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毛大庆:中国房地产行业的新爆发点在四大新领域:新办公、新居住、新养老、新旅行

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中国房地产行业经过10多年的井喷式发展,从一二线城市的密集开发到三四线城市的长远布局,一时之间,诞生了许多炙手可热的“地产大鳄”和庞大集团,有5家在2016年跻身世界财富500强。随着房地产市场的日趋饱和,发展势头已然放缓。同时,随着互联网产业的蓬勃兴起,共享经济的横空出世,一大批传统产业面临着新一轮洗牌。在这创新引领时代的“拐点”上,中国房地产行业破茧成蝶的出路在哪里?或者说,是否能通过引入新的元素,如大数据、智能终端、共享经济,搭建全新的信息化分享平台,从而获得新的爆发点?

答案是肯定的。我十分看好新办公、新居住、新养老、新旅行这四大新领域,蕴藏着无限的商机,将带领房地产行业再次扬帆远航。

新办公为企业助跑提供最好的平台。共享办公进入中国已有几年的时间了,有成熟的办公系统、周到的服务体系,智能终端应用丰富。而且由于创业伙伴众多,信息资源易于整合分享,商务机会也比传统的独立办公要多得多,足不出楼就可以实现创业培训、资本对接、资源支持,产生意想不到的共享效果。优客工场见证了共享办公空间在中国的快速发展。

2015年,在优客工场的创办之年,是年11月国家级的共享空间仅有130多家,而到了2016年9月,就发展到了800多家,40万家企业入驻共享空间,呈几何数量级地增长。而优客工场也从无到有,目前已在国内20多个城市,创立了近80个共享空间,在4个境外地区也取得了突破,亚马逊中国、中旺集团、OFO、网易、今日头条、悦跑圈、志诺维思、跑哪儿、大脑智库等知名企业都已成为优客工场的“主人”,而优客工场也为他们打造了助跑腾飞的最好平台。

随着共享平台互联网技术的发展,智能终端的广泛应用,以及人性化的设计,更优越、更便捷、更智能、更低成本的共享办公,将吸引各类企业蜂拥而至。可以想见,将来数以千万计企业的共享办公需求,这将催生怎样庞大的办公房地产市场。

新居住将真正实现“居者有其屋”。“居者有其屋”反映了几千年来人们对于安居乐业的强烈愿望。时至今日,随着住房价格的畸形增长,房产资源在高收入层集聚,特别是在一二线等大中城市,“居者有其屋”仍然成为普遍工薪阶层的奢望追求。混居、蜗居、污居等寄居形式,带来了诸多不安定因素和社会问题。2016年底中央提出的“房子是用来住的”的方针和万科集团一名年轻的建筑师感叹的“房子不是最重要的,爱才是”,道出了一个朴素而又蕴含商机的道理:房子仅是生活的一个工具,并不是生活的全部。

我最近问过公司的一个小伙伴,来自于内地的一个四线城市:“北京高昂的房价,是不是会给你带来很大的压力?”“压力肯定有,但买房是我目前想都不敢想的,我不想让房子成为一生工作生活的负累。我最希望北京能有完善的房租资源,环境好,价格适中,远近适宜,能解除我们这些无房人的居住之忧。”公司里新加入的年青人大都抱有同样的期望。

毫无疑问,租房将是今后房地产的发力点,刚刚出台的北京市《2016——2035年总体规划》中明确提出,新开发房源中要有30%为租房。租房市场可以作这样的设想。通过大数据搜寻发现需求的热点区域,如创业集中区,特别是共享办公空间区;打造智能住宅,通过终端扫码就能拎包入住。同时创建好互联网交易平台,需求者可通过交易平台很轻松地选好自己中意的房子,在线上签订合同、缴足租金,退租时结束交易。整个过程甚至无需与业主见面,全部可在线上交易完成,如同在网店购买商品一样,还可进行互评,作为信用记录保存下来。只要房产资源足够丰富,无房者就能够快速方便地找到住房,并可根据需要长期租居下去。新居住这一房地产市场才刚刚起步,随着人们住房观念的转变,市场将无限广阔。

新居住还体现了对房子空间的“扩展”。房子的空间总是有限的,在高房价下,买得起大房子的家庭少之又少。人们对于新居住的理念也在不断升级迭代,目前,仿照美国等发达地区的自助仓储在中国迎来了蓬勃发展的大好时机,国内涌现出了一批如优立仓等为不同客户提供自助、迷你仓储服务的创业企业,其出租率不断攀升的背后,折射的是人们对于新居住的新理解,居住的空间也可以共享,同时,围绕着此领域的创业企业也开始受到资本市场的追捧。这一部分市场随着大众消费观念的转变而变得相当大,优立仓等新型仓储企业已经蓄势待发。

新养老让“老有所养,老有所乐”不是一句空话。我国素来有尊老重老的传统,都希望老人能够健康长寿,安度晚年。目前,我国正逐步进入老年化社会,估计到2020年,老龄化人口将达到2.55亿,占总人口的17.8%,而我们对这一庞大群体的需求显然还准备不够。目前的养老机构数量稀缺,品质较低,管理粗放,与社会进步不相适应。

随着社会的飞速发展,养老观念也在与时俱进,传统的居家养老将逐步让位于社会养老,养老运营地产的大量需求呼之欲出。新养老地产将着眼于生态环保、高端智能,可以建在城市的“绿肺中心”甚至是风景名胜区。需求大的地方,还可以建成如共享际一样的综合养老社区,让老人做自己想做能做愿做的事,既是被服务者,也是服务者,还可进行“夕阳创业”,实现老有所为,做到宜居宜养、宜为宜乐。通过对土壤、气候、环境的智能监控和信息化技术的投入,子女家属虽在万里之外,也可通过互联网终端平台随时了解老人的生活、身体状况,打造老人向往、亲属放心的乐土。富养老,将为新养老注入新的内涵。投入增量且增值的养老地产,何乐而不为呢?

新旅行将旅游变得舒适简单。随着国民经济的发展和消费观念的升级,旅游已成为国人工作生活中必不可少的一道身体与精神的“大餐”,特别是赋闲退休的老人,更将之作为人生中最后的“盛宴”,长年累月地旅行在外。刚结束的国庆中秋组合成的“超级长假”,全国旅游消费就达到了5800亿元,加之常态化的旅游消费,市场是十分惊人的。然而,旅游景点的宾馆贵而不惠,遇到旅游旺季甚至一房难求、坐地起价,饭菜也是差强人意,食之无味,又往往为人所诟病,将旅行视为畏途。

新旅游地产的契机就在于此:一是在风景集镇建设智能化短租房,配备厨房设施,游客可以自助做饭,给游客以家的温馨舒适感觉;借鉴新居住模式,在线上预订、交付押租金,终端扫码入住,用快捷低价抢占住宿市场;二是共享旅游大有可为,在风景区开发房产,交付与专业的运营公司打理,购买者既可以通过运营公司出租获利,还可在运营公司旗下的任一房产中享受免费或低价的居住权,实现共享旅游。更新的旅行方式将有效降低旅游成本,让旅游变得简单轻松,而信息网络的发达和智能终端的应用将使这一切变为可能。国内目前有5A景区236个,4A景区近2000个,2016年旅游人次达到30多亿,旅游收入近4万亿元。面对这块大蛋糕,新的旅游地产能切到几块?

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