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刚需天通苑 改善北七家?我们为什么说这并不科学

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一个是昌平房价“新贵”北七家,一个是长久以来的房价“洼地”天通苑。地理位置靠近却悬殊巨大,天通苑到底差在哪儿?

目前两个区域在售新房二手房情况如下:

新房?天通苑已无新房出售。北七家在售热点楼盘主要有别墅类北京壹号庄园京基鹭府国瑞熙墅,前两者总价4500万/套起,国瑞熙墅约1600万/套;普通住宅类万科·翡翠公园华润未来城市东方蓝海中心未来公元,除东方蓝海中心均价为5.6万/平,其他三个项目均价都在6万+。

为“名声”所累的天通苑 到底比北七家差在哪儿?

二手房?从链家官方数据来看,天通苑区域与北七家区域二手房均价相当,为4.3万/平左右,都低于周边上地、清河、西三旗、立水桥等区域房价。天通苑与北七家二手房源区别主要有以下几点:

1、天通苑区域大多是经济适用房,二手房交易需交纳10%的综合地价金。

2、面积及户型:就2017年10月23日链家官网数据来看,天通苑区域在售二手房共528套,90平以下房源占比仅15%,总价多在400-800万之间。

北七家区域在售二手房共322套,户型分布较为均匀,90平以下房源占比近30%,总价多在300-500万间。综合来看,如果是购买二手房,天通苑门槛反而相对更高。

为“名声”所累的天通苑 到底比北七家差在哪儿?

天通苑在售二手房面积分布

为“名声”所累的天通苑 到底比北七家差在哪儿?

北七家在售二手房面积分布

为“名声”所累的天通苑 到底比北七家差在哪儿?

天通苑在售二手房总价分布

为“名声”所累的天通苑 到底比北七家差在哪儿?

北七家在售二手房总价分布

那为什么大家都对天通苑评价普遍偏低呢?小编认为可能原因有以下几个

名声所累?天通苑的别称很多,比如说“亚洲最大的小区”“北京房价洼地”“北漂第一站”等等,导致了人们对于天通苑先入为主的错误判断。实际上,从刚才数据来看,目前天通苑二手房入手门槛并不低,天通苑已不再是北京房价洼地。

而天通苑社区服务集团上市前对天通苑常住人口的调查显示:天通苑业主占比达到83.8%,只有15.7%的受访人群属于租户,另有0.5%的属于借住亲戚家等情况。因此天通苑也并不像大家想象的那么人员混杂。

人口过多?目前天通苑常住人口达到70万左右,与东城区人口数量相当。庞大的人口带来的直接后果就是周边配套的超载乃至崩溃。

其实单从周边配套而言,天通苑经过十几年的发展,商业、教育、医疗等基本生活设施还是相对完善的,像昌平一中天通苑分校2016年中考成绩还是全区第一。但这些资源一旦平均到个人,典型的大社区弊端就非常明显了。

交通拥堵?其实这条也适用于北七家。北七家目前甚至还不如天通苑,天通苑还有地铁5号线,与市中心的距离和实际通行时间也都更短。

虽然有规划中的地铁17号线,可以预见将缓解天通苑与北七家的交通拥堵问题。但天通苑先开发后规划的方式,使得地上交通的提升整改比较困难。

当然,好消息是,昌平区已经启动“回天有数”计划,在回龙观、天通苑地区建立社会治理大数据监测平台,用大数据来治理“大城市病”。

而与天通苑相比,北七家的优势主要是,通过未来科学城的规划和落地,带来的基础建设的整体提升和配套服务设施的全面完善。

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