中海地产与麦当劳跨界新玩法：中海商业运营野心

（原标题：中海地产与麦当劳跨界新玩法 商业运营图谋百亿租金收入）

本报记者 张晓玲 实习生 黄昱 深圳报道

遍布一二线城市的麦当劳，还会开出更多餐厅，推出更多样的服务。在这个新的时代，麦当劳选择与地产商合作，这个重量级公司是中海地产。

9月25日，中海地产与麦当劳中国在深圳签约达成战略合作，麦当劳的餐厅、甜品店、麦咖啡等，将出现在中海地产旗下60多个核心主流城市的商业综合体、社区商业、写字楼等空间里。

这一跨界合作的背后，闪现着中信集团的身影。中信作为中海地产第二大股东，以及麦当劳中国的第一大股东，力促两家公司达成合作。

值得关注的是，当天与麦当劳中国具体签约的平台是中海地产商业公司。跨界合作，也是中海商业的进阶玩法，其拥有写字楼、购物中心、酒店等物业，截至目前中海商业规模已超过700万平方米。

在8月份的中期业绩会上，中海地产主席兼行政总裁颜建国首次对外详述了中海商业运营的思路和目标。在房企转型的大背景下，除了做好传统的物业开发，中海将持有物业作为新的利润增长点，进行长远布局，中长期目标是租金收入达到100亿港币。

地产与快消的跨界

麦当劳在中国市场发展迅速，并始终跟随经济和社会生活的变迁而调整策略。

麦当劳中国首席发展官梁海静介绍，在传统餐厅的基础上，麦当劳拥有甜品店、麦咖啡、得来速、麦乐送等不同业务模式。2016年起，麦当劳也在全国推进“未来2.0”餐厅体验升级，整合无现金支付、自助点餐系统、送餐到桌等元素。

过去20多年间，麦当劳在中国开出了2500家餐厅，而其发展将加速。预计到2022年底，中国麦当劳餐厅将增至4500家，“未来2.0”餐厅覆盖率提升到逾90%。

这些餐厅将开在哪里？根据战略协议，中海地产将在已布局的60多个核心主流城市的商业综合体、社区商业、写字楼等板块引入麦当劳；麦当劳也将积极推进全新一代概念门店在这些合作项目上率先落地。

麦当劳中国首席执行官张家茵表示，麦当劳不同的业务形态，将与中海地产旗下的不同业务紧密连接，双方将提出更多创新性的解决方案，共同推进业务发展。

中海方面则表示，其旗下众多位于一线城市优质地段的项目，将进一步支持麦当劳巩固和发展其在一线城市的市场地位。

于中海地产而言，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，麦当劳等快餐品牌是现代商业物业的必要元素之一，只有必要元素入驻了，零售物业才能租出；中海引入麦当劳，可以带动其他业务进驻。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，麦当劳对于核心商圈、核心地段以及快消商品等有较好的理解，与麦当劳的合作，有助于中海地产在商业创新领域发力，同时也有助于在环一线城市、三四线城市进行渠道下沉战略的实施。

21世纪经济报道注意到，中国海外（中海地产）董事局主席兼行政总裁颜建国，中信资本控股有限公司董事长兼首席执行官、麦当劳中国董事会主席张懿宸，麦当劳（中国）有限公司首席执行官张家茵均出现在签约现场，中信是这次合作的牵线人。

中海地产财报显示，中信目前持有公司10%的股份，为第二大股东；而在今年7月，中信集团旗下的中信股份、中信资本与凯雷投资集团完成对麦当劳中国的战略整合，中信持有新麦当劳公司52%的控股权，为控股股东。

作为股东的中信力主旗下公司业务协同。8月23日，中信集团与中海地产首次举行业务协同交流会。中海地产母公司、中国建筑股份有限公司总裁王祥明表示，中信集团作为中海地产第二大股东，未来进一步加大合作、业务协同的空间非常广阔。

由此可以看出，中海地产与麦当劳以中信为纽带实现的战略合作，既是麦当劳新时期发展的重要步骤，亦是中海地产与中信集团的业务协同深化。

中海商业运营野心

牵手麦当劳，是中海地产商业的一次集中亮相。低调的中海已成业内规模靠前、能力突出的商业运营商之一。

事实上，中海地产商业发展有限公司于2012年成立，是中海地产全资子公司，从那时起，中海地产商业地产业务走向公司化运营，中海地产也由单一性房地产开发商向综合性房地产经营商转变。

颜建国指出，在中国房地产市场大周期即将步入右侧，传统开发物业放缓、持有物业加速发展的当下，中海商业是公司产业布局的重要战略选择。

中海商业总经理王林林介绍，中海的商业运营理念是“统一业权、持有运营”，目前拥有甲级写字楼、购物中心及星级酒店三大产品系，亦积极参与联合办公、长租公寓以及城市公益设施运营的探索。

截至2017年7月，中海商业地产已落成及在建商业项目中的投资性物业逾700万平方米，其中投入运营的商业地产面积约300万平方米，其余大部分项目将在未来的1-2年内陆续落成启用。

持有并已投入运营的物业包括写字楼、环宇城购物中心、星级酒店等，项目遍布伦敦、澳门、北京、上海、广州、深圳、成都等20余个国际及国内经济活跃城市。

写字楼是中海持有物业的重点领域。截至2017年上半年，中海地产旗下持有的写字楼达34栋，购物中心6座，星级酒店10余家，是目前中国内地最大的单一业权写字楼发展商之一。

财报显示，2017上半年中海地产持有商业物业总收入为港币13.9亿元，其中投资物业实现租金总收入港币11.6亿元，同比增长8.9%；酒店及其他商业物业收入为港币2.3亿元。

颜建国表示，当前阶段中海会把90%的资源放在住宅开发方面，保证公司未来三到五年快速发展。同时增加持有型业态比例，未来公司会将6%-8%资源用于持有型物业，1%-2%用于养老、教育、长租公寓、联合办公等新业务。

在万科、龙湖、华润等大型房企纷纷提出自己的商业运营规划时，中海亦不例外。据颜建国透露，公司对商业持有物业的计划是，希望到2020年租金收入达到50亿港币，中长期目标是希望达到100亿港币。