住建部日前印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》（以下简称《意见》），支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作，鼓励两市以制度创新为核心，结合本地实际，在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。
业内专家表示，中国房地产市场正迎来一次深刻变革，住建部对京沪两市制度创新的鼓励以及成功经验的总结，目的是为有关房地产长效机制的具体政策制定做准备。有专家预计，围绕“租售并举”的房地产长效机制，以及相关的配套改革政策不久将陆续出台。
确保共有产权住房不能用来炒
《意见》开门见山地指出，发展共有产权住房，是加快推进住房保障和供应体系建设的重要内容。开展共有产权住房试点，要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，通过推进住房供给侧结构性改革，加快解决住房困难家庭的基本住房问题。
《意见》要求，发展共有产权住房，要制定具体管理办法，明确供应对象范围，建立健全共有产权住房配售定价、产权划分、使用管理、产权转让等规则，明确相关主体在房屋使用、维护等方面的权利和义务。
记者注意到，在住建部下发文件之际，北京市、上海市积极发展共有产权住房，已取得阶段性成效。
北京市出台了《共有产权住房管理暂行办法》，明确了未来5年供应25万套共有产权住房的目标，着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件新市民的基本住房需求。
“北京市共有产权住房的准入条件比原来的自住房更严了。除了符合限购条件外，还需要具备没有住房转让记录，信用良好；离婚三年内，不许购买；以家庭为单位所有成员名下无房等条件。”北京市房地产法学会副会长赵秀池说，这些制度设计都是为了确保共有产权住房是“用来住的，不能炒。”
共有产权房保障性质凸显
“其实上海并非第一个试点共有产权房的城市。”上海中原地产市场分析师卢文曦介绍说，共有产权房自2007年起在江苏省淮安市进行试点。上海是2009年开始启动共有产权房工程。“这种房子最大特点是带有一定保障性质，价格比市场化的至少便宜一半。比如2014年宝山美兰湖区域的经适房每平方米价格7000多元，但是同区域的商品房价格差不多在每平方米20000元。”
卢文曦表示，截至2016年底，上海市已供应共有产权保障住房约8.9万套。在实践与完善过程中，上海先后数次放宽准入标准，使得受益群体不断扩大。到2016年，上海拥有购买共有产权住房的市民条件已放宽至家庭人均住房建筑面积15平方米以下；收入和财产标准为3人及以上家庭人均月可支配收入6000元以下、人均财产18万元以下，2人及以下家庭再放宽20%。
“上海几乎每年都有共有产权住房申请，而且每年保障的范围都在扩大，满足了很多想改变居住条件但经济实力又不是很强的居民。”卢文曦说道。
上海共有产权保障房制度实行住房和经济“双困”标准，其主要特点是实行“共有产权”的运作机制，政府和购房人按照各自投入确定产权份额比例；购房人5年内不得转让房屋，5年后按规定上市转让的，政府有优先购买权，购房人和政府按各自的产权份额分配上市转让收入。
房地产长效机制足音渐近
显而易见，“共有产权住房”的推出，增加了一种住房供给。从近期来看，这一政策对于稳定房价预期将起到一定积极作用。而从长期来看，又可以成为房地产长效机制的一个组成部分。
“共有产权住房深层次的意义是，进一步落实‘房子是用来住的’定位，是房地产调控长效机制的一个组成部分。”赵秀池认为，很多地方都在探索建立“租售并举”、“租售同权”的新的住房体系。
分析人士指出，长效机制的建立，需要包括住房制度改革、房地产相关财税改革、住房金融改革等在内的一系列制度建设的逐步推进。“预计明年房地产长效机制的具体政策就会出台。”中国房地产研究会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长陈晟说。
在他看来，房地产长效机制应包括土地制度和供地机制、房屋租赁市场、住房信息平台、保障房供应和财税金融等方面。
记者注意到，住建部印发的《意见》中提出，“要确保共有产权住房用地供应，并落实好现有的财政、金融、税费等优惠政策。”显而易见，共有产权住房政策并不是孤立的。
从更宏观的角度看，“共有产权住房只是措施之一，我觉得统一的长效机制的建立更加关键。国家必须通过长效机制的建立，来保持房地产市场的健康有序和长期稳定发展。”陈晟说。
本文来源：上海证券报·中国证券网
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