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住建部政研中心联合高和发布《2017中国城市更新研究报告》

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随着城市的发展,城市更新贯穿于城市化的各个阶段,推动了社会、经济、自然环境和物质空间的全面复兴和可持续发展,成为城市发展的永续过程。920日,2017中国城市更新论坛在北京郎园盛大开幕,会上,住建部政策研究中心主任秦虹发布了《2017中国城市更新研究报告》。

住建部政研中心联合高和发布《2017中国城市更新研究报告》



据悉,该报告由住建部政策研究中心和高和资本两家机构联合撰写,自2011年起,该系列报告已连续7年发布。此次报告围绕城市更新主题,通过解读国内外经典更新案例,系统化的梳理案例背后的更新增值逻辑,为城市更新的有机发展提供指导和借鉴。

《中国城市更新研究报告》指出,城市更新分为两个阶段,第一阶段是拆除重建,第二阶段是实行城市有机更新。西方国家的城市更新历程,均由简单拆除重建发展到有机更新。以伦敦为例,泰晤士河北岸作为发展了上百年的老城区,如今却仍有二十多个脚手架在作业,进行更新改造。秦虹表示:“伦敦在十八世纪就成为全球最大的城市之一,发展到今天依然在做有机更新,由此可见城市更新是一个永续过程。”

在国内,如同西方城市更新走过的发展历程,我国的城市更新也已进入反映新时代要求、承载新内容、重视新传承、满足新需求、采用新方式的城市有机更新的新阶段。《中国城市更新研究报告》显示,城市更新不是原来的推倒、拆除、重建的更新,而是保持原有城市肌理,甚至保留原有建筑外貌的一种更新,这才是有机更新,它是变与不变的内在统一。

住建部政研中心联合高和发布《2017中国城市更新研究报告》



目前,我国的城市更新还处于初级阶段,并没有形成完善的发展模式,存在许多难点,其中制度的不匹配就是一大障碍。“我们必须要用开放的思维,到先进的国家和地区去学习”,高和资本董事长苏鑫表示,在欧美发达国家的城市更新过程中,每一个阶段和环节都进行了大量的制度创新,为城市更新的顺利进行提供保障。

城市更新作为国内房地产在未来十年持续发展的强大引擎,其中存在着并购红利、资本红利、运营红利和政策的红利,市场规模达万亿级,表现的属性除了政策的引导外,金融的支持也是一大方面。

长期以来,我国城市更新主要方式为拆除重建、更新后销售、重资产运营,与传统的房地产开发适用相同的金融支持体系。随着城市有机更新的发展,原有的这套金融支持体系已无法满足城市有机更新的融资需求,需要进行适应性的调整。

《中国城市更新研究报告》指出,与传统的房地产“开发-销售”方式相比,城市有机更新下的房地产链条多为“投资-建设-运营”,金融支持需要适应这个链条的每个环节,针对各环节的融资需求特点进行创新,形成适应城市有机更新的融资模式,即投资基金化、建设信贷化和运营证券化

在城市更新项目改造过程中,项目前期的不确定性和风险较大,更多需要股权方式融资;随着项目改造进程的深入,项目不断成熟、风险点逐渐排除,资产价值会逐渐显现,项目可更多利用债权方式融资;当项目进入运营阶段,随着经营现金流的稳定,可采取资产证券化的方式进行融资。城市更新的各个环节都运用恰当的金融模式,城市才能实现有机更新,适应时代的发展趋势。

 

 

 

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