瑞熙墅，前两者总价4500万/套起，国瑞熙墅约1600万/套；普通住宅类万科·翡翠公园、华润未来城市、东方蓝海中心、未来公元，除东方蓝海中心均价为5.6万/平，其他三个项目均价都在6万+。

二手房?从链家官方数据来看，天通苑区域与北七家区域二手房均价相当，为4.3万/平左右，都低于周边上地、清河、西三旗、立水桥等区域房价。天通苑与北七家二手房源区别主要有以下几点：

1、天通苑区域大多是经济适用房，二手房交易需交纳10%的综合地价金。

2、面积及户型：就2017年10月23日链家官网数据来看，天通苑区域在售二手房共528套，90平以下房源占比仅15%，总价多在400-800万之间。

北七家区域在售二手房共322套，户型分布较为均匀，90平以下房源占比近30%，总价多在300-500万间。综合来看，如果是购买二手房，天通苑门槛反而相对更高。

天通苑在售二手房面积分布

北七家在售二手房面积分布

天通苑在售二手房总价分布

北七家在售二手房总价分布

那为什么大家都对天通苑评价普遍偏低呢？小编认为可能原因有以下几个

名声所累?天通苑的别称很多，比如说“亚洲最大的小区”“北京房价洼地”“北漂第一站”等等，导致了人们对于天通苑先入为主的错误判断。实际上，从刚才数据来看，目前天通苑二手房入手门槛并不低，天通苑已不再是北京房价洼地。

而天通苑社区服务集团上市前对天通苑常住人口的调查显示：天通苑业主占比达到83.8%，只有15.7%的受访人群属于租户，另有0.5%的属于借住亲戚家等情况。因此天通苑也并不像大家想象的那么人员混杂。

人口过多?目前天通苑常住人口达到70万左右，与东城区人口数量相当。庞大的人口带来的直接后果就是周边配套的超载乃至崩溃。

其实单从周边配套而言，天通苑经过十几年的发展，商业、教育、医疗等基本生活设施还是相对完善的，像昌平一中天通苑分校2016年中考成绩还是全区第一。但这些资源一旦平均到个人，典型的大社区弊端就非常明显了。

交通拥堵?其实这条也适用于北七家。北七家目前甚至还不如天通苑，天通苑还有地铁5号线，与市中心的距离和实际通行时间也都更短。

虽然有规划中的地铁17号线，可以预见将缓解天通苑与北七家的交通拥堵问题。但天通苑先开发后规划的方式，使得地上交通的提升整改比较困难。

当然，好消息是，昌平区已经启动“回天有数”计划，在回龙观、天通苑地区建立社会治理大数据监测平台，用大数据来治理“大城市病”。

而与天通苑相比，北七家的优势主要是，通过未来科学城的规划和落地，带来的基础建设的整体提升和配套服务设施的全面完善。