<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易北京房产 > 新闻 > 正文

集体土地租赁房的巨大想象空间

0
分享至

(原标题:集体土地租赁房的 巨大想象空间)

谭翊飞

利用集体建设用地建设租赁住房,这到底是一个老事物,还是一个新现象,似乎争论不休。

在南方许多城市,城中村的出租屋早已成为许多人进城的第一落脚点,这些地方之所以叫城中村,就因为土地属于村集体所有,而非国家所有,这些房子自然也是在集体土地上建设的出租房。城中村之外,一些村集体通过建设的厂房和员工宿舍,提供给投资商,这也早不是新鲜事。早在十多年前,一些地方就出台了允许集体土地入市的规定,搞得如火如荼,虽然口子开得不大。从这个角度看,集体土地建设租赁住房似乎没什么新鲜的。

最近住房和城乡建设部、国土部下发了《利用集体用地建设租赁住房试点方案》(以下称“《方案》”)。既然叫“试点”显然就是新事物。按照国土部门的说法,首批试点已经取得了积极的成效,既增加了住宅用地来源和租赁住房供给,又增加了农民的收入,一举两得。因此,在构建购租并举的住房体系的大方向下,这项试点得以扩大范围。

从大的方向来看,这些年,土地制度改革一直是市场关注的焦点,其核心则是集体土地入市问题,各地进行了各种探索。如,一些地区实行的地票制度,虽然本质上并非允许集体土地入市,但是通过“增减挂钩”的机制,农民的土地资源得到了更加有效的利用,价值得到提升,城市也增加了建设用地指标。再如,前几年集体经营性建设用地已被允许入市,但因为集体经营性土地占比较少,且土地管理法并未及时配套修订,因此这项改革没有带来太大的影响。

而今,利用集体建设用地建设租赁住房也是迈向“城乡统一的建设用地市场、同权同价”大目标的一小步,与以往的集体土地改革相比,力度更大。

从项目开发模式看,这与过去的房地产开发是完全不同。房地产商开发项目的模式是通过招拍挂取得国有土地使用权,然后通过各种市场化的手段进行融资开发,再出售。其中土地抵押融资是一个很重要的方式。

而今,利用集体建设用地建设租赁房屋,土地仍属于集体所有,程序大不一样。首批试点的一些地区,地方的实施细则要求“农村集体经济组织自主进行开发建设”,如果由农村集体经济组织自行开发,则可能存在项目开发资质的问题。

但《方案》规定,“村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。”这不仅会化解村集体经济组织开发资质的问题,而且给予市场巨大的想象空间。

首先,有利于村集体获得融资。国有土地的开发项目可以通过获得的土地融资,但集体土地无法提供抵押进行融资,目前一些地区进行的“两权抵押试点”也主要是承包经营权和住房财产权,并不包括集体建设用地。允许联营入股之后,村集体可以通过联营或出让一部分股权的形式,获得开发资金。

更为重要的是,对于开发商而言,通过招拍挂拿地昂贵,有些还要求漫长的自持年限,这可能还不如和村集体合作,获得开发项目,共享未来的租金收益。因为不必经过土地征收征用的程序来转变土地产权属性,土地的成本可能大幅降低。

另外,现在城中村的出租屋在管理上较为混乱,主要是前期的规划设计不足,大量“接吻楼”、“牵手楼”,采光不足,居住条件较差。这些出租屋属于农民个体,在物业管理上也难以做到统一规范。

而集体建设用地建设租赁住房,要经过统一的规划、统筹布局、统一管理,这可能会大大改善租户的住宿环境。

目前,一些首批试点的项目采取了纳入政府保障房统一管理的办法,即村集体的租赁房屋建好后,先和保障房管理中心签署长租协议,村集体并不负责具体运营。但是否所有试点城市都采取统一的运营要求,仍有待探索。

按照方案设立的改革目标,通过改革试点,在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

也就是说,构建城乡统一的建设用地市场仍是长远的目标。按照十八届三中全会文件的规定,要建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。集体建设用地建租赁住房已经迈出了重要一步,但改革目标实现任重而道远。

相关推荐
热点推荐
后续!南医大招生宣传文章被骂惨,招生办关闭评论区,胡锡进发声

后续!南医大招生宣传文章被骂惨,招生办关闭评论区,胡锡进发声

360度评说
2024-06-18 09:25:56
人均养老金上调3%,怎么年轻人吵翻了?

人均养老金上调3%,怎么年轻人吵翻了?

牲产队2024
2024-06-17 19:58:08
美军逐渐执行琉球撤军,这意味着什么?美军干预东亚已经越来越难

美军逐渐执行琉球撤军,这意味着什么?美军干预东亚已经越来越难

筹海者张晓东
2024-06-18 11:03:18
枢密院十号:中国车出口墨西哥,美国在担心啥?

枢密院十号:中国车出口墨西哥,美国在担心啥?

环球网资讯
2024-06-18 00:02:51
绿军总结:18冠超湖人历史第一成篮坛皇马 16胜3负夺冠证统治力

绿军总结:18冠超湖人历史第一成篮坛皇马 16胜3负夺冠证统治力

醉卧浮生
2024-06-18 10:59:57
塔图姆三数据全队第一却丢FMVP:美媒质疑投票选择 效率或成关键

塔图姆三数据全队第一却丢FMVP:美媒质疑投票选择 效率或成关键

颜小白的篮球梦
2024-06-18 11:29:20
血泪史呀!江苏恐怖的中高考,网友们狠狠的共情了!评论区炸锅了

血泪史呀!江苏恐怖的中高考,网友们狠狠的共情了!评论区炸锅了

有趣的羊驼
2024-06-17 11:53:11
0-1!欧洲杯头号伪强队诞生:身价6亿,一盘散沙,22年之耻

0-1!欧洲杯头号伪强队诞生:身价6亿,一盘散沙,22年之耻

叶青足球世界
2024-06-18 01:58:55
波兰总统杜达称,必须满足俄罗斯在乌克兰牺牲更多士兵的期望

波兰总统杜达称,必须满足俄罗斯在乌克兰牺牲更多士兵的期望

山河路口
2024-06-17 23:59:55
车头字母“GAME OVER”,山寨老头乐开进路虎4S店:售后都沉默了

车头字母“GAME OVER”,山寨老头乐开进路虎4S店:售后都沉默了

三言科技
2024-06-17 18:24:10
开机率跌至30%,拿什么拯救不断降低的开机率和开机时长

开机率跌至30%,拿什么拯救不断降低的开机率和开机时长

百姓家电
2024-06-17 17:30:33
无偿献血这条路,已经走不通了

无偿献血这条路,已经走不通了

七叔东山再起
2024-06-17 20:29:20
“猥亵女童”的王振华即将出狱,身价还有72亿,儿子替他守住江山

“猥亵女童”的王振华即将出狱,身价还有72亿,儿子替他守住江山

180°视角
2024-06-17 21:00:20
这工资打败了全国50%的人!

这工资打败了全国50%的人!

人情皆文史
2024-06-17 17:20:43
美媒:塔图姆总决赛场均22.2分7.8板7.2助 分板助均全队最高

美媒:塔图姆总决赛场均22.2分7.8板7.2助 分板助均全队最高

直播吧
2024-06-18 11:20:22
好消息!养老金确定上调3%,这3类人可以上调5%以上

好消息!养老金确定上调3%,这3类人可以上调5%以上

兵哥闲聊
2024-06-18 08:20:44
英媒:乌克兰和平峰会令人失望

英媒:乌克兰和平峰会令人失望

环球时报国际
2024-06-18 08:37:29
安徽宿州公示:拟录用一名斯坦福大学博士为所辖县乡镇公务员

安徽宿州公示:拟录用一名斯坦福大学博士为所辖县乡镇公务员

澎湃新闻
2024-06-17 17:46:44
特大暴雨来了:今年梅雨将非常凶猛,长江一带需特别警惕

特大暴雨来了:今年梅雨将非常凶猛,长江一带需特别警惕

中国气象爱好者
2024-06-18 08:34:35
将代表汤加参加巴黎奥运会的一名选手潜水时意外身亡,年仅18岁

将代表汤加参加巴黎奥运会的一名选手潜水时意外身亡,年仅18岁

红星新闻
2024-06-18 12:08:08
2024-06-18 13:42:44

北京房产

仅北上深3城还未取消房贷利率下限

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

俄方:普京将与金正恩讨论"最重要、最敏感的问题"

头条要闻

俄方:普京将与金正恩讨论"最重要、最敏感的问题"

财经要闻

广汽也想“掀桌子”了?

体育要闻

24年后,他们终于又在欧洲杯赢球了

娱乐要闻

被曝新恋情,张碧晨王琳凯发声辟谣

科技要闻

减持比亚迪,巴菲特又出手,持股降至6.9%

汽车要闻

全球最低价 现代IONIQ 5N预售价39.88万

态度原创

旅游
游戏
数码
亲子
公开课

旅游要闻

直航加免签,利好中国—古巴旅游往来

托德回应《星空》Mod收费争议:听到了玩家的反馈

数码要闻

8499元买24核单键多彩顶级本!微星三大泰坦系列梳理及推荐

亲子要闻

妈妈刚给宝宝洗完澡拖个地的功夫不见了,家里没找到去阳台一看已经下楼了

公开课

近视只是视力差?小心并发症

无障碍浏览 进入关怀版