商业地产中国活力城市重构格局 “北上”变身孵化地

2017年，中国商业地产+互联网融合有了实质性进展，一方面体现在大型知名开发企业经过几年摸索，运用大数据算法精准匹配项目需求有了各自的成功样本；另一方面，是包括京东在内的龙头互联网企业布局十年后终于宣布正式进军房地产领域。在此背景下，10月27日，由RET睿意德与德勤中国、新加坡南洋理工大学联合发布的2017《中国商业地产活力40城》榜单在北京正式出炉，这是全国首份在三大机构联合坚持多年持续跟踪40个城市活动指数基础上，进行技术与文化交叉分析的研究报告。作为活力城市排头兵的北京和上海，今年与包括广州、深圳等在内的第二梯队城市拉开了难被超越的距离，得益于一线城市人才集中的聚合效应，如今这两大城市已是国内外零售商打开中国市场的品牌孵化地。

40城裂变三大梯队 商业新格局已定

北京、上海成为代言中国活力的标杆城市已是共识。尤其在技术驱动和共享经济 “迸发”的背景下，2017《中国商业地产活力40城》，从零售指数、消费力指数、购物中心指数和休闲指数这四大维度看，上海已经跃居全国第一，排名第二的北京各项指标也都已远远超过第三名——成都。RET睿意德董事索珊认为，在未来很长一段时间内，上海和北京的商业化程度都很难被国内其他城市超越，例如快闪店、买手店、明星店、文创书店均以北上最为集中，事实上追赶本身也需要时间的沉淀。提到原因，索珊指出：“上海和北京是中国时尚的发生地，经过多年的沉淀在消费市场上已形成规模效应，品牌和消费者双向买单。不仅国外品牌进入内地首选城市是上海、北京，新业态、新品牌的孵化和市场化通常也集中在这里。”

值得关注的是，虽然与北京、上海还有一定的差距，但今年登上第三名的成都零售和购物中心指数突出，排名超越广深，成为第二梯队中杀出的一匹黑马。成都属于典型的消费流入型城市，且高净值人群庞大。至2016年底，成都可投资资产超过1千万的人群总数已经达到5-10万人，为城市的零售型商业发展提供了良好的需求基础。索珊建议，位于第二梯队城市的项目可加强对

北上消费热点的追踪和洞察，以寻找调整方向，引领所在城市消费热点。

榜单显示，休闲基础设施相对发达的徐州、长沙、合肥等成为活力城市第三梯队的中坚力量。这一梯队城市在咖啡、健身类白领型休闲业态上整体偏弱，品牌开发商的下沉将为缩小这一差距提供助力。此外，三梯队城市数量庞大，人口众多，未来出现的亮点项目有机会带动城市消费升级。

行业竞争加剧 一二线城市大宗交易活跃

房地产行业竞争加剧。随着土地和融资政策的双重收紧，大环境对企业的资金管理能力、土地储备、周转效率提出了更高的要求，房地产大宗交易活跃，行业聚集度提升。购物中心因资产价值高、退出渠道多而成为了大宗交易的重要标的。一方面，强势商业地产开发商通过收并购扩大市场布局，特别是在一二线城市核心区新增土地增加有限的市场预期下，项目交易成为了企业布局市场的重要举措；另一方面，入场资本类型更加多元，保险、人民币基金开始更多地参与到商业地产资产交易中来。在2016年已披露的购物中心大宗项目交易中，1线和1.5线的购物中心数量占到47%的比例；一二线的购物中心占比总量达到77%。

2016年购物中心开店数量大幅度增长。其中，万达2016年在国内新开业52个商业项目，多数集中于三四线城市；其中，轻资产项目 21 个，占比 40.38%。

RET睿意德预测，未来几年，即将开业的外资项目同样大部分集中于1线和 1.5 线城市。43%的项目将亮相于上海，其余将在沈阳、重庆、大连、 苏州开业，同时二三线城市的比重略有提升。一线城市中，新增项目主要集中在北京，未来3年开业项目中北京占比七成。

商业地产开发商及品牌的进驻是城市商业活力的直接反映。通过对国内外大型商业地产开发商在2013-2016年市场布局的动态跟踪、对零售业态的代表品牌布局的数据可以看到商业地产开发商及品牌商最青睐的活力城市。榜单显示，开发商青睐的最新活力城市排名前十分别是上海、北京、成都、重庆、武汉、广州、杭州、深圳、苏州和西安。

轻奢品牌强势增长 电商挺进线上线下大融合

大众消费品牌(含快时尚)开店速度持续放缓，进入平稳发展期，变革创新成为关键词。ZARA 推出尺码预约功能、MUJI 进军酒店行业、H&M 推出第三个高端副牌 Arket、MO&CO 推出男装品牌。二三 线城市成为品牌新增门店的主要目标市场。快时尚品牌中，MUJI 的门店数增长势头最猛，在华门店总数突破 200，涨幅达到 25.47%。门店数最多的优衣库突破 500 大关，2016 年新增 72 家门店,但整体增速放缓。

榜单显示，从各类零售品牌的分布来看，武汉属于轻奢断档型市场。虽然进驻武汉的知名开发商不少，但商业市场缺乏有亮点的项目，购物中心的整体规划水平和品质、品牌丰富度有限。未来几年，随着K11、归元寺太古里、恒隆广场、华润万象城等标杆项目的开业，武汉市场将迎来新一轮的生活方式升级，值得重点关注。

索珊指出，国内以快时尚为代表的大众品牌拓展速度趋缓，轻奢品牌强势增长，为品牌市场带来了新的活力。电商企业正式布局线下，线上线下实现大和解、大融合。新的技术已经蓄势待发，正在颠覆人们的生活方式和消费习惯。

2017《中国商业地产活力40城》研究旨在通过代表城市在零售市场、休闲娱乐市场、购物中心市场的相关数据，透析我国各类型城市购物中心发展的新机遇，为应对市场的项目布局与调整提供启发。索珊表示：“在经历2016年整体市场震荡调整期后，商业地产从增量时代进入存量时代，运营能力和盈利水平的提升成为战略重点。