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北京开发商:政策好天天都是“金九银十”

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尽管已经进入一年中最舒服的季节,但北京楼市依旧“猫冬”。

尽管已经进入一年中最舒服的季节,但北京楼市依旧“猫冬”。

迎来了史上最少开盘数量的9月,无论是购房人还是开发商都实在难将其与火热的黄金期联系在一起。二套非普通住宅首付比例上升到80%、商住遭遇绝杀、甚至连首套基准利率都要上调,外加租购同权组合拳出击,量价齐跌成为市场常态。

2月过完年,这两个月购房人手头钱不多,政策不明确;6-8月天气太热,大家还在观望;到了年底开始年终总结,没时间,所以就出现了金九银十。”一位开发商向网易房产追溯最初金九银十来源时说到,在政策平稳期时,人们购房的行为受天气影响很大,但现在的情况是,“政策不行,就没有金九银十,政策给力天天是金九银十”。

政策的收紧加剧了购房人观望情绪,这一情绪又直接反映到开发商的销售额上。易居研究院数据显示,20178月,30A股房企新建商品房销售面积为516万平方米,环比减少25%,同比减少33%。二季度政策的持续收紧,使得开发商不得不重新计划推盘节奏。

摆在台面上的政策让买房人望而却步,看不见的“潜规则”对开发商时刻绑上紧箍咒。北京、上海的预售证就是悬在开发商心头的一块大石,尽管此前中骏天宸已经拿到一张13.5/平的预售证,但政府对价格的管控依旧严格。

“现在市场上推的盘一部分是已经有预售证的持续销售,另一部分就是开发商跟政府沟通后,以政府认可的价格拿到证,往往后者一经入市就会被抢光,因为价格太合适了”,一位北京豪宅开发商对网易房产说到。

预售证红线依旧存在,但未来这一现象会被项目“限价”逐渐取代。与销售端的价格管控不同,未来的趋势是从土地出让开始就限制未来售价。目前,北京新出让的宅地90%以上都对未来住宅交易平均价格和价格上限做出规定,这些限价地块也构成了未来北京2-3年内的新房供应主力。

顶着最冷清金九银十头衔,但开发商依旧想趁着这两个月“走走量”。“从年初到现在,910月份已经进入相对企稳,新平衡的阶段,对成交量谨慎看好”,懋源地产总经理助理兼营销策划总监刘强说到。

尽管与往年相比今年可能不会出现火爆景象,但一些推盘积极的开发商认为当下是购房的窗口期。中原地产总经理任莉表示从市场连续监测的两个月数据来看,成交量从认购开始计算已经开始回升,上半年官网的蓄客积累应该会在三季度爆发。

北京一国企开发商副总经理表示,前两年都没有“金九银十”,但是今年“金九银十”肯定是最好的窗口期。现在的房地产周期比较快,以前两年、一年调一次,现在有可能半年一个周期

“上半年现金流没有回来的开发商,这个时候不敢涨价,但是未来共有产权各种70年产权自持的商品房、不能销售的商品房占用了大量的稀缺土地资源,未来商品房只会越来越稀缺”,这位开发商认为政策的调整反而让商品房越来越稀缺。

“窗口期”的概念不仅体现在购房数据的变化上,也体现在开发商为了回笼资金打出的各项促销政策。

居理新房数据研究院主任阳洋指出,9-10月房源供给量增长的情况下,开发商为了在年底之前完成业绩指标,通常会采取各式各样的营销手段,包括特价房、限时折扣、优质房源,在今年这个冷淡的市场环境下,开发商一定会加大促销活动力度,以加强购房者的消费信心,甚至会出台一些类似首付分期的金融政策,促使消费者订房,因此不管市场环境如何,开发商的促销政策也能吸引不少犹豫中的购房者。

在预售证价格管控和限价地出让的双重夹击下,2016年火爆全年的豪宅如今低调不少。“现在开发商只能试着跟政府沟通,跟着政府节奏走才能走一些高价房”,一位豪宅操盘手这样说到。

其实从数据上看,不禁让人怀疑金九银十的伪概念。链家数据显示,20149月份,北京二手房市场成交惨淡,环比下降19%,但10月份因为“9.30”政策调整,交易量明显上升,环比增幅达到128%20159-10月表现也并不出色。201610月份,因为9.30调控成交量大幅下降。

“其实金九银十就是开发商造出来的概念,就像现在什么节都能给你过成情人节,政策频调时期,不管是买房子还是卖房子都只能跟着上面走了”,一位负责新房渠道的营销人说。



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