北京新楼盘入市不温不火 别墅、类别墅去库存

链家研究院统计数据显示，9月第三周，北京二手房市场成交量周环比下降8.3%，成交均价周环比下降1.8%。8月以来，周环比数据显示成交量和成交均价均在下跌通道。

新房方面，9月以来，北京市建委公示取得预售证的楼盘达14个。中国证券报记者统计发现，本月获得预售证的新楼盘多分布在昌平、平谷、顺义、密云、大兴、门头沟等五环外区域及远郊区，且多以别墅或叠拼、跃层等类别墅为主。中国证券报记者在走访昌平、大兴等区域近期开盘的多个项目时发现，受今年以来多项调控政策的限制，特别是3.17政策的影响，看房人群规模较往年有所下降，别墅以及类豪宅的成交情况呈现不温不火的状态。

新房销售受影响

“您要是贷过房贷，即使还清了，也算二套房，这是今年调控的新要求。”大兴某新楼盘售楼中介陈小姐不无遗憾地对中国证券报记者表示。

中国证券报记者以购房者身份走访楼盘时发现，今年3月17日出台的房地产调控政策，特别是差别化信贷政策，对新房销售影响较大。

北京3月17日出台的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》规定，居民家庭名下在本市已拥有一套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。也就是说，只要有过房贷记录的，至少要承担六成房贷。

“我们小区这次新开盘的是两栋楼，您要的90平米户型现在还有。这要是调控前，说不定只能给你讲5分钟，而且大家都抢着提价，也不一定能够抢到。”陈小姐坦言，调控政策对新楼盘来说，高首付比例和首套二套认定，使得可购房人群缩水不少。

陈小姐所售卖的楼盘位于亦庄开发区，楼盘有多栋80-100平米不等的中小户型楼，也有200平米以上的叠拼房，价格在6万元/平方米左右。记者在该楼盘看到，无论是接待大厅，还是样板间，都不时有看房者穿梭其间。

与该楼盘合作的某房屋中介机构资深中介小侯向中国证券报记者介绍道，目前北京新楼盘中，多位于五环以外，改善型需求属性比较少。而该楼盘位于亦庄开发区，购买者也多以附近上班的人群为主。

“今天我有两个合同在排着，前面还有二十多份合同在消化。很多购房客是在楼盘附近的知名电商员工。”陈小姐表示。

别墅、类别墅去库存

9月以来，在北京市建委公示的、取得预售证的楼盘，多以别墅或叠拼跃层等类豪宅以及大户型为主。

中国证券报记者以购房者身份拨打多个楼盘项目的预售电话，相比于中小户型，只需一定数量的资产证明，多数类豪宅项目均要提交50万元-100万元不等的排卡费，且看房流程也比改善型楼盘繁琐。

中国证券报记者走访位于新机场区域的某别墅新盘时，工作人员一再表示需要预约才能进入售楼处，当记者联系之前预约的售楼人员进入位于项目一期内的售楼处后，该售楼人员并未过多介绍楼盘情况，而是对记者的购房资质、资产能力和家庭情况反复询问。

“对于别墅、叠拼、跃层来说，购房人群的实力最为重要。很多购房客户有能力全款付清。”资深买房客严先生对记者表示，一些高端的售楼处甚至有大数据分析系统，能够较为准确地分析判断目标人群。

相关统计数据显示，近10周，北京别墅成交套数每周在45套-100套之间，成交均价在4万元/平方米-5万元/平方米不等。别墅以及类豪宅的成交情况一直以来较为平稳，呈现不温不火的状态。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，北京最近的别墅新盘增加，并非是趋势，而是由于2014年到2015年底，当时北京新出台配建保障房的规定，导致部分地块出现容积率不均衡使用，可以建一部分的别墅。但从长远来看，别墅供地会越来越少。