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一线城市供地持续高位增长 总体供应量降势难改

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本报记者 宋兴国 北京报道

本报记者 宋兴国 北京报道

作为全国楼市风向标,一线城市的土地市场在2017年迎来显著变化。

今年4月6日,住建部和国土部联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(以下称《通知》),要求商品住房库存消化周期12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

在《通知》要求下,一线城市在过去几个月间明显加快了供地节奏的,但随着建设用地建设租赁住房、共有产权住房、租赁用地住房等新政策的推出,和城市更新改造的推进,一线城市加大供地的节奏是否还会继续,一线城市土地市场未来将迎来怎样的变化,成为关注的焦点。

9月6日,国土部印发了《关于加强城市地质工作的指导意见》(下称《意见》)明确提出,要探索完善建设用地使用权(地下)出让方式,鼓励工业、仓储、商业等经营性项目合理开发利用地下空间。

中国人民大学土地规划研究中心主任、教授严金明认为,这意味着一线城市在“减量规划”的大趋势下,土地利用转向存量与增量开发并重成为必然。

  土地市场热力稍退

一线城市土地市场仍保持着相对高位。

根据中指院数据,一线城市前八月累计供应土地1814万平方米,已超过2016年全年2218万平方米的80%,从单月数据来看,8月供地206万平方米,同比微降约5%。

实际上,这是一线城市供地节奏有所放缓的结果。中指院数据显示,今年上半年,一线城市共推出土地250宗,推出土地面积1267万平方米,同比增加42%;共成交土地230宗,成交土地面积1135万平方米,同比增加71%。

易居研究院副院长杨红旭判断,四季度一线城市供地节奏还将加快,与供应低点的去年相比,将保持不小的同比增幅。这主要是受政策导向影响,在《通知》的要求下,一线城市下半年才开始加速推地,所以四季度还将持续。

同策咨询研究中心总监张宏伟也持同样观点。他认为,由于设置了相应的限制性条款,热点城市的溢价率均比去年大幅下降,企业拿地竞争减小,“地王”概率很小,加快供地节奏对市场的冲击较小。

需要指出的是,总量同比增长的同时,一线城市的土地供应状况也出现了分化,在宅地供应方面尤为明显。2017年前8月,北京和上海分别供应了359和322万平方米的住宅用地,广州推出了164万平方米,而深圳则是2017年宅地零供应。

杨红旭认为,这一方面与各城市土地稀缺程度不同有关,另外,深圳楼市从去年3月份开始盘整,调控压力和土地供给压力相对较小。而今年以来楼市较为火热的广州,或将在接下来的几个月迎来供地高潮。

中原地产首席分析师张大伟则表示,今年是一线城市土地供应的相对大年,但供应量的增加尚未达到扭转一线城市供需失衡的程度,其后续影响主要看调控政策的延续和变化。

  土地市场供给侧改革

在总量相比去年调整较大的同时,一线城市的土地市场结构的变化,则更受关注。

住宅用地方面,从去年底北京推出企业自持出租用地以后,近一年来,一线城市推出了多种新的政策性住房,包括租赁租房、共有产权住房等,相应的土地供给属性也发生变化,上海直接推出的租赁住房用地,基本以低于商品房用地二分之一的原价成交。

同时,北京、上海、广州成为利用集体建设用地建设租赁住房试点城市,不经过招拍挂进入土地市场的集体建设用地或将在未来大规模供应。而在深圳这样土地资源极其紧张的城市,依托城市更新改造进行的存量开发成为主流。

张宏伟表示,长期来看,一线城市受控制人口,和土地资源禀赋等因素影响,总体供应量下降的趋势不会改变。再加上一部分城市开始推出租赁住房用地等其他属性用地,用于出售型商品房的土地供应比例,将会在未来明显下降。

对此,杨红旭分析,一方面,商品房用地的减少,会导致新建商品住房供应面积下滑。但另一方面,租赁房增加,会分流商品房市场需求,这对未来几年一线城市商品房价格将是一个中性偏空的影响。

而在经营性用地方面,供给侧改革同样在推动中。9月6日,国土部印发的《意见》明确提出,要探索完善建设用地使用权(地下)出让方式,鼓励工业、仓储、商业等经营性项目合理开发利用地下空间。

张大伟指出,目前来看,受限于高额开发成本,地下空间的开发利用对土地市场影响有限。但对于土地成本较高的一线城市而言,能够提高城市土地利用率,一定程度上增加经营性用地市场供给。

严金明认为,一线城市“减量规划”的大趋势下,土地利用转向存量与增量开发并重,甚至和深圳一样增量开发为主,成为必然。而各类涉及住房和用地属性新政的推出,向市场释放了一个明确信号,即未来一线城市土地供应,尤其是住房用地供应,将从主要解决房屋所有权问题,转向以解决居住权问题为主。而这种转变,一旦实现量上的突破,将会对整个房地产市场产生深远影响,是建立房地产市场长效机制的一个大方向之一。

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