13城试点集体建设用地建租赁房 房租会下降吗？

（原标题：13城试点集体建设用地建租赁房： 村镇集体可自行开发运营）

8月28日，国土资源部和住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下称方案），确定将在13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点。

作为早已在北京、上海开展的集体建设用地建设租赁住房试点，此次在全国13个大城市的铺开，被认为与住房供应体系改革息息相关。

因此，此次方案中，“增加住房有效供给”，“兼顾政府、农民集体、企业和个人利益”等表述，成为关注焦点。分析认为，在政策的支持下，租赁市场正迎来发展红利，集体建设用地租赁住房，作为主要针对新市民合理住房需求的有效供给，将成为未来住房供应体系的重要部分。

易居研究院智库中心总监严跃进表示，从近期的租赁市场改革走向来看，楼市调控政策的走向，已经从前一阶段的重点抑制各类炒房需求，到让住房发挥自住而非投资的功能，进一步深化到延展住房的居住属性，即房子的居住可以通过购房或租房等形式存在，这就为“房子是用来住的，不是用来炒的”定位提供了一个非常好的逻辑论证。

引入市场力量

方案认为，利用集体建设用地建设租赁住房试点，有助于增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。

在具体试点内容上，方案提出两个“完善”和两个“探索”，被认为表达了各自领域的不同试点进度。

其中，两个“完善”首先是指完善试点项目审批程序，建立快速审批通道，并要求推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。

其次是完善集体租赁住房建设和运营机制。方案指出，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。同时，要兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，平衡项目收益与征地成本关系。

21世纪经济报道注意到，这一部分表述与此前北京试点的文件有所差异。2014年10月发布的《北京市利用农村集体土地建设租赁住房试点实施意见》规定，集体租赁住房由农村集体经济组织自主进行开发建设，并未提到联营、入股等方式。

实际上，北京此前的集体建设用地租赁住房试点项目，相当一部分被整体趸租作为公租房，用以扩大保障性住房筹集渠道。而此次试点，则与培育和发展住房租赁市场的政策目标联系更为紧密。方案明确提出，要坚持市场经济改革方向，发挥市场配置资源的决定性作用。因此，引入更多市场力量，似乎成为必然。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，开发商有更多的资金和运营的实力，发展理念更符合市场经济的要求，开发出的产品更适合作为租赁市场的租赁住房，有利于提升租房市场的整体水平。政策在这方面的调整，与实际情况更加贴近。

而在监管和权利保障层面，方案提出，要探索租赁住房监测监管机制。集体租赁住房出租，不得以租代售，也不得转租。此外，试点城市将探索保障承租人获得基本公共服务的权利。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

对此，链家研究院院长杨现领指出，集体建设用地建设租赁住房是解决人口净流入城市租赁供给不足的有效途径之一。一方面盘活集体建设用地，对补充租赁房源起到关键作用。另一方面，也将有效促进人口城市化的进程，让大量新市民住有所居。

供应节奏成难题

全国范围内最早推行集体建设用地建设租赁住房试点的北京，在近日已经明确提出，未来五年建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。

对此，多位受访人士均表示，对于超大和特大城市的租赁住房用地供应而言，随着集体经营性建设用地入市改革的进一步深入，农村集体建设用地入市来替代国有土地中用于租赁住房的土地，可能成为趋势。

因此，未来集体建设用地建设的租赁住房，对整个租赁市场会造成怎样的影响，成为关注的焦点。

其中，土地成本被认为最为关键。2016年4月，财政部与国土部联合发布的《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》规定，对于农村集体经营性建设用地入市环节，入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益，将征收20%-50%的土地增值收益调节金。

新城控股副总裁欧阳捷表示，一线城市现有的租赁住房市场，受限于土地成本与税费成本总计占房价约60%左右的状况，租金回报率仅为1%到3%左右，但集体建设用地上建设的租赁住房，土地成本远远低于国有建设用地租赁住房，即使其租金可能相对较低，但其租金回报率将明显超过现有水平。

但这并不意味着集体建设用地租赁住房将对现有租赁市场造成过大冲击。欧阳捷指出，方案明确提出，试点项目区域应当基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范，这将明显限制集体建设用地在用于租赁住房建设的供地节奏。

顾云昌则认为，集体建设用地租赁住房确实会对城市的租赁市场产生一定的影响，但集体建设用地租赁住房一般远离市区，配套基础设施不如普通租赁住房，竞争优势在于较低的租金，未来将与普通租赁住房形成高低配置。

欧阳捷指出，未来对于集体建设用地建设租赁住房，首先要掌握可售住宅与租赁住宅的平衡，尤其是集体建设用地租赁住房上市量的平衡；第二要把握集体建设用地租赁住房的上市量，与现有的存量二手房的租赁数量之间的平衡；第三个要把握好集体建设用地租赁住房，与未来城市推出的企业自持租赁住房之间的平衡。