供应端再发力：国土部敦促已供土地开发

本报记者 张敏 北京报道

导读

这是继上半年敦促热点城市加大供地之后，监管层在供应端的再度发力。热点城市的在途商品房规模庞大，在去库存效果明显、部分城市去化周期降至低位的情况下，若能成功刺激这部分库存入市，将有助于平衡市场的供需关系。

需求端限制性政策不断加码之时，监管层在供应端有了新一轮发力。

来自国土资源部的信息显示，9月下旬，国土部部署开展住宅用地出让合同执行情况检查，检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州市。国土部表示，此次检查目的是促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给。

这是继上半年国土部、住建部敦促热点城市加大供地之后，监管层在供应端的再度发力。虽然发力点不同，但目标均指向了热点城市。

按照正常的开发周期，土地从出让到形成住房供应，通常需要一到两年的时间。但由于各种原因，实际的开发周期往往会延长，部分地块甚至会被囤积达10年之久。分析人士认为，热点城市的在途商品房规模庞大，在去库存效果明显、部分城市去化周期降至低位的情况下，若能成功刺激这部分库存入市，将有助于平衡市场的供需关系。

土地交易逐年下降

据悉，国土资源部明确了三个检查工作环节，包括城市开展自查，省级国土资源主管部门指导、现场抽查核实和督导，以及国土资源部调研、督导。检查内容是2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况，重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况。

除71个重点城市外，省级国土资源主管部门可以将2016年以来房价、地价上涨较快的其他城市纳入检查范围。

按照国土部的工作部署，各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成检查、提交报告。国土部还表示，此次检查目的是促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给。通过检查督促加快住宅用地开发建设，有助于改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

这是今年在供应端发力的第二项重大举措。

今年4月6日，住建部、国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求商品住房库存消化周期6-12个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。同时要求各地尽快编制住房发展规划和年度计划，统筹安排中期（五年）和近三年的住房建设所需用地。

随后，热点城市明显加大推地节奏，并发布中长期供地计划。土地市场也在此后迅速升温。

出于“去库存”的考量，过去几年，政府部门主动收缩了土地供应规模。加之市场预期不甚明朗，交易规模也呈下降趋势。根据统计局的数据，2013年至2016年，房地产企业的年度购置土地面积分别为38814万平方米、33383万平方米、22811万平方米和22025万平方米，逐年下降。

进入2017年，土地交易才首度出现正增长。前8月全国房地产开发企业土地购置面积14229万平方米，同比增长10.1%。

有分析人士指出，按照正常的开发周期，新成交的土地最快也要在明年形成供应。因此，要想迅速改变当前的供需紧张局面，只能在现有基础上挖潜，“督促已供土地开发”就成为最直接的方式。

根据易居克而瑞的一份报告，截至2017年8月底，80个城市新建商品住宅库存总量为39827万平方米，同比减少11.0%。观察历史数据，相当于2013年8月的水平，即库存规模跌回到了四年前的水平。80城市的新房去化周期仅为10.2个月，比上一个高点（2014年中）几乎减半。

在途房源规模庞大

按照正常的房地产开发周期，从土地成交到形成房屋供应，通常需要1-2年的时间。也即，在2014年至2015年出让的土地，目前至少已经完全形成供应。

但实际情况往往并非如此。“大部分时候，开发商不是按照惯常的节奏在运作。”10月12日北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示，市场好的时候，企业希望抬高价格，会有意放缓开发和入市节奏，甚至进行“捂盘”；市场不好的时候，企业更会主动把节奏压下来。

该人士认为，只有在市场由冷转热之际，开发和供应节奏才会加快。但若拉长周期来看，这个时间段相对较短。

上述人士还指出，2016年以来，市场进入旺季，大量的库存得以消化。但到2017年，随着限购、限价、限售等政策的强化，开发商既面临盈利难题，又对后市的预期存有疑虑，因此普遍放缓开发节奏。这种情况在调控相对严厉的热点城市最为明显。

今年3月，北京发布的“3·17新政”中，即有下述条款：加强调度，督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应。

按照北京市住建委的解读，商品住宅库存不只是已经办理了销售手续还没卖出的房子，还包括拿地未开工和开工未销售的房源。“这些房源是距离实现市场供应最近的，对于市场预期的影响也较大。”这两个阶段的房源，初步统计有20万套左右，是去年北京新房销售量的两倍多。

此次国土部的检查，与这一环节有着较大的重合度。且比照北京的情况，这部分房源应不在少数。分析人士认为，一旦入市，对于改善市场供需关系大有裨益。

在土地开工环节，已有相关规定予以约束。2012年6月，国土部发布的《闲置土地处置办法》规定，闲置土地未动工开发满一年的，按出让价20%缴纳土地闲置费。未动工开发满两年的，无偿收回。

一位接近国土资源部的专家向21世纪经济报道记者表示，这一规定并不能完全解决问题。“有些开发商按时开工，但会通过各种手段拖延工期，或者在竣工后迟迟不拿预售证。”

该人士认为，国土部在开竣工环节予以督导，会加速库存形成实际供应，能够在一定程度上改善市场供需关系。但这一动作仍无法保证竣工后的项目尽快入市。他认为，若监管层意图在供应端发力，不排除未来出台强化入市的相关措施。