三季度房地产投资增速将下降 全年销售规模创新高

在多轮政策调控下，未来数月房地产相关数据走势并不乐观。

多家机构分析认为，在去库存的政策要求下，过去几年，热点城市的库存已降至低位。因此，随着今年以来土地供应规模的加大，其带动的投资规模也迅速扩大。这也导致今年房地产投资增速高于去年同期。

但楼市调控越来越常态化，其覆盖的区域也不断扩大。多数分析人士认为，未来数月间，房地产投资、销售、房企资金来源等指标的增速仍将维持下滑态势，很难有年末翘尾的可能。但销售仍然有望最终维持正增长，并使得今年成为史上销售规模最大的年份。

投资增速将下降

虽然本轮楼市回暖始于2015年年末，但这一趋势似乎直到今年才真正传导到投资端。统计局的数据显示，2015年和2016年，全国房地产投资增速分别为1.0%和6.9%。进入2017年，该数据继续攀高，到4月达到9.3%（累计增速，下同），创下自2015年3月以来的最高值。随后，房地产投资增速逐步下滑，但在7月和8月，仍然稳定在7.9%的水平上。

这种情况与今年的调控态势似乎并不相符。3月以来，北京率先出台调控政策，超过40个热点城市随后也出台调控措施，力度空前。到9月，新一轮调控政策袭来，中西部城市和大量三四线城市加入调控队伍。由于2016年已有数轮政策出台，效果叠加后，目前的调控力度已是名副其实的“史上最严”。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，在上述情况下，房地产投资增速仍能维持相对高位，有一定的历史原因。

在供应端，过去几年，政府部门主动收缩了土地供应规模。加之市场预期不甚明朗，交易规模也呈下降趋势。根据统计局的数据，2014年至2016年，房地产企业的购置土地面积连续三年维持负增长，进入2017年才出现正增长。

在需求端，2016年迎来创历史纪录的销售“大年”，到2017年，这种势头仍然保持。

此消彼长之下，很多热点城市的库存已降至低位。根据易居克而瑞的一份报告，截至今年8月底，80个城市新建商品住宅库存总量已降至4年前的水平，80城市的新房去化周期仅为10.2个月。

“库存规模的大幅缩减，使得房地产企业有了加大投资的动力。”严跃进向21世纪经济报道记者表示，“今年以来，房企在热点城市拿地和开工的积极性明显提高，加之三四线城市棚改发力，使得房地产投资维持在相对较高的增速。”

对于近期房地产投资投资增速出现收窄的情况，他认为，这和购地的最高峰已经过去有关。但由于有着强劲的支撑，房地产开发投资增速不会快速收窄，预计年底会维持在5%以上。

光大证券则有着另一套估算逻辑。该机构认为，根据土地购置费计入地产投资的计算方式，使土地出让价格传导至地产投资有一年左右的延迟（约11-12个月）。由于去年年末的土地价格已被明显控制，预计未来房地产投资增速将加速下滑。

光大证券预测，今年前三季度地产全国房地产投资额约8万亿元，同比增长7.2%左右。全年地产投资额约10.8万亿元，同比增长5.1%左右。

明后两年房企迎偿债高峰

投资规模高增速，从另一个角度也反映出房企“不差钱”的现实。但随着资金端的收紧，这种情况也在逐渐改变。

统计局的数据显示，今年1-8月，房地产企业到位资金增速为9.0%，今年年内的高点出现在3月，为11.5%。而在2016年的大部分时间里，该指标都维持在15%以上。

严跃进认为，这两年房企的资金面并不紧张。一方面得益于此前的宽松融资环境，使得企业得以大量低息融资，并置换旧债；另一方面则来自于销售回款。但他同时表示，随着融资政策的收紧，不排除明年下半年出现一波资金紧张的局面。

大部分业内人士也持有类似的观点，即根据房企的债务结构来估算，偿债高峰期将在明后两年出现。业内人士估算，到2018年，房地产行业将迎来一个还债高峰，额度达到3300亿；2019年额度则达到4700亿。

在销售方面，业界的判断也较为一致。中原地产指出，2017年中国房地产市场销售面积与销售额均将超过2016年，再次刷新历史纪录。

今年前8月，全国房地产销售面积同比增速为12.7%，销售额增速为17.2%。而在年初，这两个指标分别为25.1%和26.0%。分析人士指出，若按照现有的下滑速度，到年底该指标仍能保持正增长，并创下历史新高。

唯一的变数在于，9月以来的新一轮调控加码，会否影响到市场销售。

东北证券指出，根据近期的调研，因为预售证审批等政策的影响，大型房企仍在控制推盘的节奏，部分中小房企因为自身现金流的问题， 逐渐加快推盘节奏以回笼资金。该机构认为，出于冲刺年度销售额目标的任务、回笼现金的需求以及对政策放松预期的破灭， 房企会在四季度加快推盘节奏， 四季度的房地产销售不必悲观。

严跃进也认为，销售规模预计会在2%左右的正增长态势上演变，一定程度上是因为大城市虽然交易不多，但跌无可跌。而三四线城市去库存效果异常好，对于全国销售市场有较好的托底效应。