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恒大半年净利增两倍的逻辑 放慢脚步降杠杆

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比起去年同期微弱的净利润,恒大上半年实现了净利润231.3亿,同比增224.4%;核心业务利润273亿,同比增249.6%;归属股东利润188.3亿,更是同比暴增832.2%。

(原标题:恒大半年净利增两倍的逻辑 “规模之王”放慢脚步降杠杆)

8月28日,恒大主席许家印没有出现在2017年中期业绩会的现场。

恒大总裁夏海钧、CFO潘大荣、副总裁陈敏出席了当天的业绩会。“大家要习惯老板不出席的业绩发布会。”夏海钧说。

在转型谋效益、不再追求规模和持续降负债的努力下,恒大上半年实现净利231.3亿,同比增长逾两倍;许家印可能已经不需要亲自面对投资者关于高负债的追问,恒大甚至提出了新的降负债目标,到2020年6月末力争净负债率降至70%左右,且希望长期保持这一水平。

这可以说是恒大历史上最大的一次转折点。夏海钧表示,过去20年恒大一直是个追赶者的姿态,以高负债、高杠杆、高周转的规模扩张战略实现了高增长,成就了行业龙头的地位。

但是这样的战略不可持续。随着房地产行业竞争性的饱和,由黄金时代进入稳定发展期,恒大自身的负债率也已高企,公司要进行转型,追求稳定增长和效益提升,以及提高投资者权益。

夏海钧透露,恒大地产回A正在引入第三轮战投,金额约300-500亿;而在今年上半年,恒大地产已引入两轮战投共700亿。这也有助于恒大降低净负债率。

过去那个激进的恒大形象将要被稳健取代,那个让金融机构青睐又提心吊胆的恒大,也正逐步拆除自身的“炸弹”,变得更加安全。

告别超高速增长

财报显示,上半年恒大实现了2440.9亿销售,同比增72.2%,营业额1879.8亿,同比增114.8%。

尤其是,比起去年同期微弱的净利润,恒大上半年实现了净利润231.3亿,同比增224.4%;核心业务利润273亿,同比增249.6%;归属股东利润188.3亿,更是同比暴增832.2%。

这样的业绩,是在恒大开始实质性地还债、降杠杆、增加销售现金回笼的基础上实现的。上半年,恒大赎回了1129亿的永续债,还引入了700亿战投,以及引入200亿中信基金合作开发深圳旧改项目;恒大还实现了2440多亿销售。

罕见的净利增长正在扭转市场对于恒大过去激进而低微利的印象,这也成为公司战略由规模转向效益的注脚。

经过多年的高速发展和吸纳土储,恒大已成房企“规模之王”。截至目前恒大土地储备2.76亿平方米,行业第一,且远远超过其他同行;恒大项目已覆盖了223个城市,在所有房企中面积最广;去年销售额排第一,今年权益销售额也仍是第一。

庞大的土地储备和项目规模,将恒大推上了龙头房企之位;与此同时,恒大也常年保持着较高的净负债率,令其被投资者诟病。

今年年初,许家印推动恒大战略转型,由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变;由以往“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。

恒大开始慢下来了。

夏海钧指出,当把土地当作第一追求目标的阶段过去之后,恒大有足够的底气来拼效益了。

由此,恒大未来的经营模式也发生了改变,要追求效益,增加所有者权益。

夏海钧称,恒大的土地储备是几年前积累的低廉优质的土地储备,这使得公司追求效益也有了保障。

数据显示,恒大今年已连续三个月销售均价接近1万元每平方米,截至中期毛利率达到35.8%的历史新高,核心净利率达到14.5%。

夏海钧强调,公司提出规模与效益并重,不是说规模不重要了,规模的竞争优势仍然需要保持,不过是以效益优先。他认为,以万科、恒大、碧桂园为前三的房企“3000亿”阵营的竞争优势还将持续一段时间,后来者较难超越。

一位参与过多次房地产行业并购重组的金融人士认为,恒大过往以低成本大规模吸纳土储,这种模式很难再现;房企要在未来实现弯道超车,除非有像万科收购广信资产包、融创收购万达文旅这样的机会。而这样的机会,以及随之而来的融资优势,也基本会被超大型房企获得。

持续降杠杆逻辑

2017年中期的恒大似乎已经不再在意披露自身的净负债率。在业绩会上,恒大首次提出了明确的降低负债率的目标:2018年6月末,净负债率由目前的240%降至140%左右,2019年6月末降至100%左右,2020年6月末降至70%左右;未来净负债率力争长期维持在70%左右。

年初至今,恒大已通过引入战投降低负债率。1月引入305亿首轮战略投资后,于5月底再度引入395亿战投,合共获得700亿元资本金。

6月9日,恒大将其所持有的15.53亿股万科A股转让予深圳地铁集团,总价为292亿。公告显示,该笔资金将用于偿还债务。

而在努力降低显性的净负债率之外,恒大也在为其庞大的隐形负债 “拆弹”:赎回永续债。财报显示,恒大截至2016年末的永续债规模为1129.44亿元,这笔庞大的债务在2017年上半年已经还清。

恒大降低负债率的目的,与其回归A股的利润承诺有关。在引入两轮战略投资时,恒大地产均向投资者做出了2017-2019年度净利润分别不少于243亿元、308亿元及337亿元的承诺。这促使恒大进入降低负债和增加利润并行的区域。

夏海钧称,接下来降低负债率的主要措施是,首先是2017年7月至2020年6月,土地储备规模每年负增长5%到10%,“不买地,又把土地变现销售,负债率自然会下降”;其次,地产集团下半年计划引入第三轮战略投资,金额300-500亿元;第三是进一步扩大盈利规模,增加权益。

夏海钧透露,第三轮战投和此前不一样的主要是,恒大地产的估值会有变化。引入第二轮战投时恒大地产的估值为1980亿,第三轮则会有提升。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,在行业进入下行周期之时,高企的净负债率无疑潜藏风险。这也是恒大持续降低净负债率的动力。

截至中期,大型房企普遍开始控制净负债率,稳健如中海外、万科,净负债率未超过20%,规模还在显著增长的龙湖、碧桂园净负债率也控制在56.2%、37.8%。与这些房企相比,目前恒大的净负债率仍然是偏高的。

严跃进认为,在恒大一系列降杠杆举措的背后,是中国房地产市场已进入了慢速发展的下半场,开发规模将不再是唯一标尺,盈利能力更加重要,而风险控制则是生存之本。

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