导读
对于人口净流入的热点城市，为了通过住房制度的改革，使这些城市能留住年轻人和高端人才，应当建立多层次的产品体系，覆盖不同收入家庭的不同层次住房需求。
9月12日，一则“推出万套定向限价商品住房，部分住房的销售价格仅为每平方米4950元”的新闻被热烈的转载和讨论。
安居客显示，长沙二手房均价已经超过9000元。在这一湖南省会城市，推出均价低于市场价的限价房，仍然撩动了很多人的心神。
目前，多地在进行房地产租赁市场改革，但是中国人的土地情结仍然让很多人希望拥有属于自己的房屋。而许多地区，也在针对这些“刚性需求”提供满足。
近日，北京市住建委表示，截至8月底，北京保障房新开工4.9万套，完成全年5万套任务的99%；竣工7.1万套，完成全年6万套任务的118%。今后五年，将按照建设150万套住房的要求，推进其中25万套共有产权住房和50万套租赁住房的落地。
其中，25万套共有产权住房的来历，据北京市住保办主任邹劲松透露，由已经入市但尚未销售的2.3万套自住房和未来的20万套自住房转成。
中国指数研究院近期发布报告指出，北京共有产权住房户型以中小套型为主，表明当前政策更多的是惠及刚需和无房群体的首套购房需求。此次共有产权住房政策是通过对原有自住房政策的升级，从商品化走向商品化与保障性并重，完善住房多层次供给体系，让更多人“住有所居”。
随着改革的深入，从公租房到租赁住房、再到共有产权住房、限价房等保障性政策住房和普通商品住房，多层次的住房供给体系，雏形已现。
多手段增加保障房供应
尽管北京仍然是住房政策创新最前沿的城市，但在各地积极探路房地产长效机制的背景下，带有保障性质的政策性住房建设，开始从北京等一线城市向全国热点城市扩散。
近日，长沙市住房保障服务局表示，长沙市日前正式面向中等偏下收入家庭推出定向限价商品住房，首批已（拟）开工20个项目，建设11682套，预计其中2702套住房年内即可上市供应。
据了解，长沙市推出的定向限价商品住房，以90平方米以下户型为主，单套面积不高于120平方米，销售价格由政府相关部门确定，低于同地段商品房。其不动产权属证书上由主管部门特别注明“限价商品房”字样，而购房人取得不动产权属证书后，5年内不得转让所购住房。取得不动产权属满5年的，则可按普通商品住房进行正常交易。
这被认为是长沙方面在房地产风险管控的“未雨绸缪”。国家统计局公布的70个大中城市新建住宅价格指数显示，长沙7月同比上涨17.9%，在70个大中城市中排名前列。
不仅是北京和长沙。近期，多地发布了与保障房建设的相关计划。
武汉市2017年度全市国有建设用地供应计划显示，2017年住宅用地供应规模为18800亩，其中保障性安居工程和其他还建项目供地规模预测为1890亩。
而在《广东省新型城镇化规划（2016-2020）》中，广东省则提出要探索将存量房转为保障房和棚户区改造安置房。建立“以需定建”的住房保障供应模式，按照需求逐步增加保障性住房供应量。
此外，也有部分城市采用了强制配比的方式，推进保障房建设。
南京在8月发布的《南京市住房租赁试点工作方案》中明确，出让面积超过5万平方米的部分新增住宅用地出让时，将配建5%保障性住房（含租赁性住房）纳入出让合同条款。
《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）则提出，自2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，自持年限为70年。
易居研究院研究总监严跃进向21世纪经济报道记者指出，共有产权住房等保障房，主要针对有购房需求，却又难以承担城市商品房高房价的“夹心”层居民。而租赁住房，则主要针对更低层次、支付能力更弱的需求群体。
多层次住房体系待建立
实际上，不仅是保障性住房，过去的数月间，在中央层面的密集推动下，地方政府对于完善多层次住房体系的尝试层出不穷。其中，又以地方政府对租赁市场的扶持政策力度最为空前。
据统计，截至8月底，九部委公布的12个住房租赁市场试点城市，已有11个城市陆续公布了住房租赁扶持政策，广州、南京明确提出“租购同权”。而另外一些非试点城市，如北京、上海、烟台等，也在近期出台租房可落户、探索建立“租购同权”制度等措施。
其中，北京公布了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》，首次出台了细化承租人权益的相关规定。
在住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌看来，包括租赁住房、保障房、商品房等，对于人口净流入的热点城市，为了通过住房制度的改革，使这些城市能留住年轻人和高端人才，应当建立多层次的产品体系，覆盖不同收入家庭的不同层次住房需求。
而在房企人士看来，住房制度改革可以迈向更加市场化的方向。
新城集团高级副总裁欧阳捷告诉21世纪经济报道记者，他认为理想的住房制度，应该由高端商品房、普通商品房、租赁住房和公租房组成。其中，高端商品房没有价格和政策限制，但供应量相对最少；普通商品房则面向广大刚需群体，且通过各种政策限制其交易资质和价格，核心在于防止炒房导致的房价过快上涨；最后则是满足年轻人、购买力较弱家庭的租赁住房和满足最困难群体的公租房或租房补贴政策。
他认为，共有产权住房可以作为政策性保障住房向普通商品房的过渡，但在北京现有的政策条件和市场环境下，为了尽可能发挥共有产权住房的居住属性，防止伤害居民购买积极性，应当由政府在产权比例分配中占到大头。
不过，也有房地产行业人士向21世纪经济报道指出，在住房制度发生根本性变化的同时，新老政策的衔接和转变，涉及不同性质住房的转化问题，与居民的实际利益息息相关，需要特别谨慎对待。
本文来源：21世纪经济报道
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