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3因素撑环球房产市场 香港楼市可抵缩表冲击

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据香港经济日报报道,储局缩表的另一焦点,在于收紧流动性对港楼市的冲击。瑞银资产管理认为,两地楼市具备足够缓冲力,不预期楼价会大幅调整。

全球央行的扭曲货币政策操作及超低息环境,刺激各地资产价格上涨,由2008年11月美国祭出第一轮量化宽松起至今,香港二手楼价已累涨1.6倍。瑞银资产管理首席房地产策略师Paul Guest相信,储局缩表未必是香港楼价转捩点。

3因素撑环球房产市场

“我不认为流动性会一下子逆转,央行政策只是由‘超级宽松’转为‘较为宽松’,资产价格的风险溢价只会收窄,房地产投资回报依然吸引,只是不及前两年强劲。”

在联系汇率制度下,美国逐步加息将会对香港拆息及资金流构成压力,房地产风险溢价仍会随之收窄。但Guest指出,香港的核心地段已再无新增供应,供不应求的趋势足以抵销商用物业租金的下跌压力:“当我在中环(工作地方)望出窗外,尽是密麻的商厦,仅有的工程也只是翻新维修而已。”

香港住宅市场方面,Guest认为美国加息将会加重供楼负担及置业意欲,但未来几年供应及需求不会出现明显失衡,亦意味楼价不会出现大幅调整。

该行续说,环球房地产市场不会因为美国启动缩表而承压,主要有三大因素支持:1)国债收益率仍低企;2)房地产仍是提供稳定收益的绝佳工具;3)资产多元配置的需求旺盛。

而香港楼市汇聚内地及海外资本,能够抵销美国加息带来的负面影响。

相对发展成熟的香港,该行认为内地商用物业市场将会面临较大压力,除了政策因素影响,商厦动工量高企是另一重击。随着供应增多,Guest预期内地一、二线城市的商用物业租务收益率将会逐步下降,但对房地产市场不尽是坏事:“交易情况回复正常,有利降低资产泡沫出现机会,亦是政府所乐见的。”

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