北京二手房挂牌价连跌4个月 需求减少是主因

“3·17”调控出台已达半年，北京二手房市场开始有所活跃，但这种活跃是卖方不断主动降价换来的。目前来看，之前强势的卖方市场，已经明显转向买方市场。

据麦田房产的监测统计显示，反映客源和房源供需状况的“客房比”，在8月份达到年内以来的最低水平。此外，今年8月份，二手住宅新增房源量环比上升27.2%，但与之相反的是，新增客源量下降了两成。同时，房屋最终的成交价与业主最后一次报价相比，92%的房源降价后成交。

“与3月份相比，有些小区房价每平方米已经下降了8000元。”通州某中介店员向《证券日报》记者表示，最近，一次性降价到底的房源成交较快，但降价意愿不强的房源，基本都还难以成交。

供需矛盾缓解

二手房房价连续下降4个月后，市场出现了一些变化。

据麦田房产统计，8月份，在房源量增加但客户量减少的市场环境下，“客房比”为2.6，创下2017年以来的最低水平，供需矛盾明显缓解。

麦田房产表示，在价格连续下降4个月后，很多业主对价格的预期明显逆转，在担心价格继续走低的心态下，加快了市场上房源的供应量。与此同时，买方对市场未来价格预期稳中有降，导致市场上购房者有所减少。

与今年一季度相比，二手房市场的购房节奏明显放缓，市场热度连续降温，为购房者提供了更充足的房源比选时间，整体来看，今年3月份以后，购房客户平均成交周期一直在延长，8月份则再一次创下了年内新高，达到54天。

不过，进入9月份后，有些购房者开始入市，但前提是业主降价空间较大。事实上，近半年以来，有些区域二手房房价下跌幅度较大，甚至超过10%。

“有些以前涨价过快的小区，单价下跌都超过了1万元∕平方米了，”上述中介机构店员向记者表示，一套房子总价动辄下降200万元是比较常见的现象，但即便如此，单价仍相对较高，有些刚需依然没有支付能力，有房者或能以换房方式置业。

挂牌均价环比降1%

事实上，据链家统计，在卖方市场，业主挂牌价已经连续下跌4个月，其态度明显缓和，议价空间逐渐增大，业主预期松动明显，报价愈发理性。

据麦田房产统计显示，就降价幅度来看，房源成交价和业主最后一次报价相比，降幅在5%以内和降幅在5%—10%之间的房源分别占比为41%、39%。在政策收紧效应不变环境下，卖方价格预期持续下降。

在挂牌均价方面，8月份比7月份下降1%，这是自5月份价格出现下滑以来连续4个月呈现下降走势。在“3·17”政策及之后一系列调控组合拳下，北京二手住宅价格已经进入深度调整周期，预计接下来北京二手住宅价格回调的空间依旧存在，但降幅在不同的楼盘间仍存在差异性。

值得关注的是，之前单价快速蹿升数万元的西城区学区房跌幅居于高位。据链家数据显示，2016年西城区有61.4%的房源房龄在20年以上，老房子在市场下行时保值性较差，再加上本轮调控对于所谓“学区房”的规范，导致西城区均价累计跌幅最大。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“3·17”新政一经出台，交易量跌落谷底，从5月份至今的4个月时间里，北京全市二手房成交均价与新政前相比，大约回落了10%，尤其是近郊和远郊区县的高总价、大户型的非普通住宅均价跌幅更大。

全款交易超四成

值得关注的是，随着购房门槛的提高，总价过高，单纯使用公积金贷款购房已经难以实现。此外，鉴于“认房又认贷”的限制性政策，全款购房者比例再次提高。

据麦田房产表示，从成交的付款方式来看，8月份一次性付款购房客户占比达42%，相比上个月提升了4个百分点，处于2017年以来的较高水平。与此同时，商贷客户比例由1月份的57%下降到8月份的23%，处于2017年来最低水平，较7月份下降了7个百分点。

麦田房产认为，使用商业贷款购房原本是市场主流趋势，但北京二套住宅客户以及有过购房贷款记录的客户商贷首付比例高企，在降杠杆政策驱动之下，购房门槛的提升导致该部分客户量骤降，降幅远大于全款购房客户的降幅，由此造成全款支付占比走高而商贷支付占比连续下降。

值得关注的是，不管是哪种付款方式，北京二手房市场交易量正在回归稳定。据链家监测，“核心500盘0成交”?楼盘占比自新政后便大幅上升，在6月份达到25%的高点，后于7月份出现大幅下滑，8月份，链家“核心500盘0成交”占比下滑幅度缩小，下降为14.2%，市场成交量在走过底部后开始逐渐趋稳。